家国梦：协调发展与多元结构性转型”为主题的博鳌·21世纪房地产论坛第13届年会拉开帷幕，近千位行业人士集聚共议房地产行业的可持续发展。

住建部政策研究中心主任秦虹表示，中国的金融制度没有信誉贷款，工商业企业如果想得到贷款的支持，必须要有抵押物，迫使企业家购买房屋，从而获得生产和服务性需要的资金，进而推动了房屋的购买。另外，房地产仍然是家庭资产保值增值的主要手段，这些需求都超出了房地产业自身的需求。因此房屋所有的社会功能不能进行有效的改革，不能进行减负的话，房地产业的健康发展就很难。

融资问题始终困绕地产企业，下半年，地产行业资金面走向将会如何。全联房地产商会创会会长聂梅生表示，近期银行利率放开，房贷被排除在外，这意味着房地产业的货币直接投放不会很多，但是房地产间接融资方面会扩大，包括信托基金等等。因此，与上半年和去年相比，下半年，房地产在资金方面会更加宽松。

戴德梁行:外资强势回归上海楼市 房企资金缓解 中国新闻网

戴德梁行今日举行了2013年二季度新闻发布会，回顾2013上半年上海房地产市场的表现并展望下半年的市场走势。

上海厂房空臵率下降至3.94%，为2010年一季度以来的历史最低水平；2013年二季度甲级写字楼平均租金达到每天每平方米8.68元，出现了自2010年三季度以来的首次下降，同比降幅2.06% ；2013上半年境外资金强势回归，外资收购金额占到66%，大幅超越内资份额。

  上海工业市场需求旺盛，研发办公楼平均租金平稳上升。戴德梁行华东区研究部数据表明，2013年二季度上海研发办公楼平均租金每月每平方米105.92元，环比增长0.6%，达到历史最高水平；同时，良好的市场吸纳情况使研发办公楼的空臵率下降至2012年三季度以来的最低点，达到12.85%。厂房的平均租金为每月每平方米32.85元，环比增长1.8%；空臵率下降至3.94%，为2010年一季度以来的历史最低水平。

戴德梁行中国区工业部主管苏智渊表示：“随着国内外不断加快投资工业物流类地产，预计未来有更多海外资金进入工业物流地产投资领域。 传统制造业的持续溢出也将进一步促进产业结构调整，拉高市郊商务研发办公园区的租金，并吸引到更多的开发商进入工业物流市场；同时，工业市场的细分程度会进一步加强，冷链物流、危化品物流、医药物流及绿色建筑等细分市场将成为未来上海工业地产的市场焦点。”

上海甲级写字楼租赁市场需求保持平稳，租金增速放缓，未来新增供应集中于非核心商务区。戴德梁行华东区研究部数据显示，2013年二季度甲级写字楼平均租金增长放缓，达到每天每平方米8.68元，出现了自2010年三季度以来的首次下降，同比降幅2.06%；然而，国际超甲级标准写字楼的租金水平在本季度保持稳定，同比上浮1.3%，达到每天每平方米12.59 元。2013年三季度至2014年二季度期间，预计有超过800,000平方米的甲级写字楼陆续入市，其中70%的供应位于非核心商务区，将在一定程度上抑制上海甲级写字楼租金的整体上涨。

戴德梁行中国大陆及香港企业服务部主管魏超英指出：“相较传统核心商务区，非核心商务区更为主动活跃，其中前滩、五角场及大虹桥等新兴区域备受企业关注，部分知名企业纷纷入驻。”

上海写字楼销售市场整体走势呈现企稳回升态势，2013上半年写字楼项目供应可观，集中分布于内中环的新兴商务区。戴德梁行华东区写字楼部董事沈洁认为：“城市发展促进新兴商务区的加快成熟，大量城市综合体项目集聚入市销售，将为寻找优质办公场所的实力企业提供更多选择，发展商也将面临更多的竞争压力。预计未来，大虹桥、新江湾城、长风板块及徐家汇的虹桥路将成为写字楼销售市场热点板块。”

上海五大核心商圈租金增长速度有所放缓，商业项目入驻率仍低于近两年的平均值，全市未来商业供应量保持高位，市场竞争越发激烈。戴德梁行华东区研究部数据表明，核心商圈首层平均租金为每天每平方米60.4元，环比上涨0.98%；平均出租率为94.07%，环比上升0.71%。下半年市场仍将大量放量，主要集中在浦东、闵行等非传统商业板块。

戴德梁行华东区商铺部主管韦泽铭表示：“未来，新增供应商业项目更注重人群与商业的互动及感受，对品质商户的争夺更为激烈。商业供应逐渐向外围发展，大体量项目增多；商业概念也趋于创新与复合，主打商业、旅游、文化及夜间等消费新概念的轻奢侈商业综合体逐渐兴起。”

上海高端公寓市场成交量价保持平稳，后市需求稳定。戴德梁行华东区住宅部数据显示，截至6月23日，2013上半年上海高端公寓市场，单套总价超1000万元的公寓物业共成交29.2万平方米，环比下降3.2%，同比上升17.3%；成交均价为每平方米5.7万元，环比下跌4.9%，同比下降6.6%；受调控压力影响，高端公寓市场的潜在需求已被有效控制，供需之间形成平衡，整体走势基本保持平稳。

戴德梁行华东区综合住宅服务部主管伍惠敏分析：“预计2013下半年开发商的整体资金状况有所缓解，土地市场将继续保持活跃，一线城市优质地块将成为争夺焦点。随着下半年多个市中心高端项目入市，上海高端住宅市场供应量有所上升，成交量价短期内将有所波动，但整体保持平稳。 境内买家观望心态松动，看盘热情上升，较为积极的寻求高性价比物业，同时在“限购一套”的环境下，对地段和品质会更加挑剔；而境外买家对境内楼市调控动向极为敏感，同时国际经济环境、人民币汇率走势、物业性价比都将是他们臵业时综合考虑的要点。”

上海房地产投资市场显现出活跃势头。戴德梁行华东区投资与顾问服务部数据显示，截止6月底，2013上半年上海整栋物业交易总成交金额超过152亿元，同比上升18.7%。其中，境外资金强势回归，外资收购金额占到66%，大幅超越内资份额。而写字楼仍是上海投资市场中最受青睐的物业类型，成交占据59%的份额。 值得注意的是，上半年商铺投资成交活跃，比去年有所增加，比重占到36%。2012自用型的收购占到全年大宗成交总金额的41%，而2013上半年的大宗成交均为投资型收购。

戴德梁行中国区投资与顾问服务部董事总经理叶建成表示：“目前来看，外资重拾对中国房地产投资市场的信心，尤为青睐高品质的写字楼，商业地产的投资也将逐渐活跃起来。与此同时，国内开发商正积极打造人民币基金平台以吸引更多资金，国内保险资金也在加速进入房地产投资市场，已有国内险资在伦敦收购项目的成功案例。未来，人民币基金不再只是开发项目的融资渠道，会逐步转向投资已建成的房地产项目。”