叶檀:点土成金的土地财政必须改变

来源:地产中国网 2013-03-20 08:32:00

不改变激励机制,土地财政不会改变。只要点土成金的“金手指”继续存在,税收、扶持实体等方面的改革必然滞后。

地方政府之所以对土地财政如此热衷,原因是一次性提取40年或者70年的土地收益,在当期使用,并且在超发货币的推动下以资产品身份获得高报价。

2007年以前,土地出让收入纳入预算外专户管理,再将扣除征地补偿和拆迁费用以及土地开发支出等成本性支出后的余额缴入地方国库,纳入地方政府性基金预算管理。2007年以后,全部土地出让收入缴入地方国库,纳入地方政府性基金预算,实行“收支两条线”管理,与一般预算分开核算,专款专用。

统计数据显示,2007年全国土地出让收入为1.3万亿元;2008年为0.96万亿元;2009年为1.42万亿元;2010年为2.7万亿元;2011年为3.15万亿元;2012年为2.89万亿元,6年加总土地出让收入共计12.4万亿左右。

按照会计准则的收入确认原则,属于本会计期的收入才应该予以确认,如果土地是30年使用权出让,每年应当确认的收入就是土地出让收入的1/30,70年土地使用权的则只能每年确认1/70。但现在的地方政府却是一次性确认所有土地收入,违反了收入确认的稳健原则。

我国土地使用年限出让居住地最高70年,工业用地最高50年,商业、旅游、娱乐用地40年,综合或者其他用地50年。如果按照较为保守的50年计算,那么,土地出让收益多计10.9万亿。也就是说,我们多花了后代几十年内的财富,什么叫做寅吃卯粮,这就是。目前的土地开发成本,已经占据了40%,如果12万亿中有10%成为沉没成本,也就是说有1万亿以上的资金在大拆大建中灰飞烟灭。

地方政府不仅是土地市场的垄断者,还是土地市场的投资者,为了应对财政风险,以及土地作为资产品价格的不确定性风险,地方政府必然采取以下的经济理性人举措。

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