这一年时间里，房地产市场进入下行期，加速倒逼企业探索新发展模式。在阵痛转型的过程中，人居品质与高质量服务成为行业共识。

国民的居住需求也在不断更迭，如果说以前是“居者有其屋”，现在则变为了“居者优其屋”。

当下，中国人居行业正在酝酿着一场蝶变。

11月22日，2022人居创新者大会于广州&北京两地同频举行，大会由由人居创新者大会组委会主办，全联房地产商会、精瑞人居发展基金会共同主办，网易房产&网易家居媒体联合主办，联合国人居署(UN-Habitat) 、新华社中国经济信息社、REICO工作室、清华大学建筑设计研究院、广汽本田-型格及美颐享等单位支持。

大会围绕“思辨、谋新，筑未来”这一主题探讨人居领域新趋势新机遇、人居产业新场景新业态，推进交流合作，赋能人居全产业链条，追踪、挖掘行业中的创新企业，与行业中的创新人物一道探讨行业蝶变与模式迭代以及产业生态如何向未来进化。

本次大会共设置三个主题分享环节，分别是“新时代 新征程 新人居”“新平台 新场景 新业态”“新空间 新体验 新产业”，与业界共同探讨新时期关于人居发展的顶层思考和一线观察。

房地产生存发展的下一站在何方？

在【新时代 新征程 新人居】环节中，三位专家围绕国内外宏观经济、党的二十大、社会转型等重大背景，为地产行业以及中国“新人居”发展提出了新方向。

中国社科院金融研究所副所长、国家金融与发展实验室副主任张明认为，2022年是全球经济、政治复杂的一年，海外地缘政治的急剧变化、美联储持续的紧缩政策等，为全球金融市场带来许多不确定性。

“在这样的环境下，投资者对资产流动性的需求增高，而此时房产的流动性正在下降，这就意味着投资者会有一些新的、多元化的投资选择。”

那么地产行业还有哪些机遇呢？

从国内来看，二十大报告指出，要以城市群、都市圈为依托构建大中小城市协调发展格局。

张明指出，未来房地产行业的走向，要看准重点城市群和都市圈，“判断城市的前景，关键有两个指标，年轻劳动力的流向以及优质公共品（医院、学校等）的分布，拥有这些资源的城市，房地产市场会有一个比较稳健的未来。”

而在这些空间相对比较稀缺的优质城市里，整个行业将迈入存量赛道，对存量资产进行改造升级、盘活焕新将成为重要发展方向。

“开发商过去走的路是‘制造+销售’，未来可能会转为‘持有+服务’。” 进一步来看，一旦经营模式转入了“持有+服务”，一些用于提高存量资金周转率的房地产金融产品就会受到青睐，比如REITs、MBS、ABS等发展都会加快。

人居创新者大会发起人、首席人居环境专家，精瑞人居发展基金会主席，清华校友总会城乡建设专委会创会会长聂梅生，也在分享“保租房”时提到了REITs。

二十大报告提出的“二多一并举”——即要加快建立多主体供给、多渠道保证，租购并举的住房制度。

聂梅生认为，目前目前国内没有形成一个包括资金、土地、运营在内的供给体系，来保障中国市场化的租赁住房发展，而REITs的出现，能够从金融创新上改善这一痛点。

在她看来，保租房REITs的试点扩大，能够拓宽住房租赁发展的资金来源，激活更多市场化机构参与发展住房租赁。

人居创新者大会发起人、首席经济学家，民生加银基金首席经济学家钟伟，则从社会转型视角分析了人居模式的变革趋势。

钟伟说道，随着老龄化、单身社会的到来，未来人居中的“人”，应该是个人。因此对社会需要提供更多有效、高质量的私人产品和公共产品。

更进一步来说，就算足不出户在家里，也能够获得想要的私人服务和公共服务。

“这个过程当中，如果行业能以服务为中心，去创造一个未来良好的人居市场的话，也许是可能突破的一个方向。”钟伟建议。

数字化社区+家庭引领高质量人居生活

近年来，国家对加快建设数字中国、实施国家文化数字化战略等作出了重要部署。二十大报告明确提出“加快发展数字经济，促进数字经济和实体经济深度融合，打造具有国际竞争力的数字产业集群”。

数字化的浪潮也将引领人居裂变新平台，重塑新场景，融合新业态。

在【新平台 新场景 新业态】论坛中，多位参与者都提到了社区这个场景。

吉林华宇集团董事长、精瑞人居发展基金会副主席赵洪新认为，新人居品质提升的最终目标是服务于居民的幸福，在这个过程中，“社区”起点睛之笔。

“开发商打造的社区居民服务体系，需要满足居民更高层次的物质生活需求与精神生活需求，包括社区配套、文化教育、社群运营、健康、活动、商业等。”

全国智标委副主任、住建部科学技术委员会标准化专委会委员马虹进一步提到了社区服务的技术创新，“未来的社区一定是智慧化的。”

马虹认为，在智能社区基础上发展的智慧社区将重心集中在人，要求系统和平台更加精准分析各类人在社区当中的精细化需求。

“另外，当下已经迈入了Web3.0的时代，对于信息化的综合产品需要越来越迫切，这就需要我们把医疗、健康、家政、养老、政务服务有机地联动起来，提供更优质的服务。”

从家门口到家里，智能家居近年也成为美好人居的代名词。OLA联盟（开放智联联盟）秘书长胡才勇表示，目前不同品牌智能家居之间的互联互通仍存在一些问题，除此之外，信息安全、智能化设置的问题也影响了老人、儿童的体验感，这是丞待完善的方面。

他引用了去年苏州姑苏区对数字化建设的定义，“五个‘一点’：整洁一点、安全一点、有趣一点、温馨一点、便利一点。”这是他也对数字化家庭的理解。

论坛当天，“数字社区+数字家庭”联合战略合作仪式也顺利举行。据了解，全联房地商会、精瑞人居、全国智标委、OLA联盟与人居创新者大会核心成员企业这两年分别从标准、试点、示范等多角度开展了合作与探索，并已经有诸多成果落地。

未来人居三大关键词：安全、健康、舒适

人居发展升级，除了需要与数字经济深度融合，还要依赖绿色健康转型。由此，才能提供高品质的空间、有温度的体验。

在【新空间 新体验 新产业】论坛中，中国建筑学会生态人居委员会主任委员薛孔宽谈到，回顾中国城乡建设高速发展的历程，围绕经济增长为主控目标的规模化建设、以创新转型为主导方向的探索性发展两个重点，带来丰硕成果，也产生环境的污染、城市病、城乡差异扩大等问题。

如今，中国进入了基于生态文明的新时代，未来的市场中，人居的基本标准无外乎三点：安全、健康、舒适。

清华大学建筑设计研究院成都分院院长郑波分享了更具象的经验——在立体生态建筑方面的实践思考。

郑波提到，清华研发的立体生态建筑主要围绕着两个方面，一是立体生态，二是健康建筑。

“通过我们创新的科研、建筑成果的转化，希望在建筑的全生命周期里面，通过高效的空间、便捷的服务和健康的安全科技，实现建筑户内户外和配套全方位的升级。”

进一步讲，在双碳背景下，重构建筑微循环，形成节约资源和保护环境的空间格局、生产方式和新的生活方式，能在未来人居的升级和绿色生态建筑的迭代方面，起到一定的促进作用。”

22日当天，第19届精瑞人居奖也如期揭晓，全联房地产商会、精瑞人居发展基金会自2003年起就组织承办精瑞人居奖。这个经国家科技部、国家科技奖励工作办公室批准设立的重要奖项，激励人居领域科技创新的同时，为行业提供诸多标杆范例。

在主办方看来，科技激励是促进科技创新的重要保障，对释放科技创新潜力、激发创新活力具有重要作用。