本报记者此前在海南调查获知，2010年1月11日凤凰岛一期700套开盘当天销售一空，均价高达6.5万元，创下海南最高房价纪录和总量销售纪录，当年二期开盘，销售均价更是达到8.5万元/平方米，最贵的达13万元/平方米，缔造了一个“传奇”。而如今，凤凰岛房价只有2010年开盘价的六成左右，部分业主已经套牢。

圈地隐患

虽然滞销行情已经显现，但并未阻挡开发商急行军挺进旅游地产的步伐。

近日，龙湖地产高调推出总投资450亿元，占地3.3万亩的云南仙湖锦绣项目。而在2013年初，因在冰岛买地而声名大噪的中坤集团董事长黄怒波也高调推出了在云南普洱市一个总投资达500亿元的高端旅游休闲度假项目。据了解，该项目总占地面积达到60平方公里。

在旅游地产板块一直保持激进作风的雅居乐风格依然，陆续在云南腾冲、瑞丽等地打造大型综合旅游度假项目，项目占地面积约64000亩，计划总投资超过400亿元。

据不完全统计，目前房地产百强企业已有2/3涉足旅游地产领域，这些房企所拿项目动辄几千亩、上万亩，遍布海南、惠州、长三角、环渤海地区以及云南、贵州等地。

仅在海南，目前已有海航置业、富力、鲁能、中信、雅居乐、绿城、恒大7家房企扎堆旅游地产。据统计，其土地储备总数高达33万亩，面积几乎相当于一个海口市。

然而，旅游地产项目出现的危机，正在逼近那些曾在此领域获利丰厚的开发商。雅居乐海南项目人士向记者表示，包括海南在内的旅游地产项目一直以毛利率高、销售规模大为优势，但随着投资行情的改变，很多旅游地产项目售价难以再提高，毛利率下降的压力逐步加大。

不仅如此，在四川倍瑞地产顾问公司总经理闵红淞看来，大型旅游地产项目投资动辄数百亿元，大部分承受着开发思路不明确、销售业绩不温不火及资金回笼周期缓慢之痛，风险不可小觑。

破解术待考

一味大量开发，项目堆砌也让黄怒波感受到破解之道甚为重要。他表示，旅游地产的特性是不同地区有不同的文化风景。形成泡沫的主要的问题是很多地产商对旅游地产的含义还不太清楚，大部分做成房地产就结束了，而不是文化的差异化竞争。

然而，如何解决同质化竞争，正是开发商极度头疼的问题。