太原买房买车位 专家解析小区车位产权证问题

据太原晚报报道，目前，太原市各住宅小区内的车位均无法办理产权证。那开发商到底可不可以卖车位？车位该不该卖这么高的价格？如果业主买了车位，权益没有保障又有什么意义？

太原大多数车位没有产权证

值得注意的是，在住宅小区内有一种停车设施可以办理产权证，那就是车库。

虽然花高价购买了停车位，但业主却拿不到任何产权证明。“目前为止，还没听说过买车位能拿到产权证的案例，多数只能拿到一个《车位占用(租用)协议》。”做过多家楼盘销售代理的瑞德威尔市场部经理樊岩说。

按照法律规定，一个能够拥有产权的位置或空间必须符合“有明确的界址点和独立的通道”的条件，地下车位不具备“有明确的界址点”，所以核发产权证非常难。太原市房管局工作人员告诉记者，由于车位达不到产权登记条件，所以不能办理产权证明。此外，要办理产权证，前提是缴纳土地出让金。尤其是地下停车位，目前政策方面并未对地下空间收取土地出让金，也不符合办理产权证的条件。

值得注意的是，在住宅小区内有一种停车设施可以办理产权证，那就是车库。由于车库是在小区内建造的专门的停车设施，其相互间由墙壁隔开，四周范围明确，具有独立的入口，已成为与住房相区别的、独立的特定物，所以其权属可以登记。

有些车位开发商无权出售

住宅小区按要求建的人防工程，是可以做停车位使用的，但只能出租不能出售。由于此部分产权不明晰，这部分车位从来没有办过产权证。

那么，没有产权证，车位到底可不可以出售呢？

业内人士表示，住宅小区内车位分为人防工程和非人防工程两类。记者调查了解到，目前太原市住宅小区的地下停车位，很多都用了人防工程。太原市人防办工作人员表示，住宅小区按要求建的人防工程，是可以做停车位使用的，但只能出租不能出售。据相关部门人士介绍，由于此部分产权不明晰，这部分车位从来没有办过产权证。

而对于非人防工程车位(包括占用小区道路、占用公共设施、首层架空层、地下车库等)，情况则有所不同。北京中伦文德太原律师事务所一位律师告诉记者，对于不算在建筑物容积率里、计入公摊的非人防工程车位，属业主共有的(如小区道路、公共设施等)，法律上不允许出售；其余的则可以出售，如首层架空层、地下停车位等。“首层架空层停车位，是指将建筑物地面上的第一层架空而形成的停车位。在现行的房地产行政管理法律制度下，首层楼房架空层停车位的建筑面积也是不计算建筑容积率的，不能获得相应的土地使用权面积份额，其法律权利依附于计算建筑容积率的房屋建筑物(面积)，也是住宅房屋单元的从物。所以，初始登记时，楼房架空层停车位不可能取得独立的房地产权，因此房地产商无权出售。”该律师表示。

同时，对于建筑面积不计算容积率、计入公摊的地下停车位，其产权状况与楼房架空层停车位的建筑面积产权状况相同，地下停车位的产权依附并归属于该幢设置地下停车位楼房的全体业主。