一是虽然玉渊潭乡地块体量巨大，但该地块未来规划主要以商业及办公用地为主，其用于住宅开发建设的总面积仅为7万平方米，占比较低，且还要配建500套的公租房。总体看来，该地块住宅部分的价格对周边二手房房价影响较小。

二是目前该地块周边二手房均价普遍在4万至5万元/平方米左右，房源有限且以中高档住宅为主，未来玉渊潭乡地块住宅部分的定位或将也以高端住宅为主，因为这类项目不是普通购房者所需产品，所以对其影响有限，一般投资炒房客也对该类楼盘关注较少。

三是土地价格高涨势头得到缓解。该地块的溢价率不足30%，这与2012年12月出让的5宗住宅用地溢价率均超过45%的情况形成鲜明对比，溢价率环比下降，远低于市场预期。

此外，该宗土地最终成交价格未能达到北京国土资源局制定的“地王标准”，社会关注度明显降低。土地主管部门通过土地出让方式等一系列措施较好地控制了市场预期，避免热门地块的出让对市场带来干扰。

地铁地理位置利好不等于房价会大幅上扬

从上述原因中可以看出，不是每个热门地块都必然引发周边二手房新一轮的价格上涨，也不能以此前万柳、万达地块出让后，周边二手房房主坐地提价、惜售的情况一概而论。“以万柳地块为例，与玉渊潭乡地块最大的区别就在于它是非常纯粹的住宅用地地块，未来楼盘成本价及售价基本上是可以预估的，另外，对周边楼盘的价格推动也是可以预见的。”伟业我爱我家(博客,微博)集团市场研究部分析师孔丹说道。

另外，据《广厦时代》走访发现，目前五路居、阜成路、定慧桥附近的二手房中介门店并不是很多，孔丹表示，玉渊潭乡地块周边的房源较少且多属中高端盘，有时一个门店就足以覆盖周围小区。

对于玉渊潭地块周边未来二手房的走势，孔丹认为，虽然该地块处于较为核心的位置，且随周围地铁开通，利好因素叠加，但从监测情况看，目前该地块周边房价还是比较稳定的，不会出现大幅上涨的情况。“那些房价涨幅较大，都是先前定位中低端、尚处价格洼地的楼盘。如果购房者消费需求为中高端楼盘的话，不应对此太过担心。”孔丹说道。

对于想在玉渊潭乡地块周边购买二手房的置业者，孔丹建议，如果不是出于类似婚房这样的“紧急”需求，购房者不用赶在年前买房。“当前消费者购房还不太理性，很多人害怕年后会出现房价大幅上涨的情况。年后房价虽有上涨预期，但不会像大家想的那样"夸张"。毕竟调控政策将继续且整体购房需求有限。”孔丹说道，“可以说，买方恐慌性置业支撑了房主提价，但是也应看到，经常会出现提价之后，房屋卖不出去，房主又自动把价格降下来的情况。置业者不妨选择年后春季购房，相比"金九银十"来讲，此时的房价处于较低的位置。”