面对住宅市场的严控，商业地产成为房地产开发商投资的热点。

经济导报报道，记者近日采访了解到，随着恒隆、万达、绿地等众多商业项目在济南立足，新一批的商业开发项目正蓬勃兴起，而投资一套既能保值又能赚取租金的商铺，也成为近期媒体广告宣传中常见的“标语”。

不过，与汹涌而来的投资热相比，商业地产背后暗藏的风险却令人担忧。

导报记者近日采访发现，济南多家已经运营的商业项目如今经营惨淡，由于长期没有商户入住，不少购买商铺的业主身陷零收益困境，这随即影响到部分新建项目的销售，一个恶性循环的苗头正在济南的商业地产领域隐现。

造成这一情况的原因是什么？商业地产又该如何摆脱困境？对此，导报记者进行了一番调查。

投资者被套

“以前说是一铺养三代，现在是"坑"三代都不止。”说起自己的投资经历，李逸兴不由向导报记者大倒苦水。作为其周边亲朋中第一个投资商铺的先行者，李逸兴的选择不仅没有带给他想象中的收益，反而成了惨痛的教训。

2010年，李逸兴一次性拿出近百万元在济南万豪国际购买了两套商铺，“销售人员说得天花乱坠，说是商业集中地，周围消费群体多，不愁租不出去，10年左右就能回本。当时手头资金富余，我就买了两套，一套自己用，一套打算租出去。”

谁知，李逸兴心目中这个紧靠山师东路繁华地带的“旺铺”，带给他的却是无尽烦恼。

李逸兴向导报记者表示，由于没有消防证等手续，在交房后经营业户无法办理营业执照，导致这个名为“万豪星光天地步行街”的项目一直难以获得商贩的青睐，近两年来，不仅手中商铺租不出去，自己的店也经营不下去了。“整个项目没有亮点、特色，吸引不来消费者，卖不出东西不说，还要往里搭成本。”

21日，导报记者来到李逸兴所说的万豪国际发现，其整个步行街商业区共4层，约有数百家商铺，但除了一楼有十几家商户像摆地摊一样将商铺里的服装拿到走廊内兜售外，其余商铺均大门紧锁，屋内没有丝毫摆设。与周边热闹的商区相比，这里空荡、冷清的氛围令人颇感突兀。

“一天有时候卖不出一双袜子。”一名商铺经营者对导报记者说，由于经营惨淡，多数租户已经撤离，现在商业街内多为业主在经营。“我现在是两套商铺都空置着，100万元跟打水漂差不多。”李逸兴说。

像李逸兴这样陷入困局的先行者并不在少数，投资泉乐坊项目的张欣就是其中之一。与李逸兴相比，张欣的300多万元被套的时间更长。

“2010年开始我就发现，这个紧靠泉城路黄金地段的商业项目，开业后很难吸引客流。”张欣向导报记者表示，如今其房产已经闲置了半年，而开出的租金更是降至低水平，“以这个价位，我30年后才能收回本钱。”

导报记者21日来到泉乐坊发现，商业街三层建筑中，除了一楼临街的商铺还在营业外，其余商铺多贴着出租的告示，多数商户生意冷清，只有销售人员“独守空房”。

“现在靠街的商铺租金还可以，一平方米每天租金10元，但是里面的就不行了，像我这间的租金算下来一年总共3万元。”一家店铺的老板对导报记者表示，与房东动辄四五百万元的购房款相比，每年租房带来的收益不到1%，“这样投资太不合适。”

而即便享受了如此廉价的租金，这名老板也表示自己并不赚钱：“来的都是游客，喝咖啡的多，买东西的很少。现在这家店基本上当仓库使。”

项目销售遇冷

实际上，在导报记者的采访中，像万豪国际和泉乐坊这样惨淡经营的商业地产项目还有不少，如槐荫广场的地下人防商城，多数商铺已关门歇业，几乎全都在门上贴有“转让”、“清仓”等字样；位于济南长途汽车站对面的“济南炫街”，也因为客流量少，陷入经营困局；历山路的苹果城项目曾一度遭遇停业；与万豪国际同一开发商下的诚基·泉城新时代商业步行街，更是出现过九成商铺关门的情况。

面对商业地产暴露出的种种问题，市民前期高涨的投资心态开始日趋冷静。“我就告诫我的朋友，投资商铺一定要谨慎、谨慎，再谨慎，如无必要，最好别投。”李逸兴说。

在此背景下，济南几家商业地产项目的前期销售工作也不好开展。21日，导报记者来到了位于县西巷北侧的明湖一号院销售中心，该项目与泉乐坊同属济南汇泉新世界置业有限公司开发。

项目偌大的销售厅内仅有一名看房者，而销售人员只有两名。汇泉新世界的营销总监张伟向导报记者表示，项目从今年初开始销售，目前单价在6万-7万元/平方米，且与泉乐坊的经营模式一样，均是售出后由房东自己决定租户，“至今已经有了一些销售意向。”

不过，导报记者从济南住宅与房地产信息网上查阅的数据却显示，其在2013年获得预售许可证的67套房产至今仅销售出去1套。

同样，导报记者又查到，位于和平路与山师东路交口的诚基中心，虽然2010年就已经拿到了其B1-B8、18、19号楼商业房产的预售证，但是至今，其7872套商业用房中，也仅销售出去了2344套，剩余可售数量高达5528套。

开发商热情不减

虽然部分项目的经营与销售均呈现转冷态势，但是开发商进入商业地产的热情却仍在高涨。

导报记者注意到，仅今年，就有多家公司表示将开发重心转向商业地产，如保利地产(600048,股吧)表示，计划在未来10年内，将商业地产投资的比例提升到30%以上；龙湖集团也宣布“增持商业地产”成为该公司的核心战略之一，预计在15年内将商业地产利润占比从不到5%提升到30%；万科更是在今年成立了商业地产管理部。

这种现象背后暗藏的风险，引起了诸多业内人士的担忧。

“与迅速扩大的项目总量相比，商业地产所处的经济环境并不佳，需求量有限，很难托起这个市场。”23日，北京（楼盘）师范大学经济学院房地产研究中心教授张文清对导报记者表示，随着网购的兴起，实体店日益受到挤压，如果仅是单一的、同质的商品竞争，实体商铺、商业街恐怕难以吸引客流量，寿命有限。

“现在很少有来咨询商业地产投资的。”21世纪不动产济南和平加盟店的置业顾问伦士臣向导报记者表示，虽然该店处于商业繁华地段，但无论是写字楼还是商铺，都鲜有寻求购买者。

在张文清看来，寻求特色，进行差异化竞争，是商业地产避免上述经营风险的一剂良方。“现在看来，纯住宅项目的拿地、信贷方面都有较大限制，商业地产受到开发商欢迎也在情理之中。但是从产品规划、定位到后期的招商宣传要有统一体系，从而保证商业操作的连贯性，为业主后期收益提供保障。”