美国楼市复苏未果

来源:地产中国网 2013-01-30 13:16:00

美国房地产业的复苏是不争的事实,但时至今日仍远离2007年次贷危机前的水平。按照世界大型企业研究会房地产业专家凯茜·博扬契奇的话说,要想回到危机前的盛况至少还有两三年的路要走。

刚刚过去的2012年,美国房价上涨6%,今年预计还将继续增长7.5%。房价上涨自然是市场活跃的一个信号,且会催生一个良性循环。因为房地产市场买卖双方都会因房价上涨催生看涨预期,从而刺激买房需求,长期因失血过多无法出售房子的卖方也能借此解套,房屋销量自然增加。

与此同时,对资金流更为敏感的房地产开发商对当前市场环境的信心增加。在过去两年内,房屋建造量增加了60%,而在2012年的最后一个月,美国新房开工量更是环比大增12.1%。

博扬契奇等市场分析人士都认为,美国房地产业的复苏总体来看是市场周期内的正常状况,是“自然现象”。但美国央行维持的历史超低利率水平和“失业率不降到6.5%,不会提高利率水平”的承诺确实为楼市复苏提供了巨大便利。

据美国联邦住宅贷款抵押公司房地美的最新数据,美国30年期抵押贷款利率已经降到3.38%,接近1971年创下的3.31%的历史最低水平。理论上,低利率会有效刺激抵押贷款需求,从而刺激购房需求。另外,在美国民主、共和两党最新达成的减赤协议中,继续实施住房抵押贷款减免计划也无疑给准备买房的人吃了一剂定心丸,更让金融机构有理由期待美国楼市的持续复苏。

只是,尽管美国楼市在近六年之后终于可以有底气地说“危机已经结束”,但要想回到危机爆发前的巅峰时刻却还有很长一段路要走。

即使在前景可期的2013年,美国楼市也还将面临几个绊脚石。最主要的是抵押贷款申请门槛升高。虽然抵押贷款利率处于数十年低位,但贷款机构对申请者的审查却更为严厉。一朝被蛇咬的银行系统,对抵押贷款的安全性格外小心翼翼,尤其是2013年银行面临的监管压力将再次增大,存款准备金率提高等政策要求让银行面临很大的资金压力,全面收紧放贷标准客观上也是无奈之举。如此一来,低利率对很多有购房需求的人来说只是水中花,无法真正帮助他们完成购房梦,也无法有效刺激房地产市场。

另外,虽然美国房地产危机在全国层面上已经结束,但重灾区如佛罗里达州、伊利诺伊州、新泽西州和纽约州等地,寒流却依然存在。在这些地区,房屋止赎率依然很高,每天都有人丧失房屋赎回权。重灾区“灾情”不去,稳步复苏的基础就无法稳固。

再从技术指标来看,在过去六年间一直经历去库存过程的美国楼市,还面临房屋存量偏低的制约。自2007年以来,美国房屋存量已减少40%。2012年全美新建房屋量为60万套,今年预计会增至75万套,但依然低于140万到160万的需求量。房屋存量低于历史平均水平恐怕也会拉长美国楼市的复苏之旅。

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美国房地产业的复苏是不争的事实,但时至今日仍远离2007年次贷危机前的水平。按照世界大型企业研究会房地产业专家凯茜·博扬契奇的话说,要想回到危机前的盛况至少还有两三年的路要走。
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