地处广内大街，开盘时称将用24k金箔砖做外墙设计，2001年的均价已达每平方米7700元的东华金座，一度成为“京城最贵烂尾楼”。

2007年楼盘重新开工、恢复销售，邓先生花196万元买了两套。他轻信了开发商的国企背景，交房屡被拖延仍未维权。

殊不知，签合作建房协议后，打着国企旗号卖房的北京市中鼎房地产开发有限公司深陷巨额骗贷案自身不保，而合作方北京房开置业股份有限公司不认账了。

经过诉讼，法院以邓先生买房时楼盘处于查封状态为由判决买卖合同无效，邓先生的房子丢了，196万元房款也未能要回，成了“最贵烂尾楼”的牺牲者。

签约买房 曾经的“金屋” 烂尾后开盘再售

邓先生是一位银行职员。2007年，这位37岁的外地北漂打算在北京置业。

2007年7月底，他看上了东华金座的房子。东华金座地处广内大街与牛街交叉口东侧，距西二环广安门桥只有300米。

“我和爱人，工作地点一个在金融街一个在西直门，在这里买房能少跑路。我孩子当时7岁，住这里也能享受老城区的优质教育资源。”他说。

看房期间销售员告诉他，房子不能贷款买，只能全款。邓先生问原因，对方没说。当时他并不知道，这个小区有“京城最贵烂尾楼”之称。

东华金座于1998年批准立项。拿地的是国有房地产企业——北京市宣武区房地产经营开发公司。

按照土地使用权出让合同的约定，东华金座应在2000年11月前竣工。但彼时，宣开公司在宣武区危房改造中投入过大，已经资金不足。

2000年5月24日，宣开公司与北京市中鼎房地产开发有限公司签订合作建房合同，约定东华金座的建设、销售由中鼎公司负责，中鼎公司支付“合作价款”3.2亿元。

宣开公司单独开发期间，项目原名“牛街危改小区14、15、16号商住两用楼”。中鼎公司介入后，项目改称东华金座，这个总建筑面积97044.76平方米、共有780套房屋的项目，开始以“金屋”做卖点宣传。

2000年9月，期房开始销售。楼盘广告中称，东华金座是精装修的酒店式商住两用公寓，是京城首家采用24k金箔砖与金色玻璃幕墙镶嵌设计的楼盘项目，腰线等装饰部分也会用24k镀金点缀。

当年，连售楼处的沙盘都是金灿灿的。噱头引来众多看房者，尽管东华金座均价达每平方米7700元，在2001年绝对属于昂贵楼盘，仍卖出144套房子。

烂尾期间 害得购房人想跳楼

东华金座还有“京城第一烂尾楼”之称。这是因为它的地理位置最好、楼价最贵，且社会影响最恶劣。

2001年，宣开公司更名为北京房开置业股份有限公司。

开发商承诺2001年10月竣工，但一拖再拖，之后改称“2003年12月入住”。但到了2003年5月，项目居然停工了，而且一停4年。

这害苦了购房者。不少人为买东华金座卖掉了仅有住房凑首付款，结果只好租房生活，还要继续偿还每月数千元的房贷；有人投资数百万元买了8套房，结果被深度套牢几近破产。

还有几位想不开的购房者，甚至试图从未完工的建筑上集体跳下自杀。

2004年开始，购房者陆续起诉到法院讨要逾期交房违约金。有位老者甚至给刚出世的外孙起名“维权”。

2006年，为给开发商施压，几十个家庭把床铺和锅碗瓢勺搬进东华金座售楼处，一住数月。

在宣武区政府的干预下，2007年3月，东华金座重新开工。但楼盘由精装修酒店商住两用公寓改为普通住宅，“24k金箔砖外墙”的概念也取消了。

轻信国企身份 196万买俩房

买房前，邓先生也了解到一些关于东华金座的“故事”，但没在意。

让他坚定买房信念的，是房开公司的国企身份。

他说，看房时销售员自称是房开公司第六项目部的人，他认为国有企业不可能欺诈，他当时不知道负责建设、销售的是中鼎公司。

2007年8月1日，邓先生签订了商品房买卖合同，买了两套房，建筑面积分别为143.7平方米和74.18平方米，总价196万余元。

他否认买东华金座的房是图便宜。“2007年，当地房价都是每平方米1万元上下。东华金座的价位不低。”他说。

当天，邓先生付了全款。他说，之所以买两套房，是想让父母来北京一起住，房款是他和父母的全部积蓄。

等待收房 项目资金 被房企老板买宾利等豪车

合同约定2008年8月31日交房。但房开公司的人告诉邓先生，北京奥运会召开前后，工地不许施工，所以交房时间得推迟。

邓先生又没在意。他认为合同上盖着房开公司公章，“公家”不会骗人。但房开公司的人没告诉他2008年3月谢根荣被抓的事。

1995年，啤酒贩子出身的谢根荣成立华尔森集团，几年后在“中国400富人榜”中名列第163名。但华尔森集团连注册资金都是假的，一直靠银行贷款负债经营。

中鼎公司最初不是谢根荣的，它介入东华金座后不久资金链断裂。谢根荣听说后，以华尔森集团的名义于2000年9月将东华金座的开发、销售权连同中鼎公司股权以1.2亿元收购，之后以中鼎公司名义履行合作建房协议。

谢根荣根本没有启动资金。获得东华金座销售权的当月，他就伪造555份房屋买卖合同，以“买房人”的名义从某银行骗贷6.63亿元。

中鼎公司法人代表吴明说，要是谢根荣把贷款都用在工程上，项目早完工了。但只有在工程急着用钱的时候，谢根荣才勉强给一点。

华尔森集团副总裁侯占洪说，大部分资金被谢根荣个人挥霍：他在建国门等地购置3处豪宅，买了宾利、劳斯莱斯等豪华轿车，为显身价，光在钓鱼台国宾馆请客吃饭就花了3000多万元。

2003年，东华金座再次因资金问题停工。其间，某银行一位支行行长发现东华金座的房贷合同造假。

为稳住银行，谢根荣找人买来玉片，穿成一件“金缕玉衣”和一件“银缕玉衣”，然后找来故宫博物院副院长杨伯达等顶级文物鉴定专家“掌眼”。专家们围着保存着“玉衣”的玻璃罩子转了几圈，草率地估出24个亿的天价。

古董鉴定书导致支行行长误判：他以为华尔森集团实力雄厚，只要银行扶一把，让东华金座复工重售，之前的骗贷窟窿就能补上，于是冒险为华尔森集团违规出具4.56亿元的承兑汇票。

但他们都没想到，审计署对银行审计时发现问题，谢根荣被抓。

见楼上装了空调 才知他人已入住

奥运会开完了，还是没人通知邓先生收房。2008年10月，中鼎公司已被吊销营业执照。

但邓先生仍不知情。直到一天，他从东华金座经过，发现有的房子外墙上装了空调室外机，才发现很多房主已经入住了。

邓先生说，他去找房开公司，对方说交房是分批次的，还没轮到他。

2007年，东华金座共卖出了70套房。其余在2007年买房的房主也发现有人入住，他们的选择是联合起来向房开公司讨说法。

这时房开公司称，入住的是2003年之前的购房者。2007年东华金座的预售许可证已过期，且合同没经过网签。2007年的销售虽然是以房开公司名义进行的，但房开公司不知情，属于“中鼎公司非正常销售”，因此买卖合同无效。

房主们无法接受，2009年下半年集体找宣武区政府维权。

据媒体报道，宣武区一位副区长表态，业主是善意购房人，不管合同是否有瑕疵，只要业主曾付房款，政府便会保护他们收房。

于是，除邓先生以外的2007年购房者，均于2010年顺利入住。

见其他房主入住了，邓先生有些不是滋味。他解释了没参加维权的原因：“我是党员，又有一定职务，我怕领导说我参与聚众闹事。而且我想，如果开发商给他们解决了，最后能不管我吗？”

犯贷款诈骗罪 房企老板被判无期

交房时间还是遥遥无期。邓先生继续等待。其间，谢根荣因贷款诈骗罪被判无期徒刑。判决书显示，有5.5亿元赃款中鼎公司案发后无钱偿还。

邓先生说，2010年9月份，房开公司法务部工作人员乔茜找到他，说他那套143.7平方米的房子，2002年已被中鼎公司卖给一个叫施虹的人，现法院已判决确认房子是施虹的，因此不能再向他交房。

邓先生说，房开公司提出退房款并补偿10万元，他没接受。他要求房开公司把另一套房子先交付给自己，但对方说“两套房得一起解决”。

法院证实，施虹买房一事属实（但日前施虹称房子早已退给开发商，接受记者采访时，她连东华金座这个名字都差点忘了）。

诉讼维权

告房开公司 要求交房并赔40万

邓先生说，此后房开公司再没找过自己，交房的事也没有下文。2011年，他忍无可忍,将房开公司起诉到西城法院，要求对方交付两套房屋并支付逾期交付违约金40万元。

法庭上房开公司称，合同章系其他单位冒用该公司不存在的印章签署，该公司未售房也未收房款，和邓先生不存在买卖合同关系。

邓先生找到销售员张学彦作证。张学彦承认自己是中鼎公司的人，合同章是房开公司给的，房款打到了华尔森集团。

房开公司还称，涉案房屋除一套应属施虹所有外，另一套也涉及一房二卖，之前已被某投资公司买下。但邓先生找到某投资公司的负责人取证，对方表示房子根本没接收。

邓先生当庭质问房开公司的代理人乔茜：“你当初不是说，只要我同意退大房子，小房子可以给我吗？”乔茜回答：“我没说。”

买房时楼已查封 房主因此败诉

2011年6月17日，西城法院判决邓先生败诉。

法院的判决书没有提到一房二卖，用的是其他理由：2006年8月、2008年6月，一中院、原宣武法院和西城法院先后将东华金座整体查封，直至宣判前。根据法规，被查封财产未经法院许可不得转让，因此邓先生签订的商品房买卖合同违法，故无效。

“我买房时确实不知道楼盘被查封，开发商之前也没说过啊！”邓先生说。

邓先生上诉。他认为，自己购房属于善意取得，权益应得到保护。且原宣武法院在审理多名2003年之前的购房人与房开公司之间的纠纷案时已判决确认，“中鼎公司依据被告（房开公司）的委托，对外销售房屋并签订商品房买卖合同，故合同所引发的一切法律后果均由被告承担。”

但二审法院没有采纳邓先生的意见。2011年9月20日，一中院终审维持原判。

走投无路 一怒撬锁换钥匙占房

邓先生无法接受。他说，他找到房开公司质问，为什么同样是买房，其他房主都能收房入住，对方说，人家找了区政府，你也去啊！

这话让邓先生感到气愤又无助。2010年9月，宣武区已并入西城区，当年为其他购房人撑腰的区政府已不复存在。

更让邓先生悲愤的是，房子已经不是他的了，房款却退不回来。房开公司表示，卖房、收款都是中鼎公司的行为，和房开公司无关，因此公司没义务退钱。当初协商时同意退房款并补偿10万元，是代中鼎公司给钱，但现在公司领导不同意了。

走投无路之下，这位说话绵软斯文的中年知识分子做出了“极端举动”：撬锁换钥匙，强行占房。

“当时房子是空的，没人使用。”他说。

房开公司发现后，起诉邓先生要求腾房。法庭上邓先生反驳说，如果房子真如房开公司所述已经卖出，那房开公司有何权利起诉自己？要起诉也得是房主来呀！

2011年11月19日，西城法院一审判决邓先生败诉。法院认为，房开公司作为开发建设者有使用权；邓先生占房行为不妥，应腾空。

邓先生不服上诉。2013年4月9日，一中院终审维持原判。

同时期其他购房人 均称不知查封事

几场官司败诉，关键在于邓先生买房时东华金座处于查封状态且之后一直持续。

邓先生从建委得知，5月14日，法院又派人办理了继续查封手续，有效期2年。

多名房主证实，由于东华金座仍处于查封状态，小区至今办不下来房产证。 但是，没人说得清到底是哪个案件导致查封，中鼎或房开到底欠了谁的钱。

“楼盘档案里查封文书一大摞！还有湖南、内蒙古的法院手续呢！”邓先生说，在建委他只能查到法院执行文书的编号，工作人员不透露具体内容（记者致电执行法官询问，对方拒绝告知）。

多位2007年买房的房主证实，买房时大家根本不知道楼盘处于查封状态，否则根本不会买。

“我是打官司期间，听法官当庭提出这一点的！”邓先生说。

质疑房开 “非正常销售”竟视而不见

2007年买房的多位房主和邓先生一样，都记得当时东华金座的房子是公开销售的。

“当年的售楼处就是现在一楼空着的底商，面积很大，里面放着沙盘，人员和设置都很正规，看房人也很多。”其中一位房主证实。

中鼎公司在邓先生等人的合同上盖的公章“北京房开置业股份有限公司（6）”，没在工商部门备案。邓先生签过字的合同，除邓先生手持一份外，其余三份开发商没去做网签，都存在华尔森集团。

由此，房开公司称，中鼎公司是在冒用房开公司名义“非正常销售”。但邓先生质疑：“房开的办公楼就在牛街，距离东华金座不到一里地，当年中鼎公司以房开公司名义大张旗鼓的销售，房开怎么可能不知道？”

最新进展

法官还未强制执行 房主准备申诉

由于认为房开公司在售房过程中存在不可推卸的责任，邓先生准备继续申诉。

“虽然终审败诉，但法官还没来强制执行。”坐在东华金座的“家里”，邓先生说。

如今，两套房子都没装修，仍然是水泥地面、水泥墙面。房间里除了床以外没有任何家具，洗衣粉、脸盆等生活用品都随意地摆在地上。

两套房子邓先生委托朋友照看，他和家人住在海淀区马连洼的一套二居室里。“幸亏当初还买了这套房，否则真是死的心都有了！”

望着窗外，邓先生幽幽地说，6年过去，东华金座附近的房价涨了5倍。“如果当初买的是周边楼盘多好。可惜，我买了烂尾楼！”

现每平米4.5万元 烂尾楼里仍最贵

东华金座附近的地产中介告诉记者，它的二手房价格在每平方米45000元。与其他位置优越、曾经有过烂尾历史的楼盘相比，东华金座如今仍可谓是“京城最贵烂尾楼”。

但中介说，东华金座几乎是“有价无市”。“没房产证，而且没人知道什么时候能办下来。所以买的人特少，非要买的话，操作起来也特麻烦。我听说，有个别卖房子的，买主只肯付70%的房款，剩下的得下了房产证、过了户才付。”

但中介表示，这种方式很不保险，如果房产证一直下不来，北京楼市整体仍然看涨的话，很可能出现纠纷。

东华金座早已失去高档楼盘应有的光彩。记者实地走访时发现，小区门口，“东华金座”的牌子已经不知去向。楼盘底商多年来一直空空荡荡，门锁上满是灰尘。

开发商说法

拒绝采访 称一切以判决为准

昨天，记者致电负责此事的房开公司法务部人员乔茜。她表示，对于该公司和邓先生的纠纷，她不方便透露详情，一切以法院判决为准。

“目前，起诉邓先生腾房的案子，二审我方已胜诉。但是否会申请法院强制执行，不便透露。我们也会和邓先生再做沟通的。”她说。

律师析案

买房到维权 房主多处做法有缺憾

著名房地产维权律师、北京市京都律师事务所律师张振祖表示，此案警示广大购房者，烂尾过的楼盘要慎重购买。同时，他针对邓先生从买房到维权的种种缺憾之处，作出分析。

他表示，欲购曾经烂尾的楼盘，一定要先调查开发商的真正情况，不能轻信销售员的话，被身份、名气或表面的光鲜遮住双眼。

“烂尾后，引入其他房地产商搞合作是常见手段。因此，很可能销售打的是A公司旗号，实际却是B公司操控。其间一旦A、B两家公司合作破裂，很可能出现责权不清、互相扯皮的问题，倒霉的却是购房人。”他说。

张律师表示，购房人还应调查楼盘当初烂尾的原因，尤其是否存在严重债务。

烂尾楼形成的主要原因是资金链断裂，意味着背后有大量、多种经济纠纷，楼盘极可能存在一房二卖、被整体查封等问题。一旦草率购买，很容易陷入困境。

再次，购房人要查清产权问题。曾经烂尾的楼盘普遍存在交房时间拖延现象。一旦开发商拿不到产权证，购房人的产权归属也无法确认，财产权将处于不稳定状态，问题将接踵而至。

律师还建议，一旦出现问题，维权要坚决。“不要因轻信对方承诺而妥协，也不要太保守，既不参与集体维权，也不走法律途径，只想等别人维权成功后‘捡便宜’。一旦错过维权时机，悔之晚矣。”律师说。

（来源：法制晚报）