其实楼价的涨跌根本不由多空派决定，甚至不由开发商决定，也不由市长或总理直接决定。你就是把任志强之类的唱多派弄他个万箭穿心，或者把唱空派捧上天，也不会把房价打下来。

房价涨跌由两个最根本的因素决定：一是城市化过程中的人聚财聚、人散财散。二是地方债。如果把城市化作为决定房价涨跌的空间横坐标，地方债就是决定房价涨跌的时间纵坐标。如果你认真研究和掌握了这两个坐标工具，判断房价想不准都难。反之，别说呼唤总理，就是上帝来帮你也没用。

还在写《买房的革命》和《世纪大迁徙》两本书的时候，我只对大城市房价特别高看，因为那时候只用到城市化的空间横坐标：1949年以后30年人为阻止的城市化到今天必然进入迅速补课阶段，乃至于诺贝尔经济学奖获得者斯蒂格里茨断言：影响21世纪人类社会进程两件最深刻的事情，一是以美国为首的新技术革命，二是中国的城市化。城市化遵循的是人聚财聚、人散财散的逻辑，服从“万有引力定律”——越大的城市公平性和吸引力越强。人都往房价高人价高钱价高的地方流动，而不是相反往房价几乎一文不值的衰落乡村跑。

当写完《穷思维富思维》的时候，我已经对中国经济的整体逻辑有了成竹在胸的宏观把握，于是在判断房价时运用上了地方债这一时间纵坐标，并进而得出结论，认为即使二三线以下城市住宅供应过剩的风险随时存在，但中心城区的房价仍然只能涨不能跌，而且因为处在中心城区，不存在有价无市的风险!

地方债是怎么回事?就是地方政府廉价从农民手上征地，然后以此为抵押向银行贷款进行土地储备，储备的土地大部分廉价进行招商引资(补贴工业和商业)，少部分用于房地产开发。几乎所有的成本包括廉租房和公共用地成本都落在房地产头上!房价焉能不高?

中国地方债务准确数字也许永远是个谜!各地融资平台越来越多样化、隐蔽化，很多资金的来源和数量无从知道，负债规模也就难以统计。现在已经有很多地方暴露出地方政府让企业和公职人员向银行举债、再借给政府的做法，表明地方债已经完全进入失控状态。

而不管举债的来源如何多样，地方政府最终的还债希望，全部寄托在储备的土地上(或者随时准备把债务抛给中央和民众买单)，这意味着地方政府未来能否如期还债，取决于当地房地产市场的好坏。一旦房地产泡沫破裂，债务风险和金融危机将全面爆发。

所以，不釜底抽薪地改革政府公司化的经济体制，想控制房价，门都没有。即使政府职能实现了华丽转身，变投资型政府为服务型政府，房价也只能涨不能跌，而是土地和拆迁权利完全回到民众自己手里，地方政府失去补贴招商引资的工具，改变制造业产能大量过剩的经济结构;这时，民众自身的议价权利提高，带来收入提高追赶房价。（作者：童大焕）