未住先修，雇佣专业机构检查了吗？

刘刚的遭遇，无疑是一个极端的案例，但即便这只是一笔普通的买卖交易，交易过程也不算简单。

在交易阶段，除了1.44万美元的经纪费用，还涉及交易契税和托管费用。在美国，每个州政府征收的交易契税都不尽相同，但一般都在1%至3%之间，以刘刚的房产为例，即还需额外支出0.48至1.44万美元。

一般的住宅买卖，若不涉及重大法律问题，都会交由专业托管公司完成交收。在双方谈好合同后将签署销售协议，此后，卖方将房产的产权托管给托管公司，买方将价金存入到托管公司的托管账户，托管公司在调查、确认房屋的产权无瑕疵以及买方的出资无瑕疵后，一般会在30-45天内完成交易，将价金打入卖方指定账户并将负责办理产权的过户。一般的专业托管公司将按交易的金额抽取费用，一般是成交价的千分之四或以下。

在商业不动产的交易中，由于涉及更复杂的权利让渡以及债权的组合、置换，还需要聘请律师、会计师进行法律及税务规划。

若是贷款购房，还将涉及贷款的预批以及银行的正式审批，专业的贷款经纪可为买家争取最优房贷利率，但买家亦要支付约为贷款金额的千分之四或以下的佣金。而在美国申请房贷，贷款行往往会要求买家对几种基础的险种进行投保，例如行内一般约定，若买家的首付低于25%，贷款行将要求买家购买断供险，同时亦会要求买家购买产权保险。

直到这里，购房的程序仍未完成。正式签约前，买家还需要雇佣专业机构对房屋的质量进行检查，有必要的话，还要进行检修。同时，买方经纪也有责任翻查该房屋过往的记录，确认其是否存在欠付房产税、登记债权以及房管所的会费等情况。

“如果交易的房产存在结构安全或违建问题，一般应该是卖家负维修责任(除非买家约定免除卖家的责任)。”李翀鸣律师解释道，“在检修中若发现问题，双方需协商并聘请专业的工程师参与评估。对于维修产生的费用，卖家或提供价格折扣以让买家免除其责任，或者卖家在房屋过户后继续对该瑕疵承担维修责任，或者在交易价金中扣出一部分作为维修预算，多退少补。

另一项支出是涉及住房的各类保险，险种根据每个州法律的要求而有所不同，例如，加州强制要求购买火险，而东部的一些州则会要求购买水灾险等。

即便你缴纳了所有支出，仍然有可能与你钟爱的房产无缘。在一些较好的小区，会约定房屋在买卖时必须经业主委员会通过，若业主委员会对新买家不满，其可以行使优先购买权将房屋从卖家手中买下来以后再做处理。（中国证券网）