“白银十年”
中国证券报:作为市场的新生力量,怎样看待楼市的潜在风险?
李晓东:中国经济进入第二次转型,未来城镇化是扩大内需的最大潜力,其中也包括房地产。只要欧美经济不出大问题,那么中短期内国家对房地产行业的宏观调控就不会放松,而房地产价格不会有明显增幅,行业应该会处于温和放量上涨的状态。
公开数据显示,近几年大型房企二三线城市的项目开工面积保持逐年上升趋势,部分大型开发商一线城市开工面积只占其开工总面的一成,未来三四线城市将接过一二线城市的接力棒成为市场新动力。在项目选择上,建银精瑞会选择市场购买潜力较大城市的优质项目。在开发商选择上则没有太大限制,目前与上市、大型房企及中小开发商都有过合作。
另外,商业地产会是未来房地产私募基金的另一重点。东部地区城市化水平早已超过50%,现阶段是持有物业开发的高速增长阶段,给房地产私募创造了更成熟的市场土壤。相信商业地产真正的资产证券化和金融化探索,很有可能在今年、最迟明年会有些端倪。
陈义枫:我们的判断是,房地产行业总体进入“白银十年”,就是说不会立刻垮掉,也不会像过去那么暴利。房价未来的趋势应该是横盘震荡,不涨和小涨是各方博弈交集和调控目标。对于各个细分市场,要结构化的具体分析,一二线城市、产业基础好经济发达的城市问题不大,部分三四线城市供过于求,风险相对突出。
连续多年的楼市调控已成为常态,房地产行业融资未来必将持续受限,房地产私募基金等新兴融资模式前景广阔。近期发生的银行系统“钱荒”预示着,未来银行资金池和影子银行将受到限制,预计下半年行业融资成本将走高2-5个点。总之,房地产市场将保持总体平稳,对于私募基金来说是好事,有机会,也不会有太大的系统性风险。
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