利润诱人 “退房”节奏放缓
与逆市“涉房”情况相呼应,三年来央企“退房”节奏明显放缓。自2010年3月国资委发布央企“退房令”至今,已有三年时间。初期,央企退房速度较快,但最近已有明显的放缓势头,且不少企业未完全退出。
根据北京产权交易所的数据,2012年共有15家非房地产主业央企通过北交所转让17宗房地产项目,成交额为9.64亿元。其中,上半年有11家,退出13宗房地产项目;下半年仅4家,退出4宗项目。兰德咨询机构总裁宋延庆分析指出,央企“退房”的步伐放缓,主要是由于房地产市场回暖。
去年下半年以来,房地产市场呈现“量价齐升”的局面。这不仅体现了楼市从底部升温局面,同时也使不少央企看到了其中的诱惑。
宋延庆表示,从各上市房企的年报不难看出,房地产行业的平均净资产收益率在10%-20%之间。与运输、机械制造、钢铁等行业相比,显然具有不小的吸引力。且与民企开发商相比,不少央企有着大量的自有土地,低廉的土地成本无疑将抬高房地产项目的毛利率,进而推高企业的净资产收益率。而后者恰恰是国资委考察央企的重要指标之一。
业内人士表示,多数不愿退出房地产业的央企,都拥有大量的土地储备。这些土地多为企业自有,土地性质以工业厂房用地为主。企业只需变更土地性质,便可进行房地产开发。虽然目前部分涉足房地产领域的上市公司剥离了房地产业务,但他们大多是由于这一领域的业务出现了亏损。实际上,央企相对于民营房企而言在融资、拿地等方面有天然优势,其获取更高利润的几率较大,央企介入房地产行业的积极性一直较高。
在“退房令”推出一年后的2011年3月,国资委曾扩增了房地产央企的阵容,将鲁能集团、中航工业、新兴集团、神华集团、中煤集团等5家央企的房地产业务视作主业管理。据悉,此后,一些拥有大量土地储备的央企也曾要求国资委发放房地产开发“牌照”,但未获明确答复。
相比之下,主动“退房”的央企,多以“剥离不良资产”为主要目的。宋延庆向中国证券报记者透露,中石化曾在2010年12月转让旗下一家房地产公司股权、债权,主要原因在于该公司连续两年亏损,并形成不良资产。此外,一些央企在拿地环节,涉及拆迁、土地性质变更等问题,为避免成为资产“包袱”,也将项目出让。
上述知情人士表示,“退房令”推出3年来,虽然有部分央企陆续退出,但彻底剥离房地产业务的仍属少数。央企“退房”步伐较慢,更多是由于觊觎房地产业利润等原因。
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