中央出台的“新国五条”楼市调控措施和太原小产权“禁售令”让太原楼市观望情绪增长。专家表示，随着地方政府加大对小产权房治理和大型房地产项目的增多，太原等二三线楼市发展将趋于规范。对于中小房地产企业来说，需要告别过去粗放型发展理念，应该提前慎重规划、多在项目品质上下功夫。

小产权房禁令或引太原楼市变局

2月18日，太原市发出“太原市人民政府关于违法用地违法建设的紧急通告”，“通告”称太原市严格禁止以城中村改造、新农村建设名义向社会出售小产权房。房产管理部门对未取得《国有土地使用证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》的商品房不予办理商品房预售许可证；未办理规划竣工验收的，不予办理房屋产权证。房产管理部门将对未取得商品房预售许可证和销售小产权房的行为进行查处。

克尔瑞研究机构太原分公司分析师牛佩华认为，太原市的小产权房属于历史遗留问题，已经存在十几年时间，目前保守估计至少占到四成。当地的房地产企业不少在售楼盘都没有齐全证件手续。“房地产项目应该按照规定拿到预售证才能卖房，但很多项目甚至土地证没有就开始卖房。不少小房地产企业现已较低的价格预售，回笼建设资金，太原不少楼盘是边建设边办理手续。”　牛佩华说。

山西财经大学副校长马培生则认为，太原市的小产权房已从安置村民变为公开出售。而且太原市场上在售证件不全的楼盘价格涨势不低。有的项目规划、配套与很多大型知名房地产企业不分上下。业内普遍认为，目前，违法建设出售小产权房已成为一些城市城中村重要产业之一，小产权房的类型也从原来中小户型普通住宅楼升级为高档住宅。购买者也从急需解决住房问题的进城务工人员扩展到本地市民甚至房产投资者。

也有人认为，若“小产权房”退出历史舞台之后，正规楼盘失去了一种力量的牵制，再顺势疯长。牛佩华说，太原市小产权房禁令会对当地楼市形成一定影响。他认为，如果禁令强硬发力，会让市场上不少在售的楼盘暂停销售，购房者能买到的商品房减少，供给减少会造成房价上涨。此外，也不排除一些开发商以“五证齐全”为噱头抬高房价。

“禁令”叠加“新国五条”太原楼市观望加剧

记者调查发现，因本地房产企业项目占比仍高，其中一定数量的房地产项目没有办理规划、施工、预售等手续，这些在售小产权房使得同一地段房价差较大。不过，受楼市调控“新国五条”以及太原市小产权房禁售影响，太原楼市观望情绪不断增长。

随着万科、恒大等外地房地产企业项目集中入市，太原房地产市场形成了知名大型房企与山西本地中小型房地产项目并存局面。以太原市龙城大街为例，沿途云集了万科、星河湾等知名房企的楼盘。

据不完全统计，目前在售的大大小小在售商品房达到近30个。其中，实力强的房地产企业开发的项目，每平米售价至少8000元。如星河湾均价为每平方米27000元、香檀一号精装房均价为每平方米15000元，首开国风上官均价为每平方米8200元。而附近证件不齐的房地产项目每平方米约在6000-7000元。一家项目名为“紫云轩”置业顾问张燕东表示，受到“禁令”影响，一些购房市民开始观望，目前“看多买少”现象加剧。

同时，受楼市调控“新国五条”影响，一些购房者开始开始推迟置业。搜房网的调查显示，受此次政策出台影响，超过四成受访者表示或将延迟置业计划，超过三成的受访者表示由于此次政策力度不大，或将继续赶抢楼市优惠，而仅有两成多的受访者表示对于置业计划没有影响。

房价稳中有升项目品质决定市场

克尔瑞研究机构提供的数据显示，截至2012年年底，太原市商品住宅市场存量约为247万平方米。牛佩华说，太原商品房一年销量约500万平方米，目前太原库存消化量为半年。同时，经过一年多的楼市调控，像太原这样的中小城市，当地房地产市场的投资、投机购房行为基本被打压下去，价格涨幅也在合理区间内。他判断，今年太原市房价将呈稳中略有升高的趋势。

此外，太原市同一地段商品房价格差加大，尤其在太原市南部龙城大街、汾河两岸更加明显。对此，业内人士表示，这种部分区域价格差较大属于正常现象。牛佩华说，因为一些房地产项目本身装修高档，针对部分中高端客户群以满足高端需求。同时，相关配套、景色足以支撑高价。但是这些热点区域多处于城中村，不少本地企业也在此开发楼盘，这其中就包含了证件不齐全的楼盘，进而造成商品房价格差增大。

业内人士认为，随着一些大项目带动，像太原这样的二三线房地产市场会逐步规范，房地产市场洗牌也会淘汰部分赚到“第一桶金”的本地房产企业。晋中市一家房地企业开发商李先生表示，中小城市房地产开发已经告别粗放发展，未来房地产企业开发项目需要有实力开发企业，开发的楼盘品质高才能在市场上立足。同时，他认为，目前房地产户型设计与市场需求存在错位现象。由于在售项目多是一年甚至两年前设计，当时楼市大环境宽松，市场不乏有大量大户型需求。但是一年多的“限购”政策令大户型需求明显下降。

牛佩华分析指出，目前市场主要以80-100平方米的刚需户型和130-150平方米的第一次改善户型为主。他提醒说，当前楼市调控不放松下，开发企业需要做好规划，以品质取胜。同时，考虑到始终存在高收入群，房地产企业可以开发大户型，但是比例一定不能太高。