房地产开发商光鲜业绩的背后，其政府税费之重、负债利息之高、经营风险之大，非外界所能体会。除房价中的百分之六、七十直接间接地流入政府口袋中外，高负债所导致的高利息几乎“吃掉”了大半净利润，“每天送给银行几辆奥迪或奔驰”很正常。真所谓，“基本上是给政府和银行打工”。

今年的上市公司年报“窗口期”（4月30日前）后，几个数据着实灼伤了许多人的眼睛：A股2469家上市公司在2012年合计实现归属于上市公司股东的净利润1.95万亿元，同比出现零增长；而同年，仅16家上市银行的总净利润就达到1.03万亿元，占全部上市公司利润总额的53%。也就是说，银行利润占到了半壁江山。

只需简单推理，就不难知道，企业确实“基本上是给政府和银行打工”，包括房地产企业。正如万科董事会主席王石所言，“将来的房地产市场，没有几千亿的融资平台，你只是一个打工的。”

房企利息负重到底有多高？先看几个典型企业的例子。

年报显示，2012年万科实现营业收入1031.2亿元，同比增长43.7%；实现净利润125.5亿元，同比增长30.4%。而年末，万科“一年内到期的非流动负债”和“长期借款”共计616.6亿元，全年“应付利息”64.97亿元，同比增长138.6%。

在保利地产发布了2012年销售额实现1017亿元的快报后，有媒体记者问，“保利净利润能否过百亿”。我说，不可能，因为保利负债额很高，利息支出很大。随后发布的年报印证了这一判断。数据显示，2012年保利地产实现净利润84.38亿元，同比增长29.20%；年末有息负债815亿元，而且负债利率比基准利率高15%。尽管利息支出与净利润不存在占比关系，但过高的利息支出却大大拖累了保利的净利润“后腿”。

鉴于万达还未整体上市，外界无从知晓其负债和净利润情况，但预计负债额高达上千亿元，而净利润可能很低。

一线优秀企业尚且如此，中小房企也好不到哪儿去，利息支出占比和增速甚至更高。例如亿城股份（000616）。年报数据显示，2012年实现归属于上市公司股东的净利润3.22亿元，同比下降了11.18%；期内财务费用（主要是资本化利息）0.9亿元，同比增长了72.72%。云南城投（600239）2012年实现营业收入3.54亿元，同比增长115.87%；实现归属于上市公司股东的净利润2.18亿元，同比增长11.63%；负债利率是12%左右，仅借款费用资本化的金额就高达9.94亿元，同比增长了206.12%。天地源（600665）2012年实现归属于上市公司股东的净利润2.4亿元，同比增长4.99%，而期内利息支出超过两亿。

财务费用包括资本化利息和一般财务费用。由于企业利息支出未必全部真实地体现于当期财报中，因此难以通过财报获知企业实际利息支出。另外，由于利息支出既可以资本化也可以费用化，因此许多企业会通过将利息支出多资本化，从而减少财务费用，增加当期的净利润。所以，通过有息负债额和利率推算利息支出是最为直接、有效的办法。

兰德咨询专题研究房企年度利息支出与净利润比例关系后发现，TOP20企业中，占比相对较低的是30%左右，高的则超过70%。全部上市房企中，81%的企业超过了33%，36%的企业超过了50%。兰德咨询是一家专业从事房企研究和战略咨询的知名机构。

据推测，2012年房地产行业企业的全部贷款加权平均利息是11%左右。如果一家企业全年加权平均有息负债额是50亿元，则每年利息支出约5.5亿元——平均每天150万元——相当于每天开出三辆奥迪或一辆奔驰！如果负债额是500亿元，则每天支付1500万元的利息，或相当于每天开出10辆奔驰给金融机构……

过高的利息负重已压得很多企业喘不上气来。特别是一些民营企业，每天一睁眼，就有几十、上百万的利息支出，其焦虑感可想而知。

高利息负重主要有两个原因。一是，在自有资金有限的情况下，企业要实现规模速度扩张，不得不采取高杠杆的投资策略，进而导致高负债和高利息支出。据“中国房地产TOP10研究组”数据，截至2012年末,沪深A股和香港内房股企业的资产负债率均值分别为62.27%和67.05%；剔除预收账款后的有效负债率均值分别是为48.48%和54.30%。事实上，近年来房地产企业的负债率一直居高不下，负债率超过80%的企业为数不少。二是负债利率较高。房地产企业的融资渠道主要有两大来源：银行贷款和非银行融资。随着央行施行“利率市场化”政策，据了解，开发企业的银行贷款利率普遍比基准利率高10%以上，大致上浮区间是10%-25%，上浮方式是银行收取中间业务费、服务费等。尽管如此，也不是每个企业、每个项目都能预期取得贷款。为了缓解资金链紧张状况，企业不得不寻求基金、信托、发债等其他融资渠道。目前，这些非银行融资的利率通常是12%-15%，更高的能达到18%。而非正常渠道的民间融资，利率有的高达30%。当然也有很低的。例如，龙湖的平均负债利率只有6.72%，华润置地则只有3.77%。融资利率高低主要看企业的业绩稳健性和风险程度。在规模速度发展导向下，近年来，在房地产企业“资金池”中，非银行融资占比呈快速增长趋势，从而使负债加权平均利率持续走高。

或许有人不解：为什么不放慢速度、低负债呢？这与房地产企业普遍存在的“抢市场”心理直接相关。无论是抓住没抓住已过去的“黄金十年”的，都想在“白银时代”做大做强。因为大家都知道，即便有新型城镇化利好政策，房地产企业是至多还有10-15年的好日子。

另一个不太为人所知却对房地产企业影响很大的因素是，这些年越来越严重的各类行业排名，不时地刺激着企业敏感的神经。因为大家也都知道，只要排名上去了，或者成功上市了，关注度自然就高；只要成为知名品牌企业，拿地时，地方政府就会给予地价打折优惠，房价可能卖得更高。

在为企业做发展战略咨询时，我们发现，如果给企业提出复合增长率20%的目标，企业往往不高兴，需要反复做解释、说服工作；如果目标定为30%、40%，甚至“五年翻两番”，企业就很兴奋。但如果真为企业负责，又必须将企业“从畅想拉回现实”，除非企业确有可基本支撑战略目标实现的资源和能力。

事实反复证明，只要焦虑感过重，往往会做出一些判断、决策错误。因此，适当降低负债率，逐步由规模速度导向转向质量效益导向，是企业应重点考虑、尽快决策的。

如果企业想抢占市场，不得不“三高”（高杠杆、高负债率、高利率），那么必须要有“高效运营”作保障。要实现高效运营，主要有两个举措。首先要加强管理，练好内功，确保有序、高效运转。其次，也是最根本的，要处理好创新和标准化的关系，尽量推行标准化产品的连锁、复制开发。

或许大家已注意到，近年来，万科、恒大、万达、绿城、龙湖等一线房企都已形成了包括多个产品系列的产品体系，都在不同城市、不同项目中大力推行标准化产品线的连锁、复制开发。据兰德咨询的最新统计，全国共有47个恒大绿洲，20个华润橡树湾，6个龙湖滟澜山，已开业和规划建设中的万达广场更是多达百个。受一线房企经验启发，已有越来越多的20亿以上的企业也开始了产品线规划和产品标准化建设工作。某种意义上说，房地产市场已进入以快速周转开发模式为主流的标准化时代。

也就是说，大家买的房子可能就是开发商的标准化产品，可能已有成千上万个家庭住着一模一样的房子。但这也没什么可责怪的。既然手机、电脑、汽车、飞机这些不断创新的产品也都实现了模块化、标准化、工厂化，构造更简单的房子没什么不可以的，总比独一无二却很难使用的创新产品要实用得多。

据悉，龙湖目前的产品是“90%复制+10%创新”，万科更是在住宅产业化、工厂化之路上矢志不渝地努力着。设想，几年后，当其他企业完成一个项目需要4年时，万科只需要2年——其他企业如何与万科竞争？对购房者来说，今后住在智能、环保、工厂化装配的房子里，也不是一件坏事，至少要做好心理准备。

另外，特别提请企业注意的是，如果某一阶段确定走“三高”之路，一定要构建好“资金池”，确保资金链安全；要优化负债结构；要进行资金投放效益分析，力争实现利息成本最小化和资金效益最大化。

“三高”需要高效运营、快速周转作保障，但前提是，经济基本面和房地产市场不出现大波动。对房地产市场而言，小波动是常态，大波动是危机。历经危机（比如成交量和房价下跌30%）还不倒的企业就是好企业，历经危机还能进一步做大做强的企业，或许凤毛麟角，甚至还只是一个神话。

 （观点地产讯）