马光远

“房地产抓住10年城镇化的发展机会，10年后会怎么样?”在马光远看来，观察全世界的泡沫，都是同样一个结局：崩盘。10年后只能赶快逃离房地产。

2012年，对于国家或是每个人来说，都是不平凡的。尤其在经济生活领域，中国经济正经历着改革开放以来最大的变革和调整，其中房地产行业面临的挑战更是前所未见。

12月28日下午，中国西部第一大报《成都商报》与中国主流财经日报《每日经济新闻》再度携手，举办成都地产界的年度盛宴--“2012中国价值地产成都年会暨2012中国价值地产成都榜颁奖典礼”。知名财经评论家马光远在现场发表《2013中国宏观经济形势与房地产的应对》主题演讲并表示，之所以仍要发展房地产，是因为目前仍然短缺。

2013年中国宏观经济政策的基调、方向和主要任务已清晰可见，“城镇化”被中央经济工作会议列为未来中国经济新增长点及最大潜在内需之源。“城镇化肯定是对房地产业的推动。未来10年，房地产肯定是未来发展最好的产业之一，而且很有可能没有之一。”马光远称。

“房地产抓住10年城镇化的发展机会，10年后会怎么样?”在马光远看来，观察全世界的泡沫，都是同样一个结局：崩盘。10年后只能赶快逃离房地产。

房地产回暖成定局

“房地产回暖从6月份已经成为定局。”在下午举行的“2012年中国价值地产成都年会”上，马光远对我国房地产如是研判。

今年房地产产业的投入、销售数字，俨然能够佐证马光远的判断。2012年1-11月份，全国房地产开发投资64772亿元，同比名义增长16.7%，增速比1-10月份提高1.3个百分点。商品房销售额53526亿元，增长9.1%，增速比1-10月份提高3.5个百分点。11月末，商品房待售面积33567万平方米，比10月末增加519万平方米。

“未来一年，房地产政策不会有大的变化，房地产悄然进入了不算太坏的‘均衡’。”马光远认为。

在十八大之后，2013年中国宏观经济政策的基调、方向和主要任务已清晰可见，“城镇化”被中央经济工作会议列为未来中国经济新增长点及最大潜在内需之源。在马光远看来，十二五期间，我国房地产行业的总体机遇大于挑战，其中，城镇化进程的推进将成为房地产发展面临的重大机遇。

以京津冀、长三角、珠三角三个大城市圈为例，马光远表示，一线城市城镇化过程中没有风险，人口向大城市转移是一个必然的趋势。

“城镇化肯定是对房地产业的推动。未来10年，房地产肯定是未来发展最好的产业之一，而且很有可能没有之一。”马光远称。他同时强调，他所说的发展仅限于房地产行业本身的发展，并不包括房地产价格的上涨。

房价暴涨可能习惯不大

“十一五”期间，销售面积和销售额的年增长率都在下降，但价格一直呈现上升势头。但马光远认为，房地产回暖从6月份已经成为定局，但房价暴涨的可能性不大。未来房价更可能出现一个缓慢的上涨，在个别城市甚至会有所下降。

在经济生活领域，中国经济正经历着改革开放以来最大的变革和调整，其中房地产行业面临的挑战更是前所未见。在近期的十八大中，中央高层表态强调房地产调控不会动摇，最新的表态是：决不让调控出现反复。

“这是迄今为止最严厉的表态。”马光远表示，政府之所以调控房地产，并不是要抑制产业的发展，而其关键还是因为短缺：3亿年轻人需要住房。

马光远将中国房价问题，比作是世界经济学领域最复杂的逻辑之一。在其看来，在政府一系列调控政策下，房价的黄金时代已经结束，但还会有白银时代。

泡沫10年后破灭?

“从目前来讲，一线城市的房子确实过剩的，从一些大城市来看，也改变了以前房子绝对短缺的状况，很多人拥有多套房子。在90年代的时候，城市的住房私有率是80%，过了这么多年以后才到89%、90左右，说明了多套房子的人太多。”马光远此前公开表示，“要搞清楚这个问题，首先必须进行房地产的普查，告诉我们现在中国真正有多少房子，还需要多少房子，这不仅仅是我一个人关心的问题，是很多人需要关心的问题。”

马光远表示，我们现在有很不健康的问题，有很不稳定的地方，但未来政策的总方向不会改变：让大家住上房子，住上好房子。

马光远分析认为：真正完成城镇化50%的过程，还需至少15年。但房地产的暴利期已经结束，房地产进入下半场。

按照诺贝尔经济学家福格尔做过的研究，经济减速边界指标为：制造业就业人数占全部就业人数的比例达到23%，以2005年的不变汇率，按照购买力平价，人均GDP达到11750美元。马光远表示，就上述理论依据而言，这两个指标中国都已经达到。而此前作为拉动投资的重要组成部分，房地产状况似乎并不乐观。

“房地产抓住10年城镇化的发展机会，10年后会怎么样?”在马光远看来，观察全世界的泡沫，都是同样一个结局：崩盘。10年后只能赶快逃离房地产。