效果有限 政策或应重估

在多数业内人士看来，虽然“退房”过程仍在持续，但“国”字头企业在房地产市场的份额不断扩大。根据北京市土地整理储备中心的信息，2012年北京共成交37幅住宅地块，其中国企(包括央企)拿走了24块，占比高达66%。2013年前两月，北京成交的经营性用地也绝大部分被国企收入囊中。

土地市场的高门槛正逐渐将民企挤出。SOHO中国董事长潘石屹表示，民企都被挤到了二三线城市，因为央企还看不上那里。多数业内人士认为，随着这些新交易土地的陆续开发，1-2年后一线城市的新房供应将被国企垄断。

事实上，从去年年初开始，国资企业已经在一线城市土地市场表现出强劲势头。其中，从2012年4月南昌市政夺得“北京香河园地王”开始，到今年1月中国海运旗下子公司联合竞得“黄浦江沿岸E20地块”，近一年来，一线城市几乎所有的高价地都被“国字头”企业制造，只有“万柳地王”等少数高价地幸免。

这种情形与“退房令”出台的背景似曾相识。2010年3月16日，在当年两会结束次日，央企在北京制造了三个“地王”，成为“退房令”出台的重要诱因。三年后，土地市场似乎有重现当年情景的迹象。业内人士认为，从市场表现来看，“退房令”的效果已经让人难以察觉。

亚豪机构市场总监郭毅表示，央企可以凭借其雄厚的资金实力、良好的政企关系、较低的融资成本与经营压力，在一级开发、规划及基建环节的提前参与，占据了土地市场的主导地位，经过楼市调控的洗牌，这些优势更加凸显。

值得注意的是，随着“国”字头企业市场份额的不断扩大，越来越多的民企选择以合作开发的方式进行运作。房地产业“龙头老大”万科在北京开发的大部分项目均有着国企甚至央企的参与。

此外，由于金融保险等行业的央企并不属于国资委管辖，因此在“退房令”出台后，这些企业仍然进入房地产领域。其中，中国人寿就通过控股远洋地产涉足房地产开发领域。而在北京CBD地块的招标中，多家险资企业也涉足其中。

业内人士认为，一段时间来，央企在房地产领域的强势表现，正在使市场出现非理性的因素。在城镇化进程中，央企对进入楼市的冲动恐有增无减。为此，在“退房令”出台三年后，急需重新评估其效果。为遏制央企回潮的苗头，该项政策在设计和执行环节已有调整的必要。