首页>一季度末房地产信托规模大增 逾7700亿元
来源:中国证券报 2013-05-10 08:04:00 作者:张鹏
存在巨大创新空间
值得注意的是,海外融资日渐成为一些房企特别是龙头和中型房企融资的重要渠道。有业内人士认为,对于其商业地产而言,RETIs是最适合融资的渠道,不仅融资成本低,而且海外市场金融产品更匹配商业物业融资,但目前仅香港资本市场有相关的渠道。
“汇贤房托、越秀房托等上市企业都是目前REITs的资金来源,通过发行相关金融产品实现商业地产的融资;而内地并无推出REITs的时间表,无论哪种渠道对商业地产而言都显得水土不服,这也是为何企业蜂拥前往香港融资的原因所在。”上述业内人士表示。
业内分析人士认为,内地房地产信托在份额限制、公募上市、可流通的二级市场、将当年90%以上的收益进行分配等方面存在缺陷。这也成为监管层和信托公司作出更多实践创新的地方。
具体来看,在份额限制方面,2004年银监会《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法》规定信托公司可以发行不受份额限制的房地产集合信托计划,但实践中发行的房地产信托小额份额(300万元以下份额)仍受50人限制。在公募方面,《暂行规定》没有禁止信托公司不受份额限制房地产集合信托计划的宣传和推介,但绝大部分房地产信托仍采用私募方式。在可流通的二级市场方面,一方面面临单位份额金额较大,转让确有困难;另一方面也存在在哪里上市、以及如何公允定价的问题。
而将房地产项目当年90%以上收益进行分配,是国际上房地产信托投资基金的通行做法,国内大部分房地产信托只约定给投资人9%-12%的固定收益。“目前通行的房地产信托在给到投资者固定收益之后,浮动收益部分由信托公司和开发商分成,这导致项目风险过度集中信托公司,事实上让信托公司背负了 刚性兑付 的责任。当然投资人会担心一旦收益浮动,信托公司或开发商出于各种动机有可能隐藏利润,但如此一来却可能影响该产品的后续融资,长远的融资人在一个完全竞争的市场这么做成本高昂。”新浪仓石研究总监庄正说。
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