回顾2023年，中国房地产市场经历近30年的高速发展，2023年延续波浪式发展，在曲折中回归均衡，在破旧中立新。房地产市场延续了2021年新房市场见顶、2022年市场全面调整的趋势，也出现了2023年的二手房交易修复、市场两级分化的新局面。

根据住建部公布数据，2023年1-11月全国二手房成交量和新建商品房销售面积比2022年同期增长6.9%；全国二手房交易量占全部房屋交易量的比重达到了37.1%。贝壳研究院据此初步测算，2023年全国二手房市场成交套数约596万套，面积约5.7亿平方米，成交金额达到7.1万亿元左右，成交面积和成交金额比去年分别增长44%和30%。

目前市场仍在深度调整中，但我们也看到，政策安排、行业趋势和市场需求等三个方面都出现积极的信号。

供需两侧政策优化持续发力，房地产面临友好的政策环境。7月24日召开的中央政治局会议提出,“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势,适时调整优化房地产政策”。这一判断是房地产调控历史上的一次重要转折点。2023年政策围绕降门槛、减成本、松杠杆，涵盖限购放松、认房不认贷、优化普宅标准、降二套首付比例、增量和存量房贷利率下调、交易税费下调等等。从政策效果来看，优化政策密集出台之后市场均出现阶段性复苏。

需求侧政策目标在于行业软着陆和均衡回归，一方面限购限贷、交易税费、房贷利率仍有调整空间，支撑行业自然触底出清；另一方面购房需求在前期政策的叠加效应之下有望得以充分释放。

供给侧政策效果持续释放，2023年房企信用风险有序出清。四季度供给侧政策进步一加强，央行、金监局、证监会等部门提出“三个不低于”和“一视同仁满足不同所有制房企合理融资需求”等。房企资产负债表压力有待于需求宽松、融资支持、模式转型等共同缓解，通过稳步深化供给侧改革，为房地产行业的新一轮高质量发展创造新质生产力。

住房消费回归理性增长。统计局数据显示，2023年1-11月，全国新房和二手房全国二手房成交量和新建商品房销售面积比2022年同期增长6.9%，其中新房销售面积下降7.3%。市场交易总体规模增长，显示居民住房需求依然充沛。

贝壳研究院统计，贝壳平台2023全年新增委托购房数量超过新增委托售房数量约10%，看房数量同比大幅增长，包括青年群体结婚购置婚房、子女教育、落户等刚性需求以及大量的改善需求，这些群体在积极的找房看房。特别是9月份政策优化之后，客户置业信心明显回升，计划在未来半年购房的比例快速提升至23%，带动四季度二手市场稳步回升。

住房消费向存量转型是市场走向成熟的标志。2023年1-11月我国二手房成交量占新房和二手房交易总量的比重近40%，较上年同期提高约10个百分点，达到历史新高，部分省市二手房成交量占比超过50%。交易结构的变化源于两方面影响，一方面是随着城镇化发展到一定阶段，人口和需求量增速会逐步放缓；另一方面由于供给侧风险，新房购买需求转向二手房市场。二手房市场成为人民群众满足住房需求的重要渠道，符合城市建设和住房市场发展的自然规律。

从成熟国家的经验来看，七成以上的住房需求都通过二手房市场解决。二手房市场是一种更低成本、更高效率、更小风险的满足人民群众住房需求的方式，二手房持续发挥有效补充供给、满足品质改善的重要作用。二手房市场的健康和可持续发展也是房地产行业转型升级和房地产新模式的重要内容。

改善需求稳定充沛，是房地产市场稳定发展的主要动力。宏观视角看，二手房挂牌量增长是住房市场发展和改善换房释放的必然结果，多年快速发展的商品住房市场，为居民改善居住提供了充足的选择空间。当前房地产市场供求关系发生重大变化，量的需求已经转化为质的追求。随着新房交易规模下行，存量住房的交易换手率提高，挂牌房源数量必然呈现增长的趋势。一季度市场积压需求释放，交易活跃城市的改善换房居民跑步进场，短期内挂牌量迅速上升，随后缓慢回落，挂牌量与成交量之间的一致性表明，二手房挂牌量增长本质是改善换房需求加速兑现的表现。贝壳研究院的调研数据也验证，政策落地后挂牌业主卖房主要目的是换房改善，一线城市中卖一买一业主占比近75%，二线城市卖一买一业主占比近50%。

房价调整，风险出清，为房地产市场稳定发展打开空间。2023年新房、二手房价格均经历下跌，且下跌范围较大、幅度较深。但价格的结构性规律并未打破，整体上高档住宅相对保值。在房价上行周期，高档房价指数上行速度更快；本轮房价下行周期，高档住宅价格下行幅度相对较小，但总价基数更大，绝对价值也很大。

纵观2020年以来这一轮住房价格的涨跌，2020年至2021年上半年的价格上涨的本质是抗击疫情政策的溢出效应导致的资产配置需求，这种需求会在高能级高端改善市场被强化，以珠三角为代表的部分城市高端住宅价格上涨幅度相对更大。2021年下半年以后的价格调整是上一阶段资产配置需求减弱、住房消费属性增强背景下的价格风险出清，为房地产发展新模式构建腾挪出更安全的转换空间。

展望2024年，随着房地产新发展模式加速构建，供需两侧政策持续优化，行业调整风险逐步出清，市场将逐步稳定并形成新的均衡局面。

房地产行业的健康稳定发展，本质是城镇化进程与高质量居住的协同发展。深入推进以人为核心的新型城镇化，是房地产市场稳定发展的核心力量。2024年是住房双轨制的开局之年。国家将进一步的推动城乡融合、区域协调发展，实施城市更新行动，打造宜居、韧性、智慧城市。在商品房市场，构建房地产发展新模式，建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制，以人定房，以房定地、以房定钱。加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。新模式建立需要土地、开发、金融、财税等一系列中长期基础制度的改革，以长效机制代替短期调控，实现市场的归市场、保障的归保障。我们认为，保障房和商品房的建设绝非相互替代挤压的关系，而是良性互补的关系，商品房的发展能够为保障房建设提供资金支持，保障房也能够为商品房持续发展注入需求。

从长期看，新房市场已经回归到理论上的“中枢”水平。尽管市场存在惯性超调的可能，但是随着2022以来需求连续两年调整，且调整幅度逐年收窄，行业有望加速实现新的均衡。对于2024年，贝壳研究院首席分析师许小乐表示，过去两年新开工和拿地收缩将对有效供给形成一定程度的制约，叠加房企信用风险有序出清，居民对期房的信任缓慢修复，预计2024年新房销售量将保持N型筑底态势。随着房价调整接近合意水平，市场供需匹配效率继续提升，预计2024年二手房成交量稳中有升。