（作者单位：中国建设银行研究部）

近两年，随着房地产市场景气度的变化，作为房地产“财富源泉”的土地市场也出现了一些新动向。土地市场运行及供求双方的表现，大致可归纳为七个特点：土地供应机制对市场变化反应迟钝；单位土地吸纳房地产投资的地区差异在逐渐拉开档次；居住用地需求增长快于商办用地；各地所推地块质量呈下降趋势；土地市场重心转向一二线城市；不同地区土地供求的紧张与宽松程度存在较大差异；土地供应的政策基调有所调整。根据上述特点，对房地产行业的信贷该做哪些调整，值得研究。

近年来土地市场运行七大特征

1、土地供应机制对市场变化反应略显迟钝

受计划管理体制固有弊端、地方政府追求政绩冲动、房地产企业资金紧张等因素影响，2012年以来，土地供应机制对市场变化的反应略显迟钝，主要表现为土地供应节奏未能跟上市场周期变动步伐。

按商品房销售面积同比增速衡量，2007年以来，房地产行业共经历了三轮比较明显的景气行情，按商品房销售面积同比增速衡量，如该指标持续反弹超过三个季度，算一轮景气行情开始，指标达到最高点后逐渐回落至低点，回落过程虽有反弹但不超过一个季度，算一轮景气行情结束。三轮景气行情分别是：（1）2007.2-2008.12（历时两年）；（2）2009.2-2010.8（历时一年半）；（3）2012.2-今（已历时一年）。

在房地产景气行情中，商品房销售面积增速从最低点攀升到最高点过程中，房地产市场从萧条中逐渐复苏。与此同时，土地供应节奏也需及时跟进，以利于形成供给平稳增长、供求矛盾缓解的市场预期。如果土地供应反应迟缓，可能助长市场上房价上涨预期的形成，诱发潜在购房者提前入市，加剧供求紧张矛盾。但比较三轮景气行情，可以发现，由地方政府土地供应主导的土地市场的反应一次不如一次。

2007年第一轮景气行情，土地购置面积同比增速迅速攀升，从第三个月开始就保持了正增长；2009年第二轮景气行情，土地市场缓慢反弹；2012年第三轮景气行情，土地市场不升反降，并一直低位徘徊，导致2013年国内房价上涨压力不小。

2012年以来土地市场回暖之所以会滞后，原因有四：一是土地供应计划调减。2012年年初，全国住房用地计划供应确定为17.26万公顷，后于2012年8月份调减至15.93万公顷，为近三年来最低；二是担心“亏本”。地方政府不愿意在土地市场萧条时以低价推地，觉得“亏本”。2012年多数月份土地尤其住宅用地溢价率较低，因此地方政府推地积极性不高；三是“正反馈”机制。土地供应短缺会造成商品房市场短缺，推高房价然后再推高地价，形成“正反馈”；四是房地产企业资金一度比较紧张。2012年前三季度，房地产企业资金面持续紧张，面临以往年度信托产品集中到期的兑付高峰，销售虽有回暖但不足以改变资金紧张大局，在一定程度上影响了房地产企业拿地积极性。