分拆向市场“甩包袱”

将上海老弄堂改造成与外滩、徐家汇齐名的上海地标新天地，曾让罗康瑞一举成名。但这些投入巨资但回报甚少的商业地产项目，于瑞房而言就像是“烫手山芋”，而分拆上市更像是向市场“甩包袱”。

近年，瑞房将“新天地”在武汉、重庆、佛山、大连等全国多个城市加以复制开发。像武汉天地、重庆天地、佛山岭南天地等“天地系列”的项目，均是超过100万平方米规模的大型综合体，目前均在同时进行分期的开发。

尽管，瑞房以低廉价格获得这些旧改项目，但因为前期投入资金大、周期长，资金周转缓慢，这些旧改项目让瑞房开始感到“消化不良”。

同时，这些位于城市核心地段的旧城改造项目，使得瑞房付出了高额的动迁费用。谈及旧改时，罗康瑞透露，过去几年瑞房在拆迁投入上的资金高达120亿元。未来，太平桥和瑞虹新城这两个项目后续还将投入超过39亿元，才能完成全部的动迁工作。

瑞虹新城和太平桥地区是瑞房在上海的两个旧改项目，由于拆迁工作困难重重，两个项目的进展一直非常缓慢。为解决资金难题，2012年，瑞房先后进行了多次融资。

据公告资料，多笔所融的资金，大部分均用于在建项目以及偿还债务。

此外，瑞房将旗下重庆天地3幢“5A”写字楼通过平安信托，获得17.5亿元的融资。11月底，还有消息指瑞房为旗下的上海太平桥项目，正向新加坡大华银行寻求一笔3年期的贷款。

瑞安的开发模式一直是“以商养住”，即通过商业来带动写字楼的租赁、酒店经营，以及住宅的开发。通过商业地产来带动整体地产的升值，使瑞房的写字楼、住宅项目得到受益。

但由于商业地产项目投入过多的资金和精力，让瑞房在住宅项目的开发和销售上分身乏术。2012年，看着逐渐复苏的市场，瑞房却因为无货可卖而干着急。今年1月7日，瑞房对外发布盈利预警，2012年的经营溢利，将比2011年明显下调，没有达成120亿元的全年销售目标。记者在摩根大通一份研报中看到，该行指瑞房2012年实现的合同销售额为人民币57亿元，相比2011年84.84亿元的销售收入，业绩大幅下跌47%。