金融十条支持经济转型 房地产行业风险与机遇并存

来源:地产中国网 2013-07-24 13:57:00

针对近日国务院办公厅发布的《国务院办公厅关于金融支持经济结构调整和转型升级的指导意见》(国办发〔2013〕67号),中国指数研究院[微博]7月9日专门发布了政策解读报告《金融十条支持经济转型升级,房地产行业风险与机遇并存》,对政策出台背景、未来政策走向以及未来房地产走势做出了分析与预测。【下载报告】【更多报告】

7月5日,国务院办公厅发布《国务院办公厅关于金融支持经济结构调整和转型升级的指导意见》(国办发〔2013〕67号),提出十条措施对近期金融业面临的问题及未来工作重心进行部署。其中对房地产行业继续秉持“有保有压”原则,在防控融资风险的前提下,进一步落实差别化信贷政策,加大对居民首套住房的支持力度。

一、出台背景:经济复苏趋缓,资金流动性收紧,中央将调结构列为首要任务

6月末资金流动性骤然收紧,一改年内趋于宽松态势。在通胀压力减弱、但宏观经济未现明显好转的背景下,1-5月全国货币政策延续去年以来相对宽松的政策。截至5月末,全国M2(货币供应量)同比增长15.8%,明显高于此前设定全年增长13%的目标;与此同时,1-5月全国累计新增人民币贷款4.21万亿元,同比增长7.1%。但在经历6月上旬新增人民币贷款额逼近5月全月的总贷款额的井喷式增长后,随着半年度众多理财产品到期,银行资金压力骤然加大,6月末中央层面明确表态货币总量充足、市场流动性整体充足,拒绝向金融体系注入资金以增加流动性,金融机构在救市预期落空后只能寻求自救,上海银行间同业拆放利率(Shibor)随之直线走高。

经济复苏偏弱但尚可控,调结构更为紧要。2013年一季度GDP同比增长7.7%;5月CPI增速回落至2.1%,物价上涨压力不大;6月PMI下行至50.1%,比上月回落0.7个百分点,为近四个月来最低水平,抵近50%荣枯线,表明目前宏观经济形势较弱。但与2008年-2009年间GDP增速从之前的最高点近15%下滑至最低的6.6%不同,此次经济下行幅度较小。在2011年-2012年经济下行后政府已开始放松政策(去年新增贷款增加、降息等),而目前经济增速仍在中央预期范围之内,调结构是中央更为紧要的工作。

二、未来政策走向:盘活存量支持转型,金融行业去杠杆化为大势所趋

房地产投资缓冲经济下行压力。历史数据显示,投资是中央对冲经济下行风险的重要手段,如2008年四季度-2009年,GDP单季增速一度下滑至6.6%,同期房地产业投资增速最低在10%以下,但基建增速超过40%,拉动经济增长。2011年底,基建投资出现下行,但房地产投资超过30%,使得2011年经济下行幅度不大。2013年以来,房地产业和基建投资均在20%以上,对经济下行压力起到一定的缓解作用。

加大盘活存量,合理控制增量。在中央此前表态及本次出台的《意见》中,一再强调金融总体运行稳健,资金流动性充足,但资金分布不合理,且未能适应经济结构调整和转型升级的要求。在今后一段时期内,合理控制货币总量规模,调整资金投资流向,盘活存量更好地服务于经济转型及消费升级,将是金融行业首需解决的问题。

货币总体稳中趋紧,去杠杆不可避免。金融行业此番遭受前所未有的“钱荒”,而中央则始终未出手大幅救市。一般来说,金融机构的资金紧张会导致实体经济资金成本上升,使得企业债务违约风险加大;而回购利率抬升挤压同业业务利差,造成同业业务收缩并去杠杆,会抑制信托、票据等社会融资扩张。可以看出,中央层面已经认识金融市场中部分行业存在过高的货币杠杆,资金流向的过度集中导致货币市场在总量充足的情况下分配不均。本届政府意志坚决,在实体经济持续低迷的背景下,决心通过合理调节货币流向,支持实体经济发展。

三、未来房地产业走势:政策有保有压,市场分化加剧,资金链趋紧背景下面临产品结构调整

“有保有压”原则贯彻始终。从本次《意见》中涉及房地产行业的表述可以看出,此番房地产调控的原则之一“有保有压”依然贯彻其中。积极支持居民的首套自住购房需求,落实差别化信贷政策,进一步抑制投资投机需求,促进市场需求结构合理回归。与此同时,防控融资风险,降低行业资金杠杆。

如前文所述,2013年下半年,金融行业或将面临表外资金短缺局面,传递至房地产行业,产生的影响可能有:

(1)开发企业融资成本提高,资金压力增大。在货币市场整体趋紧的环境下,房地产行业成为重点调控行业之一,2013年上半年宽松的融资环境将不复存在。对于房地产开发企业来说,2012年下半年至今的销售回款带来了较为充足的现金流,但信贷收紧或将在下半年对企业资金链形成冲击,企业若要保持开发规模及节奏,根据中央对首套购房的支持原则适时调整产品结构及销售策略,修炼自身管理内功,将成为在变革时期突出重围的关键。

(2)投资性需求继续受到抑制,首套购房预期或有所改变。对于购房者来说,下半年差别化信贷政策将更为突出,居民购买首套自住住房的需求将得到积极支持,而投资投机性需求将进一步受到抑制。对于首套房购买者来说,由于多套房贷的门槛提高,购房者对首套房区位、面积、品质等方面的需求预期或将提高,首套过渡后期改善的观念将有所改变。

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