太原买房买车位 专家解析小区车位产权证问题

据太原晚报报道，目前，太原市各住宅小区内的车位均无法办理产权证。那开发商到底可不可以卖车位？车位该不该卖这么高的价格？如果业主买了车位，权益没有保障又有什么意义？

太原大多数车位没有产权证

值得注意的是，在住宅小区内有一种停车设施可以办理产权证，那就是车库。

虽然花高价购买了停车位，但业主却拿不到任何产权证明。“目前为止，还没听说过买车位能拿到产权证的案例，多数只能拿到一个《车位占用(租用)协议》。”做过多家楼盘销售代理的瑞德威尔市场部经理樊岩说。

按照法律规定，一个能够拥有产权的位置或空间必须符合“有明确的界址点和独立的通道”的条件，地下车位不具备“有明确的界址点”，所以核发产权证非常难。太原市房管局工作人员告诉记者，由于车位达不到产权登记条件，所以不能办理产权证明。此外，要办理产权证，前提是缴纳土地出让金。尤其是地下停车位，目前政策方面并未对地下空间收取土地出让金，也不符合办理产权证的条件。

值得注意的是，在住宅小区内有一种停车设施可以办理产权证，那就是车库。由于车库是在小区内建造的专门的停车设施，其相互间由墙壁隔开，四周范围明确，具有独立的入口，已成为与住房相区别的、独立的特定物，所以其权属可以登记。

有些车位开发商无权出售

住宅小区按要求建的人防工程，是可以做停车位使用的，但只能出租不能出售。由于此部分产权不明晰，这部分车位从来没有办过产权证。

那么，没有产权证，车位到底可不可以出售呢？

业内人士表示，住宅小区内车位分为人防工程和非人防工程两类。记者调查了解到，目前太原市住宅小区的地下停车位，很多都用了人防工程。太原市人防办工作人员表示，住宅小区按要求建的人防工程，是可以做停车位使用的，但只能出租不能出售。据相关部门人士介绍，由于此部分产权不明晰，这部分车位从来没有办过产权证。

而对于非人防工程车位(包括占用小区道路、占用公共设施、首层架空层、地下车库等)，情况则有所不同。北京中伦文德太原律师事务所一位律师告诉记者，对于不算在建筑物容积率里、计入公摊的非人防工程车位，属业主共有的(如小区道路、公共设施等)，法律上不允许出售；其余的则可以出售，如首层架空层、地下停车位等。“首层架空层停车位，是指将建筑物地面上的第一层架空而形成的停车位。在现行的房地产行政管理法律制度下，首层楼房架空层停车位的建筑面积也是不计算建筑容积率的，不能获得相应的土地使用权面积份额，其法律权利依附于计算建筑容积率的房屋建筑物(面积)，也是住宅房屋单元的从物。所以，初始登记时，楼房架空层停车位不可能取得独立的房地产权，因此房地产商无权出售。”该律师表示。

同时，对于建筑面积不计算容积率、计入公摊的地下停车位，其产权状况与楼房架空层停车位的建筑面积产权状况相同，地下停车位的产权依附并归属于该幢设置地下停车位楼房的全体业主。

政府监管有空白

现在高额的停车位费用之所以归开发商所有，正是因为开发商打了 “产权不明确”的擦边球。

停车位存在巨大的利益空间，但是政府监管却成了空白。相关部门负责人表示，如果小区的地下停车位是经过规划审批的，并且办有预售许可证，则可以办理产权证。但目前相关部门对停车位暂无法定标准。同时，针对居民小区地下停车场的地下车位使用权出售、出租的价格，物价部门暂无相关规定，目前由开发单位定价。

太原市房管局相关负责人说，现在全国对地下停车位的产权问题都没有一个明确的标准，太原也没有出台相关的政策，这给管理造成了困难。业内人士表示，现在高额的停车位费用之所以归开发商所有，正是因为开发商打了“产权不明确”的擦边球。

因此，市场上出现了一种特殊职业——“倒车位”。有些业主或非业主，一次性在小区内购置多个车位，在车位价格被炒至最高时出手，赚取差价。而目前，是否允许这部分人在小区内购买停车位，在政策方面也还是空白，这样就给炒家留有操作空间，炒高了停车位的价格。

据悉，从5月1日起，北京商品房销售在执行“一房一价”的同时，也把地下停车位面积和销售总价囊括在内，自此，对停车位的售价有了一定的规范。因此，不少市民呼吁，我省应尽快出台配套政策，明确地下停车位的产权，以解决产权不明晰、租售转让秩序混乱等问题。

支招

1.买房先看物业，小区的停车位是开发商在建小区前规划好的，车位配比明显供不应求，出现这种现象应该是开发商来解决。建议购房者在选房前看好规划图，了解楼盘及相关物业情况，避免入住后遇到不必要的麻烦。如果是拥有1辆以上私家车的家庭，购房之前更需要对车位配比进行仔细考量。

2.对于“出售”的车位，其实在法律意义上为“租用”。根据《合同法》中关于“租赁合同”的相关规定，租用的年限最高为20年。但是在购买车位时，销售人员往往会这样告诉消费者：“车位买了就是终身制，永远都是你的。”或“车位使用权和房子年限相同，是70年。”“这种说法是错误的，车位使用权买卖合同实质上是车位租赁合同，期限不能超过20年，超过20年的，超过部分无效。”律师提醒消费者。所以业主在签合同时首先要问清“年限”，如果开发商把不能办理产权证的车位卖掉，业主最后拿到手的只是一纸合同，而不是权属证书，这样的车位买卖不受物权法保护。

3.签订购房预售合同时，购房者和开发商应就车位的范围、车位号、预售面积、预售价款等情况在预售合同的补充条款中约定清楚，最好配有平面图。

建议

北京世纪朗润房地产经纪公司总经理薛铮表示，车位供求比例失衡，是导致住宅小区车位价格昂贵的直接原因，要想解决这个问题，规划部门应该多规划一些车位。

对此，也有市民建议，政府应把停车场的增加扩建纳入城市的总体规划和建设中。对新建住宅、办公区、商业楼群等必须强制建设停车场(库)，并要求同步设计、同步施工、同步交付使用。本着谁出资谁受益的原则，允许、鼓励民间资本参股投资修建停车场。

此外，也有人提倡车位互换，缓解停车难的问题。也有市民说，居住区的车位白天大部分是空闲的，办公区的车位晚上大部分是空闲的。如果从管理的理念上，放开思路，打破界限，把有限的车位资源合理的、分时段利用好，就可以有效缓解停车难的问题。