春节还没到，一线城市楼市温度，好像已入夏。二手房东跳价、开发商捂盘、连夜排队购房等现象越来越多。市场的闹腾劲儿，出乎绝大部分人以及政府的意料。购房者愁，监管层烦，这事该咋办？

 现象只是表象，却在很大程度上反映了市况。本轮楼市逆转，始于2012年二季度，先是住宅成交量崛起，接着房价止跌反弹，三季度高位盘整，11月再次加速回暖。特征是市场严重分化：一线城市强、中小户型热、大房企得意。

 比如，12月相比11月，70个城市房价指数平均上涨0.34%，但北京、广州、深圳和福州超过1%，上海0.7%。这是房价指数，一般波幅小于实际情况，历史数据表明，环比涨幅超过1%，就算明显上涨了。而广大三四线城市，房价总体处于温和上涨状态，甚至少数城市还在下跌。

 面对这一形势，政策怎么办？笔者早就预测过了，如果调控不升级，一线城市的房价将失控。且看近日京沪长官表态。刚当选北京市长的王安顺表示，北京将坚持房地产调控决不动摇，确保房价平稳，相信一系列的房地产调控措施还会出台。上海市委书记韩正表示，严格落实房地产调控各项政策措施，防止房价反弹，必须长期坚持。另外，北京两会确定调控目标：保持房屋交易量与交易价格的稳定，对于价格上涨过快项目或区域，将联合税务部门完善差别化税收政策，增加交易成本。

 北京有点摩拳擦掌的味道了，且明显指向税收加码。而且北京此举具有代表性，现阶段房价上涨过快的一线和少数二线城市，皆有类似压力。然而，我却并不看好单个城市新政的效果。主要是地方政府调控权限太小，信贷、税收皆由中央部门说了算。若想抑制一线城市房价加速上涨的势头，还需中央统筹安排政策与措施。

 不妨预测四个层面的中央政策走向。其一，行政干预从紧，限购、限贷、限价皆从严。其二，房贷进一步收紧，三套当然继续停贷，首套贷款利率优惠减少或取消（但这取决于各家商业银行，银监会不可能出政策统一取消优惠），最大调整领域可能是二套房贷，很可能提高首付和利率；另外，据传的针对一线城市的二套停贷，也不是没有可能性。其三，税收加码，契税、营业税、个调税、土地增值税，其中之一或之二可能提高税负，房产税或将二度扩容。其四，增加土地供应，尤其是普通住宅用地，以及压制地王。其五，更加强调地区差异化，部分政策将增强一线城市的针对性。

调控新政出台后，效果如何？肯定会有效果。一般规律是，重要新政出台后，住宅成交量都会有所降温（三个月左右的环比下滑）。但价格具有一定的滞后性，涨幅会有所收窄。至于成交量和价格会否持续下滑，从而进入新的下行周期，主要取决于政策力度。个人感觉，2013年仍将振荡上行，2014年下行压力较大。