“减少商业地块供应量，其实是政府相关部门企图从源头入手，调控成都商业地产的最直接表现。”新港地产执行董事张红兵在接受成都商报记者采访时表示，这是向市场释放一个积极信号，即：面对当前成都商业地产过剩的隐忧，职能部门期望通过一系列举措予以管控，推进市场健康稳定发展。

成都锐驰营销总经理冯珏则指出，自2009年迅速崛起以来，成都商业产品现有存量与潜在供应巨大。仅仅通过减少中心城区商业供地，还远不能起到立竿见影的效果。“关键是，细分商业供地类型，从产品结构上优化，尽可能避免一窝蜂上马综合体、写字楼等常规业态。”冯珏告诉成都商报记者，商业地产市场虽前景光明，但现实之路却异常坎坷。

下调中心城区商业供地

商业地产面临整治

近日，成都市政府公布《批转市国土局关于成都市中心城区2013年度国有建设用地供应计划的通知》（以下简称《通知》）出炉，《通知》显示，2013年中心城区全年计划总供地864.5公顷。其中，住宅用地204.5公顷（约占1/4），商业用地140公顷，折合为2100亩。这也意味着2013年，成都中心城区住房用地供应计划总量同比增长，而商业计划用地却出现同比下滑现象。

记者查阅该文件后发现，在国有建设用地供应结构上，2013年成都中心城区国有建设用地供应总量中，商业用地占140公顷，工矿仓储用地占220公顷，住宅用地占204.5公顷，公共管理与公共服务用地160公顷，交通运输用地140公顷。2013年，成都中心城区全年计划供应土地3067.5亩，较去年增长346.73亩。据四川中原提供的数据显示，2012年，成都中心城区全年商业用地实际成交46宗，成交面积为2377.19亩，相比去年，今年成都中心城区商业用地供应量下调了277亩左右(小区网 论坛)。

四川商业地产联盟会长冉立春认为，今年商业地产土地供应量减少，显示了政府部门对成都商业地产的合理规划和调整需要。同时，今年商业用地主要集中在城北等区域，也恰好弥补了这些正在崛起的区域商业项目不足的缺陷，符合市场规律。

从被动应对到主动调整

商业地产渐修正航向

该《通知》披露后，迅速引发成都地产业界热议。在成都2013年的土地供应总盘中，住宅用地占比提高的背景下，商业用地量却首次出现明显回调，这到底向市场释放了什么样的信号？而我们又该如何解读这种现象？

知名业内人士彭致远告诉成都商报记者，长期以来由于商业地产不在政策调控范围中，因此，商业用地迅速成为土地市场上最炙手可热的目标。“无论是投资者还是开发商都青睐商业地产，而这也导致了包括成都在内的国内不少城市商业地产项目过剩现象。”彭致远强调，对于普通投资者来说，商业地产自身的不足之处也显而易见：投资成本有时会比较高（如商铺、写字楼）、回报周期相对较长等原因，也使成都商业地产市场投资存在潜在风险性。

成都锐驰营销总经理冯珏则表示，职能部门意识到了商业市场存在的风险，但又不可能出台一蹴而就的调控举措。所以，先通过用地限制来放缓潜在供应入市的时间，给现有商业地产项目一个缓冲期和消化期，其实是一种循序渐进的改良之举，值得肯定。不过，冯珏也指出了改良过程中的潜在障碍，“从供地前端到项目出炉，前后共涉及国土、规划、建设、商务局等多个部门，能否形成良性的协调机制及平台，显得至关重要。”冯珏称。

传统商业产品求差异

街区商业或迎第二春

“从一季度市场表现看，街区式商业和新兴住宅区临街商铺销售情况良好。”张红兵告诉成都商报记者，在新港地产旗下代理的数十家商业项目中，街铺是一季度最好销的产品。四川商业地产联盟会长冉立春亦表达了类似观点，他称，相比封闭的大型集中式购物中心，成都人更青睐有天有地的街区商业，而近年来蜂拥而上的城市综合体抑制了这类物业的出现及升级换代。

“多个世界一线城市的商业编制规划对成都很有启发性。”冯珏以巴黎为例分析道，在巴黎，占比城市商业最大的部分是街区式商业，城市人均商业面积达到4平米/人，而大型购物中心并不是构成城市商业的主力，成都的情况恰好与之相反。“现在，不仅是开发商，政府相关部门也意识到了这一点，所以，控制商业用地供应是第一步，接下来，或许还会对地块技术指标进一步明确，在土地出让前便看到成熟产品模型。”冯珏这样预判。

去年，和记黄埔地产打造“新街里”、蓝光地产推出“COCO系商业街”，今年，连一些城市综合体项目也开始主打商业街区概念。冉立春认为，商业街区走强，跟成都独特的消费习惯有关系。在成都，宽窄巷子、鹭岛国际商业街、一品天下等都已经有成功的商业案例，只是因为规划限制，导致城市综合体太多，而独立式的商业街区太少。

另外，虽然是室内封闭空间，但城市综合体也可以做出商业的内街与外街，也就是说城市综合体也有商业街区，只是目前城市综合体位置好的地方，一般都自持，很难成为投资者的财富效应，但是城市综合体向商业街区学习，通过规划，加大和城市开放的接触面，是新形势下成都商业地产的一大趋势。