据中国经营报报道，受住宅地产限购等严厉的房地产调控政策的影响，旅游地产领域在过去的两年时间里成为了传统房地产企业转型发力的一个重要方向。与此同时，也带来了行业同质化竞争和企业负债率的明显上升。

身为旅游地产行业龙头的央企华侨城，也免不了陷入同样的困扰。近年来，华侨城的负债率一直居高不下，其2012年的三季度财报显示，报告期末公司的资产负债率为72.4%，已经超过了国资委对央企负债率划定的70%的“红线”。

如此高的负债率，让华侨城不得不寻求模式转型，以应对资金风险。然而，对于央企背景的华侨城来说，这一转型的完成并不轻松。

负债率撞“红线”

2012年的三季度财报显示，报告期末公司的资产负债率为72.4%，已经超过了国资委对央企负债率划定的70%的“红线”。

统计数据显示，目前房地产行业的前100名房企当中，至少已有2/3介入了旅游地产领域，除了华侨城、世茂股份、宋城股份、中坤集团等传统的旅游地产企业继续攻城略地外，招商、保利、万达、龙湖、金融街、雅居乐等知名房企也纷纷抢滩文化旅游地产市场。

大规模的旅游地产投资热潮给行业带来同质化竞争，增加了企业自身的财务风险。2012年10月，华侨城与招商地产(000024,股吧)先后与深圳大鹏新区签署框架投资协议，但根据目前公布的项目规划来看，双方在同一区域投资的项目均涉及旅游度假、高端酒店、商业娱乐等产业业态。“这必然导致双方日后在产品方面形成同质化竞争，项目在发展中或缺乏对游客独特的吸引力。”业内人士如此认为。

由于旅游地产具有投资规模大、回报周期长的特点，旅游地产对投资企业的资金实力有更高的要求，不少涉足文化旅游地产的房地产企业在企业财务风险上都难言乐观。

以近年来旅游地产投资激进的雅居乐、金融街为例，截至2012年上半年，雅居乐的净负债率已经由2011年底的61.9%攀升至了67.4%，而金融街同期的净负债率更是达到了84.3%，比2011年足足上升了15个百分点。即便是深耕文化旅游地产行业多年的央企华侨城，在这项指标上也备受质疑：其2012年的三季度财报显示，报告期末公司的资产负债率为72.4%，已经超过了国资委对央企负债率划定的70%的“红线”。

“国内旅游地产的普遍开发模式是"做地产多过做旅游"，然而真正科学可持续的模式应该要先做好旅游景区，再做房地产开发建设。”中国旅游研究院院长戴斌认为，目前国内旅游地产项目遍地开花，但盲目投资导致的同质化现象仍然比较严重，如何控制投资风险以及建立合理的产品运营模式至关重要。