据潇湘晨报报道，近两年来，长沙商圈呈现多点开花之势，省府新区商业中心、梅溪湖商业中心、滨江新城商业中心、金星商业中心、月湖商业中心、武广商业中心、滨水新区商业中心、松桂园商业中心、望城黄金镇商业中心……

长沙商业地产的脉络，不难发现“新”与“老”的完美交融。一方面，未来潜力较高的新型商圈，因为较低门槛和投资预期，开始成为市场新宠;另一方面，成熟老牌的中心商圈，由于区域资源优势，使得其增值、避险能力在当下瞬息万变的市场环境中，得以充分体现。

新兴商圈正在长沙崛起

由于近年来长沙楼市成交量巨大，居住在郊区以及城郊结合部的长沙市民数量庞大。然而在这些区域，居民日常所需的餐饮、娱乐、休闲、购物等商业配套却尚不成熟。

在经历了购物中心热、城市综合体热之后，一些小型的商业体，以及步行街式的特色商业正在“复辟”，不少房企、知名大盘均在去年或今年陆续推出一些商业项目。

2013年6月20日，已经在梅溪湖某小区买了一套房子王童带朋友在梅溪湖看完房子之后，感慨附近连一个吃饭的地方都没有。

事实上，随着梅溪湖片区住宅市场热度的不断攀升，与之配套的商业项目何时能够面世，成为不少购房者关注的焦点。

“长沙商业业态正逐渐走向丰富，小型商业体、特色商业街以及社区商业街正是这一趋势的市场表现。”通用时代国际社区 (论坛)营销负责人王海表示说。

而梅溪湖片区的商业需求，只是长沙城市发展的一个缩影——城市居民以及新兴的居住片区对于新兴商圈的成型，具有强烈的需求。这也是楼市成交量爆发下，居民聚居区对于商业配套的需求，是精品商业、特色街区、社区商业涌现的根本原因。

敏锐的开发商及投资者，显然也看到了这其中蕴含的商机。骑龙大街、通用时代国际社区等纷纷推出配套的特色商业体或者是社区商铺即是证明。

“以梅溪湖板块为例，众多开发商在片区内拿地开发，数百万平米的住宅正在兴建，未来这里会有超过数十万人口居住。”骑龙大街营销负责人吴松表示，这里需要大量的餐饮、休闲、娱乐配套，满足周边社区的需求。

买商铺比买住宅“更能赚钱”

“十年前，长沙住宅价格每平米不到2000元，如今均价基本在7000元上下，涨幅达到了三四倍。而商铺十年前的价格普遍在2000元/平米左右，现在最普通的都要两三万一平米，价格上涨了十几倍。”发出这番感叹的刘志是一名投资公司老总，主要方向为商铺投资。

“中心商圈临街商铺的租金一般都在1500元/平米以上，如果按1800元/平米计算，一个10平米的小铺一年的租金要21.6万。按行情买个铺面大概15万元/平米，租金回报率达到了14.4%。投资住宅的话，回报率能上8%就算很不错了。”刘志坦言，做商铺比纯做住宅“更能赚钱”。

“一个城市可以有许多新兴热点区域，但是中心商圈屈指可数。”通用时代·国际社区营销负责人王海在解读刘志的财富路径时表示，“长沙中心商圈的土地资源多已消耗殆尽，投资中心商圈，就是投资不可再生的稀缺资源。”

一种观点是，中心商圈“强”就强在综合实力的整合与聚集上。一位深耕长沙楼市多年的地产人士认为，作为长沙CBD、东塘商圈、侯家塘商圈、雨花亭商圈的几何顶点——通用时代布局的“10分钟中心商务生活圈”内，有21条公交线路在正门口纵横交错，湖南省第二人民医院等多家三甲医院提供高水平医疗服务，还有仰天湖小学、国防科大等优质教育资源。

此外，城市中心商圈坐拥成熟的消费群体、庞大的购买力和黏性极高的购买行为，是几乎不可复制的天然优势。而在宏观政策走向更趋不确定的今天，中心商圈因为承载了更多生活在这个城市中人们的理想与追求，因而具有更佳的避险属性。

记者观察 商铺投资需要踩准时机

从某种意义上说，商业是城市天然的功能之一——从古代文明到现代都市，商业在不断发展与演化过程中，衍生出了各种各样的业态类型，丰富了城市商业活动的活力与魅力。从宏观角度探察一个城市的商业演变史，会发现其几乎是这个城市社会经济发展的缩影;而一个城市的商业版图，也自然凸显出“一城繁华”的精准坐标。

“周书曰农不出则乏其食，工不出则乏其事，商不出则三宝绝，虞不出则财匮少。”一卷《史记·货殖列传》，记载了如许古代财富滋长的生动故事。

在现今的商业社会里，踩准了时代机遇而成就财富梦想的故事更是数不胜数。而这一切金色梦幻的现实载体，也许正是一个个高回报、低风险的成熟商圈所能存在的理由。

“商铺很多的回报率都达到了8%，而住宅一般在6%左右;商铺出租一般签约在3-5年，近年来的整个租赁市场，租金随着房价水涨船高，每年递增至少8%-10%以上。”搜门面网CEO邵宣对记者表示，“此外，商铺出租有时还能收到一笔可观的进场费或转让费;再者商铺要脱手相对比较容易。而这一切的核心，就是找对合适的商圈，买对合适的铺。”

上海的淮海路、北京的王府井、香港的铜锣湾、重庆的解放碑——这些流金淌银的财富传奇，还在不同的城市上演。剩下唯一的问题就是，有志成就一番事业的人，是否甘心在时代的潮流中只做一个看客?