让人费解的是,金廊沿线已建成及已公布规划的项目中,区域内大部分商业项目业态重叠现象严重,都是定位中高端,且集住宅、星级酒店、写字楼、公寓、购物中心及高档住宅等为一体的城市综合体。个别找不到卖点的项目甚至在项目现场打出了诸如“180万平方米不是一切,但是一切都很亲切”、“不合体,才是综合体”的“雷人”广告语。
RET睿意德董事兼副总经理梁炜骅对记者称,上述开发巨头在进入沈阳之前,都十分清楚政府的规划,亦都预见到金廊沿线未来严重的同质竞争问题。“这些大牌开发商进入沈阳肯定不是盲目的,他们拿地前都做过详细的财务核算,都有很好的成本控制,最终预期到综合体中部分产品有较大的盈利空间,才拿的地。”
世邦魏理仕沈阳分公司商业服务部董事王晓兵则称,在东北三省中,沈阳市政府外出招商引资的频率较高,引进的开发商,很多都会给予税收减免、写字楼租金补贴以及拿地政策上的支持。
瑞安建业相关负责人则向记者坦言,公司进入沈阳的初衷是看中了沈阳在东北无可替代的地理位置、经济地位以及商业发展潜力。与此同时,沈阳天地项目作为皇姑区重点商业项目,确实也得到了政府的大力支持。
更有知情人士指出,早些年,进入沈阳的开发商可能还有特殊待遇,例如一些配套商用物业是可以用来置换低价宅地的。“政府要形象,地产商则要住宅卖出的利润,一拍即合。因此,金廊的项目地价普遍便宜。”
公开资料显示,嘉里建设在2007年时拿下青年大街东侧地块的总价是27.65亿元,折合楼面地价仅约1333元/平方米。如今项目还未开售,但青年大街上在售住宅项目已普遍在10000~17000元/平方米。
沈阳嘉里中心官网数据显示,嘉里中心的住宅部分沈阳雅颂居,占地面积约4万平方米,建筑面积约30万平方米。粗略估算,哪怕不计政府补贴,只要住宅部分销售顺畅,项目基本就能实现收支平衡。
巨量供应下的风险
或许受到诱人政策催化,2007年以来,沈阳商业和住宅用地供需都空前高涨。2007年,沈阳共出让商业、住宅用地共611万平方米,到2012年时,这一数据已再次创下新高,全年成功出让居住、商业用地达到了1800万平方米。
面对天量土地进入市场,一些已经进入沈阳的大牌开发商开始嗅到了危险的气息。
2011年7月,星狮地产将其3年前斥资3.67亿元在青年大街上购入的金廊9-4地块,以出售项目公司的形式,整体卖给了大连友谊集团,作价4.23亿元。公告显示,除税后净收益仅900万元人民币。
在青年大街的最好地段,2007年拿地、2008年底奠基的嘉里中心建设进度依旧缓慢,这个总建筑面积高达180万平方米的商业航母,拖拖拉拉6年,记者在现场看到,目前项目还有不少面积的建筑未出地面。
“像星狮这样想把手里项目整盘或部分脱手的开发商不在少数。而嘉里中心这几年几乎就是放了几个打桩机在里面,优哉游哉地造造停停,不知道什么时候才能造好。”一位知情人士指出,在如今商业地产泡沫翻涌的沈阳城里,新建综合体项目拖延工期、推迟开业已经成为一个普遍现象。
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