8月9日，2023年博鳌房地产论坛及系列活动召开。

在会议现场，中海发展首席技术官、供应链公司董事长杨鸥作了题为《以“第二增长曲线”，浅析中国房地产的“突然大变局”》的演讲。

对于中国过去20年的房地产发展规律，杨鸥指出，当前经济处于“弱势复苏”阶段。我国房地产市场供求关系发生重大变化。房地产“开发制造业”属性已经趋于平缓，行业从“享受红利’向“制造红利”转变，从“盖楼卖楼”向“长期主义”转变。

杨鸥指出，中国楼市是财富的蓄水池。2021年，中国居民财富总量达687万亿人民币。其中，全国住房市值达到476万亿元，占比69%。中国实物资产主要表现为房地产。

“以美国为例，金融资产占比76%，实物资产24%；就中国来看，其金融资产占比31%，实物资产69%。“

至于中国房地产“开发制造业”为何增长趋于平缓?杨鸥表示，就需求端来看，2020年末，中国城市化率超过60%，人口老龄化、经济放缓等因素，城市化率会放缓。

据贝壳研究院《住房研究报告》显示， 2019年，城镇住宅存量3.5亿套，每个家庭1.2套，人均面积40平米超过了绝大部分发达国家。

对于如何探寻企业发展之道？杨鸥指出，第二曲线就是进化。这就意味着，企业需要连续性创新。创新模式有两种: 一种是在原有曲线上的持续改进，另一种是两条曲线转换期间的非连续性创新。

针对企业如何追求基业长青?在杨鸥看来，第二曲线不是从无到有创造出来的，而是从第一曲线中生长出来的。创新 + 选择(市场选择) + 隔离 = 第二曲线。不是让企业放弃主营业务去布局新业务，而是通过创新加强主营业务，从更多的创新中分形出第二曲线的新业务。

他指出，企业成功要做的是两件事：实时检查“第一曲线”，常常思考“第二曲线”。

在杨鸥看来，企业的连续性创新，是指任何产业、技术、产品、企业，沿着 S 曲线的周期进行持续改善、渐进式增长的创新。这三个特点包括：持续改善产品性能；定位主流消费者；精益求精；“人无我有，人有我精”；“内卷”等。

杨鸥以熊彼特“创新”五种情况给予房企启示：1.产品创新：iPhone 智能替代功能手机。2.技术(工艺)创新:福特流水线生产汽车。3.市场创新:王老吉，怕上火就喝王老吉。4.资源配置(要素)创新：特斯拉。5.组织创新：部分的制度创新。例如，稻盛和夫的阿米巴经营模式。