据金融投资报报道，5月26日，清华大学中国发展规划研究中心发布的中国商业地产发展白皮书表示，商业地产开发已普遍向二、三线城市蔓延，二、三线城市逐渐成为这些商业地产企业的主要战场。城市商业趋于饱和、竞争激烈，潜力巨大的郊区商业与三线城市趁势而起，地产大佬们力图抓住商业投资浪潮，成就新的财富机遇。

品牌房企抢滩布局

据不完全统计，2012年全国商业地产累计开发投资12000多亿元，同比增幅近三成。强劲的经济发展，城市化重心下移的推动为三线城市布局以综合体为主的商业地产带来了全新机遇，品牌开发商的“全川视野”正在形成。据不完全统计，截至目前，已有华润、金科、绿地等多家房企先后进入川内二级城市，抢滩布局以商业地产为主的城市综合体。川内二级城市已经成为一线房企的“必争之地”。

5月30日，华润置地与四川省泸州市签署了总投资额高达350亿元的投资合作协议，涉及水电、地产、燃气、医药等多个项目。地产方面，将投资30亿元用于开发“区域商业中心+住宅”的宜居宜业城市综合体。华润零售也表示拟投资6至7亿元，在泸州市茜草CBD城北商业综合体等恰当地点建设大卖场或购物中心，并建造区域配送中心。

近年来，华润置地商业项目迅速深入至二、三线城市，扩张频繁引人关注，2012年万象城成都店的开启，令万象城的总数上升至5家。而凭借万象城、华润中心等商业模式，去年华润置地出租业务营业额达到38.36亿港元，增长37.4%。

目前华润泸州综合体项目的具体选址尚未公布，不过，据泸州市国土资源局工作人员表示，本月该市城西版块或将有三块土地推向市场，总计面积310亩左右。

三线城市综合体前景不明

伴随着德阳保利城、绵阳万达广场等房产大佬们的示范效应，布局三线城市早已成为许多开发商的“战略思考”。

2012年4月，绿地集团落子南充投资80亿打造二级城市迄今为止规模最大的城市综合体项目之一。2012年6月，金科选择内江作为川内三线城市首站，据四川金科董事长兼总经理冯涛透露，其在省内二级城市的开拓刚刚开始，而未来10年，金科将在全川30个二三线城市布局。

大体量、全功能、全业态。作为城市的地标性建筑，一座又一座“城中之城”在三线城市平地而起。有业内人士指出，目前商业地产已经进入城市综合体的大时代。但需要注意的是，在促进城市经济的同时，城市的消化能力对综合体也是一个严峻的挑战。

据统计，国内三线以下（含三线）市场百货容量约4千亿元，但仅在2011年到2013年间，三四线城市商业地产数量就增长了10多倍。在国内30万—40万人口能够支撑10万平方米的购物中心，但现实状况往往有超限之虞。看似繁荣的三四线城市，商业地产往往存在缺乏专业能力、同质化井喷、招商艰难等困境。

西南财大金融学教授邱克表示，城市综合体的发展应该与产业支撑相配套，如内江这样的三线消费型城市，大型商业地产的过剩发展可能存在隐患。

邱克还对记者表示了另一种担忧，他表示，大型的城市综合体并非是趋势。新兴电子商务对商业运营成本下降的要求会导致住宅与商业地产的价格剪刀差逐渐缩小，利润空间降低。尽管传统的娱乐、餐饮、电影院布局需求不会减少，但其所占的业态面积较小，而综合体里住宅卖完的利润，往往很难填满留下来的物业在未来的运营成本。随着百货的退出，城市综合体存在进一步萎缩的可能。