今年上半年，房地产市场沉浸在乐观向好的喜悦之中，然而这并非全部房企的写照。在大牌开发商高歌猛进之时，一部分默默无闻的中小企业正经历着残酷的行业洗牌。在关乎存亡的关键抉择中，他们或退出、或转型、或割肉、或追逐资本市场，无不使出浑身解数，到底哪条路才是正途，唯有等待市场给出答案。

放手 一种无奈的选择

2013年，楼市的持续回暖并没有给所有开发商都带来福音，反而引得整个行业分化加剧。这边是规模房企份额不断做大，另一边却是中小开发商在巨头的阴影下举步维艰。一部分开发商因难以为继只能选择“放手”，变卖资产成为了他们“留得青山在”的无奈之举。

近期，此类消息不绝于耳。金都房产为缓解资金压力把旗下高尔夫艺墅项目出让给融创和绿城，盛高置地在接连卖地、卖项目后最终把壳资源都卖给了绿地。以上并不是故事的全部，如今正有不少房企准备在变卖家当后退出房地产行业，上海新梅就是其中的代表。这家上海本地房企近期完成了一笔特殊的交易，以1020.86万元向兴盛集团出售江阴新兰房地产开发有限公司55%股权，并以3035.3万元向兴盛集团购买喀什中盛创投有限公司100%股权，以间接获得宋河酒业10%股权。事实上，上海新梅凭此完成了房与酒的置换，公司决策层也确定了在未来一段时间内逐步退出房地产行业的战略。

“因房价、地价的持续走高，房地产行业逐渐成为一个寡头垄断的行业，中小型房企生存困难”，万好万家(600576,股吧)直言不讳地说出了公司拟由房地产、酒店业向矿产行业和第三方支付产业转型的缘由，也道出了该类企业共同面对的困局。与其相类似的是，绿景控股也已明确未来的转型方向，即在经营范围中增加项目投资、矿产资源开发，力求逐步退出房地产行业。

资金 千万里追寻着你

“将来的房地产市场，没有几千亿的融资平台，你只是一个打工的”，这是万科掌门人王石发表的论调。一线房企尚且为资金发愁，中小规模企业自然不会好过，资金扼住的是他们继续存在的资格。在销售业绩不佳和信贷途径不畅的局面下，一部分试水者开始跟随大型房企的步伐，打起了赴港上市的主意。

本月，南京朗诗地产以总价8.631亿港元，收购香港上市公司深圳科技控股有限公司12.6亿股，从而完成借壳上市。今年以来，尽管有绿地、万达等龙头房企陆续赴港征战资本市场，但这再也不是巨头们的独角戏，中小房企正成为其中的生力军，他们对融资的渴求丝毫不亚于第一阵营的大象。除朗诗之外，金轮天地、五洲国际等内地中小房企也都于年内成功登陆香港资本市场，而这或许只是一个发端，有消息称目前有此类想法的开发商并不在少数。

中小房企坚决寻求上市，其间自有“榜样”的力量。不用提那些行业巨头频频发债为市场搏杀提供了多么强有力的支撑，单就是“黑马”佳兆业今年以来在港融资逾80亿元，并屡屡击败强手将优势地块高价收入囊中，就足够让观望者羡慕好一阵子了。天津财经大学经济学院副院长丛屹表示，中小房企寻求上市无可厚非，但融资不应该成为他们的最终目的，虽然可解一时之困，却不一定能够保证企业的生存。从根本上，企业还是应该围绕“产品创新”狠下功夫，如果没有这一内核，即使融资再多也仍然没有用武之地。况且，如果房企不能清楚地告诉投资者自身优势何在，投资预期无法得到确认，融资恐怕也不会是一件容易事。

土地拿或不拿都难受

做房地产，只有资金并不意味着成功，土地储备是另外一个要素，正如做饭一般，柴火烧得再旺也需“有饭可烧”。对不少中小房企而言，拿地或者不拿是心中郁结，更是一道艰难的抉择。本就存货不多的他们，不拿地意味着穷途末路，拿地就难免要与大型房企遭遇，但凡有开发价值的土地，价格都会被“举”得虚高。

当然，市场上总会有勇士出现，今年上半年以佳兆业、越秀为代表的一批房企面对大牌开发商屡屡上演虎口夺食的“逆袭”。更有一家注册资金仅1000万元的北京房企豪掷46亿元拿地刷新上海总价纪录，上演了蛇吞象的壮举。中小房企哄抢优势地块，惊喜的背后尚存隐忧。若非资金充裕有规划而为之，这样的行为无异于一场豪博，而赌注正是公司的前途。近日，大龙地产控股子公司北京市大龙房地产开发有限公司与中融物产有限责任公司签订了《解除协议》，前者将不再建设北京市棉花片危改区“大龙新都”项目，以改善公司财务困境。在寸土寸金的北京楼市，若非万不得已，谁都不会主动甩掉位于二环内的黄金项目。大龙地产这一次“断臂求生”，正是在为当年的蛇吞象“还债”。

突围 敢问正途在何方

优者胜，劣者汰，房地产行业新一轮的自我调整正在激烈地进行。“市场集中度提升”、“大房企时代来临”……还记得这些行业预言吗，它们已一个个变为现实。丛屹认为，如今中小房企的竞争优势正在逐渐失去，他们开始被挤出市场。

“对开发商来说，并非每一幅土地都能赚到钱。但有价值的土地又都炙手可热，优质地块往往需要经过多轮竞价才能入手，因此它们中的绝大多数都是被大房企垄断的，高额的地价，中小房企根本无法望其项背。”丛屹分析称，中小规模开发商正在面对诸多经营难题，融资渠道明显收窄，融资成本大幅升高也是其中的关键问题之一。同时，中小房企受自身条件所限，开发的项目品质总体不高，也无法实现规模经济，而这正是大房企所追求的模式。

“困难重重，但不意味着他们无法在夹缝中寻得生存空间”，在丛屹看来，中小房企仍有突围的机会。对此他给出了建议，“抱团取暖是可以尝试的方法，这样做就是为了突破大房企的垄断，赢得突围机会。而在住宅开发门槛被抬高的今天，中小房企也可以适度进入产业地产、商业地产等领域寻求转型。更重要的是，企业在经营中必须敢于尝试创新，从而明确定位，形成鲜明特色。比如，开辟适合自己的独特融资渠道；在大盘开发能力不足的情况下打造客群明确的特色产品等。

（来源：天津日报）