成都商业地产面临巨大压力

来源:地产中国网 2013-03-27 09:26:00

      成都市区写字楼市场,供应推动整体成交上涨,但单项目月均销量低位波动;甲级写字楼成为市场主流;写字楼租金保持稳定增长。

  总体来看,成都商业地产供应过剩,不过好的物业仍不愁销路,后期库存巨大对于商业地产来说,仍面临巨大压力。

  根据正合地产提供的数据显示,2012年市区商铺成交量与成交均价与2011年基本持平;写字楼供应增加推升办公物业成交量攀升,乙级、丙级写字楼市场萎缩;40年产权物业在售项目激增,市场两极化严重。

  商业地产供应过剩两极分化持续上升:2012年成都市商业地产供应增加,其中商铺物业市区成交量与成交均价与2011年基本持平,市中心和城东区域整体表现较好,城南、城西区域表现相对稳定。

  传统核心商圈春熙路地位稳固,攀成钢、东客站、世纪城商圈成长潜力较大。写字楼物业方面,供应增加推升办公物业成交量攀升,但在成交均价小幅下滑的情况下单项目销量持续下滑;甲级写字楼为市场供销主力,乙级、丙级写字楼市场或持续萎缩。而40年产权物业在2012年供应量激增,同质产品的供应增加导致一些项目销量下滑,市场两极化严重,从去年市场的整体表现看,具备大型商业配套、品牌开发商、人流聚集区域等优势的项目市场表现较好。

  正合地产的分析师认为,2012年成都商业供应总体增加,办公量价表现平稳,商业量跌价升;商业办公物业后期存量积聚,去库存压力加大。

  “2012年成都商业物业成交均价为27986元/平米,比2011年上涨17.46%,写字楼成交均价为10266元/平米,价格比2011年有微幅下降,大概下降了0.42%。”同时他对2012年积压的商业办公的总量表示堪忧,“2012年商业物业的存量比2011年增加 29.7%,目前已经达到284.79万平米,办公物业的存量更是高达447.25万平米,比2011年的存量增加了37.32%。”

  虽然写字楼供应增加,但高品质的甲级写字楼仍得到市场肯定。

  九龙仓时代1号项目负责人告诉记者,从该项目2012年的销售情况来看,高品质的甲级写字楼受市场影响不大,“高端写字楼的市场需求非常大,我们很多投资者都是有过高端办公物业投资经验的投资高手,他们看好类似时代1号、时代8号这样有品牌支撑、位于城市中心的项目。”正合地产的分析师认为,目前成都的写字楼大多以散卖给投资者的方式,高端项目在后期物业管理、入驻客户挑选方面更加有优势,这也是投资者为什么宁可选择价格较高的甲级写字楼,也不愿选择投资成本相对较低的乙级、丙级写字楼的原因。

  成交区域冷热不均 市中心仍保持热度:在正合年报中可以看到,2012年市区商业市场的成交区域分布呈现冷热不均的态势。“我们对市区商业环域-方位分析发现,一环内商业物业表现量价齐升;一环-二环各区域表现量价齐跌,整体表现较差;二环-三环区域成交量较2011年出现大幅下降,但仍是市区商业的主要贡献区域,同时价格表现明显好于其他区域;三环以外各区域整体表现为量升价降,与二环-三环区域共同拉动市区商业成交量业绩。”区域的冷热不均表现出投资者对区域未来发展的判断。

  可以看到,2012市区商圈发展格局及各商圈内综合体分布,春熙路核心商圈地位无可撼动,攀成钢、东客站和世纪城商圈成长潜力较大;综合体集中分布在春熙路、攀成钢和世纪城商圈,近六成以写字楼作为主力业态。

  “除传统商圈外,随着新型居住圈层的形成,新的商圈也随之成型,这些区域也成为投资者看好的片区,商铺、写字楼、综合体等商业地产都成为投资者热衷的投资对象。”正合地产的分析师告诉记者,以世纪城商圈为例,今年该片区的商业供应量较2011年增加,虽然存在存量去化的压力,但由于该区域拥有较为成熟的居住环境,周围又有大型的软件园、孵化园作为支撑,同时地铁等交通因素的影响,投资者看好该区域未来的发展,“世纪城商圈应该算是2012年竞争最为激烈,但成交也最为活跃的区域。

  ”他认为,商业地产的规模化效应很重要,所以春熙商圈、东大街这样传统的、经营多年的商圈是投资者的投资热点,世纪城商圈、攀成钢商圈则因为是众多投资者看好的未来发展方向,成为这一轮投资中的热点。受到城市建设影响,一环到二环之间的商业地产在2012年的表现就落后于这些区域。

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成都商业地产面临巨大压力
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成都市区写字楼市场,供应推动整体成交上涨,但单项目月均销量低位波动;甲级写字楼成为市场主流;写字楼租金保持稳定增长。  虽然写字楼供应增加,但高品质的甲级写字楼仍得到市场肯定。
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