[楼市前瞻]

二季度涨幅或回落，但依然会涨

据机构调查，“国五条”调控政策出台后，部分开发商表示将观察后期政策变化以决定定价策略，但普遍表示短期已不再有提价计划。个别开发商甚至改变销售策略，从追求利润率为主变为追求销量为主。有开发商表示，政策收紧不会导致房价立即下跌，在此前提下，保证楼盘的销路比提价追求利润率更为重要。尽管开发商提价意愿显著减弱，但北京、上海、武汉和杭州等地新房还是出现了价格上涨。

中信建投房地产分析师苏雪晶认为，目前全国新建商品住宅库存下降趋势已经持续近两个月，供给依然不足，上海、北京等城市库存量已下降到近8个月以来的最低水平。在库存得不到补充的情况下，房价存在上涨动力。

业内分析师杨红旭表示，二季度房价可能会出现涨幅的回落，但依然会涨，三季度基本上会持平，2013年全年价格比2012年可能还会正增长。

21世纪不动产上海区域分析师黄河滔称，“国五条”地方细则将出台，近期楼市成交出现了明显的“末班车”行情，且在地方细则落实前的“真空”时期都将是楼市成交的放量阶段。只是这一波成交高峰将会透支后期需求，未来楼市一二手房很有可能都比较冷清。

不少开发商也担心，由于房价上涨压力持续存在，全国两会之后中央和地方政府可能会加强调控政策的力度。同策咨询研究中心总监张宏伟认为，“国五条”细则的发布，会给楼市走向带来不确定性。一般政策层面对于价格的影响预期在3-6个月，因此商品住宅价格在全国范围内，近期不会出现反弹，总体将维持稳定。

一线城市近三成购房者加速置业

一项调查显示，在“国五条”调控细则出台后，28.81%的一线城市购房者选择加速购房，但二、三线城市的购房者中仅占10.25%。其中，刚性需求购房者受政策影响更加显著，以北京为例，决定最快在本年度内置业的购房者中，刚需客群占群体样本量的59.74%。

据21世纪不动产上海区域市场研究部对旗下门店进行抽样调查显示，自3月1日“国五条”调控细则发布后，上海二手房市场掀起了一波成交高峰，其中不乏1-2天便签约的闪签客户。从成交的结构来看，首次改善型需求和二次改善性需求的占比出现比较明显的上升。

专家认为，调控政策主要是打击投机需求，有效抑制投资行为，同时应该很好地保护鼓励群众自住、改善的合理需求。但是事实上，近年来调控力度最大的“限购令”归根结底是让一部分人失去购房资格，或是提高购房成本，从而减少需求。限制需求只是将市场再次推入观望，影响后市走势的根本还是供求和预期。

杨红旭称，居民在不同阶段有不同的居住需求，调控政策应当鼓励“梯度”购房，允许置换，能够合理考量不同人群的购房需求变化，也才能平衡多种需求。对于改善性需求来说，地方政府在落实细则时应避免误伤，比如，个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活住房的所得税，应继续免征个人所得税。