潘石屹摇身变成了“包租婆”，北京楼市正在上演商住倒挂逆转，自从“商改住”项目停批之后。“商改住”已经成为历史名词，而今随着楼市的发展，商住倒挂逆转趋势逐渐显现。
SOHO中国已经告别散售，持有北京、上海有价值的物业。北京最大的地产商之一的潘石屹摇身一变，完成了“包租婆”的华丽转变。
潘石屹承认，今次SOHO中国转型，包括了多项因素。其中，写字楼和商业物业租金的快速上涨是重要原因之一。目前，SOHO中国拥有的商业物业和写字楼面积超过150万平米。
面对转型后租金收入将占到全公司收入的比率，潘石屹表示，三年后，公司的盈利将主要来源于租金收入，五年后，租金年收入将超过40亿元。之后，销售收入则逐渐成为辅助收入。
有专家预计，潘石屹的战略转型，由销售模式转变为持有租售模式，本质上是因为北京楼市正在上演商住倒挂逆转的楼市转变。
“这两年写字楼的租售情况特别好，2009年的时候，很多写字楼要空置半年以上才能租出去，但是现在基本上是‘一铺难求’，CBD区域基本95%以上的写字楼都已经出租。而已经购买写字楼的小业主大多用于投资，除非等钱用，否则轻易绝不会出售。”北京建外SOHO一家房地产中介公司从业人员小李提起写字楼市场，有说不完的感慨。
“之前商住倒挂造成的一个问题是，大家对写字楼很警惕，不敢碰这个产品，现在写字楼供应减少，但需求并没减弱，所以市场再现‘住改商’情况，甚至有很多商铺目前都想改成写字楼出售。”张家鹏表示，比如在CBD区域，有的商业项目目前也在商铺和写字楼之间举棋不定，因为商铺产品在CBD所获得的租金可能不敌写字楼。
业内人士称，2003年、2004年的时候，写字楼的售价是住宅的1.5倍，商业是住宅的2倍以上，当时“住改商”颇为盛行。到了2007、2008年，住宅市场火爆起来，“商改住”盛行，这一轮的“住改商”正是对前几年的补涨。
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