针对近日国务院办公厅发布的《国务院办公厅关于金融支持经济结构调整和转型升级的指导意见》（国办发〔2013〕67号），中国指数研究院[微博]7月9日专门发布了政策解读报告《金融十条支持经济转型升级，房地产行业风险与机遇并存》，对政策出台背景、未来政策走向以及未来房地产走势做出了分析与预测。【下载报告】【更多报告】

7月5日，国务院办公厅发布《国务院办公厅关于金融支持经济结构调整和转型升级的指导意见》（国办发〔2013〕67号），提出十条措施对近期金融业面临的问题及未来工作重心进行部署。其中对房地产行业继续秉持“有保有压”原则，在防控融资风险的前提下，进一步落实差别化信贷政策，加大对居民首套住房的支持力度。

一、出台背景：经济复苏趋缓，资金流动性收紧，中央将调结构列为首要任务

6月末资金流动性骤然收紧，一改年内趋于宽松态势。在通胀压力减弱、但宏观经济未现明显好转的背景下，1-5月全国货币政策延续去年以来相对宽松的政策。截至5月末，全国M2（货币供应量）同比增长15.8%，明显高于此前设定全年增长13%的目标；与此同时，1-5月全国累计新增人民币贷款4.21万亿元，同比增长7.1%。但在经历6月上旬新增人民币贷款额逼近5月全月的总贷款额的井喷式增长后，随着半年度众多理财产品到期，银行资金压力骤然加大，6月末中央层面明确表态货币总量充足、市场流动性整体充足，拒绝向金融体系注入资金以增加流动性，金融机构在救市预期落空后只能寻求自救，上海银行间同业拆放利率（Shibor）随之直线走高。

经济复苏偏弱但尚可控，调结构更为紧要。2013年一季度GDP同比增长7.7%；5月CPI增速回落至2.1%，物价上涨压力不大；6月PMI下行至50.1%，比上月回落0.7个百分点，为近四个月来最低水平，抵近50%荣枯线，表明目前宏观经济形势较弱。但与2008年-2009年间GDP增速从之前的最高点近15%下滑至最低的6.6%不同，此次经济下行幅度较小。在2011年-2012年经济下行后政府已开始放松政策（去年新增贷款增加、降息等），而目前经济增速仍在中央预期范围之内，调结构是中央更为紧要的工作。

二、未来政策走向：盘活存量支持转型，金融行业去杠杆化为大势所趋

房地产投资缓冲经济下行压力。历史数据显示，投资是中央对冲经济下行风险的重要手段，如2008年四季度-2009年，GDP单季增速一度下滑至6.6%，同期房地产业投资增速最低在10%以下，但基建增速超过40%，拉动经济增长。2011年底，基建投资出现下行，但房地产投资超过30%，使得2011年经济下行幅度不大。2013年以来，房地产业和基建投资均在20%以上，对经济下行压力起到一定的缓解作用。

加大盘活存量，合理控制增量。在中央此前表态及本次出台的《意见》中，一再强调金融总体运行稳健，资金流动性充足，但资金分布不合理，且未能适应经济结构调整和转型升级的要求。在今后一段时期内，合理控制货币总量规模，调整资金投资流向，盘活存量更好地服务于经济转型及消费升级，将是金融行业首需解决的问题。

货币总体稳中趋紧，去杠杆不可避免。金融行业此番遭受前所未有的“钱荒”，而中央则始终未出手大幅救市。一般来说，金融机构的资金紧张会导致实体经济资金成本上升，使得企业债务违约风险加大；而回购利率抬升挤压同业业务利差，造成同业业务收缩并去杠杆，会抑制信托、票据等社会融资扩张。可以看出，中央层面已经认识金融市场中部分行业存在过高的货币杠杆，资金流向的过度集中导致货币市场在总量充足的情况下分配不均。本届政府意志坚决，在实体经济持续低迷的背景下，决心通过合理调节货币流向，支持实体经济发展。

三、未来房地产业走势：政策有保有压，市场分化加剧，资金链趋紧背景下面临产品结构调整

“有保有压”原则贯彻始终。从本次《意见》中涉及房地产行业的表述可以看出，此番房地产调控的原则之一“有保有压”依然贯彻其中。积极支持居民的首套自住购房需求，落实差别化信贷政策，进一步抑制投资投机需求，促进市场需求结构合理回归。与此同时，防控融资风险，降低行业资金杠杆。

如前文所述，2013年下半年，金融行业或将面临表外资金短缺局面，传递至房地产行业，产生的影响可能有：

（1）开发企业融资成本提高，资金压力增大。在货币市场整体趋紧的环境下，房地产行业成为重点调控行业之一，2013年上半年宽松的融资环境将不复存在。对于房地产开发企业来说，2012年下半年至今的销售回款带来了较为充足的现金流，但信贷收紧或将在下半年对企业资金链形成冲击，企业若要保持开发规模及节奏，根据中央对首套购房的支持原则适时调整产品结构及销售策略，修炼自身管理内功，将成为在变革时期突出重围的关键。

（2）投资性需求继续受到抑制，首套购房预期或有所改变。对于购房者来说，下半年差别化信贷政策将更为突出，居民购买首套自住住房的需求将得到积极支持，而投资投机性需求将进一步受到抑制。对于首套房购买者来说，由于多套房贷的门槛提高，购房者对首套房区位、面积、品质等方面的需求预期或将提高，首套过渡后期改善的观念将有所改变。