建行研究部:土地市场异动与银行信贷对策

来源:地产中国网 2013-06-19 08:15:00

(作者单位:中国建设银行研究部)

近两年,随着房地产市场景气度的变化,作为房地产“财富源泉”的土地市场也出现了一些新动向。土地市场运行及供求双方的表现,大致可归纳为七个特点:土地供应机制对市场变化反应迟钝;单位土地吸纳房地产投资的地区差异在逐渐拉开档次;居住用地需求增长快于商办用地;各地所推地块质量呈下降趋势;土地市场重心转向一二线城市;不同地区土地供求的紧张与宽松程度存在较大差异;土地供应的政策基调有所调整。根据上述特点,对房地产行业的信贷该做哪些调整,值得研究。

近年来土地市场运行七大特征

1、土地供应机制对市场变化反应略显迟钝

受计划管理体制固有弊端、地方政府追求政绩冲动、房地产企业资金紧张等因素影响,2012年以来,土地供应机制对市场变化的反应略显迟钝,主要表现为土地供应节奏未能跟上市场周期变动步伐。

商品房销售面积同比增速衡量,2007年以来,房地产行业共经历了三轮比较明显的景气行情,按商品房销售面积同比增速衡量,如该指标持续反弹超过三个季度,算一轮景气行情开始,指标达到最高点后逐渐回落至低点,回落过程虽有反弹但不超过一个季度,算一轮景气行情结束。三轮景气行情分别是:(1)2007.2-2008.12(历时两年);(2)2009.2-2010.8(历时一年半);(3)2012.2-今(已历时一年)。

在房地产景气行情中,商品房销售面积增速从最低点攀升到最高点过程中,房地产市场从萧条中逐渐复苏。与此同时,土地供应节奏也需及时跟进,以利于形成供给平稳增长、供求矛盾缓解的市场预期。如果土地供应反应迟缓,可能助长市场上房价上涨预期的形成,诱发潜在购房者提前入市,加剧供求紧张矛盾。但比较三轮景气行情,可以发现,由地方政府土地供应主导的土地市场的反应一次不如一次。

2007年第一轮景气行情,土地购置面积同比增速迅速攀升,从第三个月开始就保持了正增长;2009年第二轮景气行情,土地市场缓慢反弹;2012年第三轮景气行情,土地市场不升反降,并一直低位徘徊,导致2013年国内房价上涨压力不小。

2012年以来土地市场回暖之所以会滞后,原因有四:一是土地供应计划调减。2012年年初,全国住房用地计划供应确定为17.26万公顷,后于2012年8月份调减至15.93万公顷,为近三年来最低;二是担心“亏本”。地方政府不愿意在土地市场萧条时以低价推地,觉得“亏本”。2012年多数月份土地尤其住宅用地溢价率较低,因此地方政府推地积极性不高;三是“正反馈”机制。土地供应短缺会造成商品房市场短缺,推高房价然后再推高地价,形成“正反馈”;四是房地产企业资金一度比较紧张。2012年前三季度,房地产企业资金面持续紧张,面临以往年度信托产品集中到期的兑付高峰,销售虽有回暖但不足以改变资金紧张大局,在一定程度上影响了房地产企业拿地积极性。

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近两年,随着房地产市场景气度的变化,作为房地产“财富源泉”的土地市场也出现了一些新动向。土地市场运行及供求双方的表现,大致可归纳为七个特点……
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