【地产中国网讯】 随着本土开发商不断加入零售地产开发的行列，大量购物中心在各地林立而起。与此同时，人们对于购物中心供应过剩的担忧日趋凸显。仲量联行分析认为，在沈阳、武汉、重庆和郑州等各大城市，消费者数量的增幅将高于购物中心新增供应量的速度，这说明随着消费群体的不断扩大，购物中心新增供应将会被逐渐吸收。

仲量联行中国研究部上海区董事麦哲文指出：“为了得出更准确的结论，我们认为应将城市的零售地产总量和未来供应与相对应的消费群体进行进一步分析比较。为此，可以设定最低收入标准分界线，高于此收入分界线的人群即可认为是购物中心的目标消费群体。我们认为在中国，只有人均年收入超过3万元的消费者，其个人弹性支出才会超过刚性支出。”在中国，可以将人均年收入3万元作为划分消费群体的分界线。虽然这一收入水平并不算高，但若从购买力平价来看，这是一个较为合理的设定。设定最低人均收入水平，不仅可以排除低收入群体，还能清晰地区分出对购物中心营业额做出贡献的潜在消费者数量。在同一国家不同城市中，城镇人口中可以算作购物中心潜在消费群体的比例也存在明显差异。基于“市区人口”和“消费群体”这两个概念，我们可以计算出各大城市的消费者人均零售地产面积。我们注意到排名较高的城市多数为区域型经济枢纽的省会城市，并作为主要商业中心服务于周边地区。这些枢纽城市在全省的生产总值和零售销售额中均占主要份额。由于枢纽城市零售市场对周边城市的“辐射效应”，我们并不能轻易断言上述任意枢纽城市一定存在供应过剩的问题。

空置率也可被作为一项重要指标。在仲量联行跟踪的中国20个城市中，购物中心空置率最高的城市包括：沈阳、郑州和成都，但是这极有可能是因为这些城市在近几年大量兴建新的购物中心所致，多数购物中心仍处于“培育期”。我们预计随着新购物中心运营的不断成熟，空置率在未来会不断下降。

2012年到2015年间，我们预计在沈阳、武汉、重庆和郑州等各大城市，消费者数量的增幅将高于购物中心新增供应量的速度。这说明随着消费群体的不断扩大，新增供应将会被逐渐吸收。3年后，大多数城市的人均零售面积将低于现在的水平。

麦哲文最后总结道：“宏观面的供给需求虽然重要，但是一个购物中心的成功与否并不完全取决于此。我们认为微观因素诸如运营管理、配套设施、品牌定位、目标人群和市场营销等则更加关键。其实每一个城市都有成功的购物中心，这与该市零售地产面积的总量并无直接联系，但却和这家购物中心的运营管理质量紧密相关。目前国内购物中心整体运作水平仍然较低，因此一个知道把适合的商家安排在合适场所的购物中心才有可能成为市场的真正赢家。”