湖北土地增值税走样之惑:难以执行的清算

来源:地产中国网 2013-06-07 10:05:00

湖北地方税务机构近期发布了一份关于土地增值税征管的文件。从这份文件来看,该省土地增值税的征管尺度明显收紧。而且,这种收紧可能不是当地政府的主动为之,而是国税总局在检查各地执行土地增值税税收情况时发现了问题。

一位财税圈内人士告诉记者,近期国家税务总局正在进行土地增值税专项执法检查。其实土地增值税属于地方税,原则上总局不干预。而此次检查中地方需要发文统一政策执行口径,“说明土地增值税已经被扭曲,超过了总局的政策红线。”这位人士表示。

另一位业内人士则对记者表示,土地增值税原来是仿美国税种设计的,是房地产调控的重要手段,但是由于各方面的原因,使这个本来先进的税种在我国却严重走样。

再次收紧

在上述名为《湖北省地方税务局关于进一步规范土地增值税征管工作的若干意见》的文件中,收紧土地增值税征管口径的思想非常明显。以既有经济适用房又有非经济适用房的开发项目为例,文件规定应“分别计算增值额,进行清算”,此前的规定则是“可合并清算增值额”。

更有意思的则是文件出台的背景说明:“为进一步规范全省土地增值税征收管理工作,统一政策执行口径,结合国家税务总局对我省土地增值税督导检查反映出的问题,省局就有关事项提出如下意见,请各地遵照执行。”

据介绍,国税总局正在进行的土地增值税专项执法检查将持续到11月。

湖北并不是唯一面临需要重新界定土地增值税执行口径的省市,北京市相关部门此前出台的《进一步做好房地产市场调控工作有关税收问题的公告》中,收紧土地增值税征管的口径则更为明显。

这份文件规定,房地产开发企业销售新办理预售许可和现房销售备案的商品房取得的收入,按照预计增值率实行2%至8%的幅度预征率,容积率小于1.0的房地产开发项目,最低按照销售收入的5%预征土地增值税。而在此之前,北京土地增值税预征的上限为5%。

前述业内人士告诉记者,除了湖北和北京外,其他省市有的是还没有被国税总局的检查组检查到,有的是检查到了但没有公开发布类似的文件。

拉不紧的橡皮筋

土地增值税是对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值量征收的税种。我国仿美国设计,采用四级超额累进税率,税率最高为60%,被认为是房地产调控的重要手段。

2010年是房地产调控较为严厉的时期,国税总局就曾两次公开发文,要求提高土地增值税的预征率,还特别指示地方要有针对性地选择3-5个定价过高、涨 幅过快的项目,作为重点清算审核对象。这在当时被认为是自1994年土地增值税开征以来,力度最大的一次征税和清算行动。但是事后看来,被认为力度最大的 加强征管行动效果并不理想。

此前的5年里,国税总局更是8次发文,要求严格征管土地增值税,但是在各地,土地增值税仍然无法真正严格征管。

一位熟悉土地增值税业务的地税系统人士告诉记者,国税总局的口径一直是要求土地增值税严格征管,几乎每年都会有执法检查,但是各地出于自身情况和各方面的考虑会有自己的尺度。

事实上,由于地方政府和房地产行业有说不清的联系,随着宏观经济的起伏和房地产行业情况的变化,地方土地增值税征管往往也会随之产生松紧变化,在很大程度上成了拉不紧的橡皮筋。

这一点即使是在目前被认为收紧征管尺度的湖北上述文件中仍有体现。这份文件中的第十条规定,对达到清算标准的项目,不论是否进行了土地增值税清算,均可按规定进行税务稽查。

一位税务人士告诉记者,这相当于一些项目可以用税务稽查代替清算。而在政策执行过程中,有些税务稽查则可能叫做“辅导”,这种情况下税种征管的尺度则可以由执行层面具体把握了。

中国地产税务筹划网总裁李明俊曾告诉记者,按照历次土地增值税清算的经验,真正意义上的土地增值税清算很难,往往都是开发商通过对相关部门的游说,按照核定征收补缴一部分税款了事,甚至维持现状,不再补缴。

难以执行的清算

诸多上市房企年报上不断放大的应缴未缴土地增值税数字无疑可以从一定程度上说明土地增值税存在的问题。

5月初,一位名为李劲松的律师质疑万科华远等29家房企累计高达640亿元应缴而未缴的土地增值税。虽然不少房企和财税人士出面解释,称账面上计提土 地增值税和拖欠是两个概念,但是不可否认的是,房地产企业确实有数额巨大的土地增值税因各种情况没有按时足额缴纳。而放大到全国大大小小的房地产企业,应 缴税款比例无疑更大。

另一个更为典型的现象则是房地产企业滚雪球般不断放大的应缴未缴税额。以SOHO中国为例,公开资料显示,SOHO中国在2005年底应缴的土地增值税总额仅为5.94亿元,而到了2012年底,这一数字已经增长至64亿元。

即使剔除各种因素,企业土地增值税没能严格清算的事实仍然不容质疑,而类似现象在房地产企业并不鲜见。

清算困难是土地增值税存在巨额应缴税款的重要原因。由于房地产涉及业务复杂且周期长,土地增值税一般采取预征形式,等到项目结束达到清算条件后再据实清算。

但是,相比于土地增值税预征,清算的工作难度要大很多。税务人员需要一一核查房企申报的土地增值税抵扣项目,然后再根据申报扣除项目计算土地增值税。上述工作不但浩繁,而且难度很大,这使得土地增值税的清算工作被大大延缓。

北京中翰联合税务师事务所合伙人王骏告诉记者,即使是满足清算条件的项目,在操作过程中也很难据实清算,其中为数不少的项目最终是以核定征收代替清算。(来源:华夏时报)

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