被大多数人视为融资渠道的REITs（房地产信托投资基金），在凯德商用看来是一种经营模式。凯德商用投资开发新项目，或收购现有项目，打包装入境外成立的私募基金或信托基金，通常自己持有该基金一半左右的股权，另一半股权由海外机构投资者（如养老基金、保险基金等）持有，待基金包中的项目经营趋于成熟，实现资产增值后，再在适当的时机下出售套现，然后寻找新的投资机会。这要求，凯德商用旗下的物业必须达到一定的回报率。据透露，3至5年内，凯德商用旗下物业净收益率将达到8%左右的水平。

骆伟汉认为，凯德商用本质上还是一家房地产公司，但与绝大多数公司不同的，是其购物中心业务模式，融合了商业房地产投资、开发、购物中心经营、资产管理及基金管理等多种职能，使凯德商用能在整条零售房地产价值链中运用专业技术为利益相关者实现增值。

洞察并满足需求

当下，匆忙转型做商业地产的国内住宅开发商，最欠缺的是管理经验和资源，而支持凯德商用物业实现高回报率、REITs顺利发行的，恰恰是经验和资源的体现。

在骆伟汉看来，规模优势是凯德商用最大的优势之一。凯德拥有超过1万个租约。租户们最首要的需求是赚钱，唯有实现共赢，才能获得品牌的信任和长期的合作关系。

新加坡本土品牌“面包新语”是跟随凯德商用来中国的。其创办人兼主席郭明忠去年表示，面包新语现在内地有大约300家门店，计划2014年增至550家。凯德商用还将中国的餐饮品牌“海底捞”带入新加坡。

光有宏大的计划不够，新加坡人似乎更关心细节。比如，空调的温度是不是适合，厕所是否足够干净。硬件需要专业化维护。但在国内，许多商场开业一两年后，墙砖已开始剥落。

如果说商场是租户实现盈利的载体，充足的人流量则是商户是否能够实现盈利的关键。骆伟汉指出，一家商场需要时常改变，才能给客人带来新鲜感，提供更好的购物体验。“我们一直在做各种小的装修、提升，不断调整品牌。”他说。