百城楼市“因城施策”,信贷及公积金支持政策被广泛运用

来源:央广网 2022-06-16 15:30:47

2022年以来,各地楼市“因城施策”持续发力。刚刚过去的5月,放松性频次和力度再度加码,出台政策达140余次,尤其是放松限购的二线城市逐渐增多。据中指研究院不完全统计,今年出台的楼市松绑政策已经涉及180多个省市地方,三四线城市占到七成以上。进入6月,政策继续密集出台,截至6月15日,已有55城发布房地产调控政策80余条。

从松绑政策类型上看,主要涵盖放松限购、限贷、限售、限价、信贷政策、公积金支持,购房补贴、二手房交易税费、落户门槛降低等针对需求端的松绑,以及土拍监管优化、预售资金监管优化等针对供给端的松绑。其中,信贷政策及公积金支持政策在各地运用作为广泛,有50%以上的省市地方都出台了相关规定。

持续优化限购,强二线城市不断加入

据统计,5月,武汉、太原、杭州、成都、西安、济南、厦门、合肥、海口、大连、南京、长沙、苏州、东莞等18个城市松绑限购,其中大部分都是强二线城市。

进入6月,优化限购城市也在不断增加。1日起,珠海市仅香洲区(南屏镇和湾仔街道除外)和横琴粤澳深度合作区这两个区实施限购。7日,佛山市将商品住房限购区域调整为禅城区祖庙街道、南海区桂城街道、顺德区大良街道,限购区域范围相比之前缩小。

而此前,廊坊于4月底废止相关政府规范性文件,取消限购政策;大连高新区、南京六合区等放松限购政策,允许外地户籍购买住房;苏州降低非户籍家庭购房社保年限要求,由三年内连续2年社保改为累计2年社保;沈阳放宽非本地户籍家庭购房门槛,取消相关社保证明;郑州、兰州、九江等城市允许父母等亲属投靠新购一套房;兰州、无锡等城市允许二孩或三孩家庭在限购区域内再购一套房。

另外,福州放宽普通住宅的限购要求,佛山对最近一次契税缴纳时间或不动产登记满五年的商品住房不纳入限购,秦皇岛调整二手房购房资格核验要求。

持续优化限贷,实际贷款利率降低

6月15日,郑州全面落实首套房贷款利率执行4.25%的下限标准。4月18日,央行明确指出“因城施策实施好差别化住房信贷政策,合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求”,随后优化限贷政策的城市明显扩围,绍兴、贵阳、廊坊等城市首套首付比例下调至最低两成、二套降至三成;广东从省级层面发文“合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求”。

此外,58安居客房产研究院数据也显示,从个人住房贷款利率来看,绝大多数城市2017年底之后首套房的贷款利率明显高于基准利率,这也是这几年秉承着“房住不炒”的理念而执行的相关金融政策。不过随着今年两次LPR的降低,2022年“两会”提及“降低实际贷款利率”,及5月15日央行和银保监会明确首套房贷低于LPR20个基点的下限,今年以来全国房贷利率显著降低,当前全国平均首套房贷利率已跌破5%,二套房贷利率在5.32%。

调整公积金政策,提高贷款额度

公积金政策成为今年以来多地优化调整房地产政策的重要方向,主要为提高公积金贷款额度或降低公积金贷款首付比例,或扩大公积金使用范围,强化公积金对人才、多孩家庭等的保障力度。

6月15日,杭州提出职工家庭名下无房,且无住房贷款记录,在首次购买普通自住住房时申请住房公积金贷款的,家庭最高贷款限额标准上浮20%。其中,杭州市区职工单人缴存住房公积金的贷款最高额度从50万元提高到60万元,夫妻双方缴存住房公积金的贷款最高额度从100万元提高到120万元。

就此前数月来看,1月,宁波提高生育二孩或三孩家庭的公积金贷款额度,最高贷款额度由60万元/户提高至80万元/户;济南取消住房公积金异地贷款户籍限制;青岛胶东四市范围内住房公积金缴存职工,在青岛市购房申请异地贷款或作为配偶参与申贷的,贷款最高次数由一次调整为两次。

2月,晋中降低二套房首付比例,家庭购买二套改善型住房首付比例不低于20%;温州降低首付比例,提高首次购房业主的公积金贷款额度;南宁将第二套房的公积金贷款首付比例降低到住房价值的30%,而此前该比例最低为40%,首套房公积金贷款最高额度从60万提高到70万,第二套公积金贷款最高额度从50万提高到60万元,取消高收入借款人的最低月还款额的限制要求,放宽再交易住房和商转公贷款的房龄要求。

3月,贵阳针对在贵阳市、贵安新区购房的人才,可提取本人及配偶住房公积金账户余额用于首付;南昌提高双、单缴存职工的贷款最高额度分别至80万、70万元;中山一名缴存人住房贷款最高额度调整至50万元,两名或以上缴存人最高额度调整至90万元。

4月,重庆、无锡、天津、昆明、盐城等30余城优化调整公积金政策。

5月,徐州降低公积金贷款项目准入条件,高层住宅单体工程主体完成50%,即可申请公积金贷款;天津市缴存职工申请个人住房公积金贷款购买家庭首套住房的,贷款最高限额80万元。

6月初,福建职工家庭第二次申请使用住房公积金贷款购房的,最低首付款比例40%降低至30%;长三角生态绿色一体化发展示范区内支持职工提取住房公积金支付异地房屋租赁费用。

优化限售、限价,发放购房补贴

今年以来,青岛、哈尔滨、苏州、大连、徐州等10个城市降低或取消限售年限要求。3月,青岛即墨取消5年限售,新房由拿证满五年改为网签后满五年,二手房满两年即可交易;4月,衢州144平方米以上住宅不限售,徐州144平方米以上不限制转让,苏州六区二手房限售年限降至3年,大连取消限售,绍兴新房调整为网签备案后3年。

同时,郑州、长沙、东莞、洛阳等城市也调整了限价政策,其中,郑州明确提高商品住宅品质,对低容积率、高绿地率、环保节能和立体生态建筑予以政策支持,对销售限价给予一定比例的上浮;长沙指出改善型住房按照长沙城镇居民收入增长水平,按8-10个点控制增长,合理满足不同层次购房需求;东莞明确对提升品质指标相应内容增加的建造成本,在指导价(限价)的基础上予以适当增加。另外,东莞、广州等城市从土地端取消了销售限价要求。

此外,发放购房补贴也成为多地加大引才力度、落实生育政策、释放住房需求等的重要举措,补贴方式主要涉及按套一次性补贴、一次性或分期拨付契税补贴、发放消费券补贴、人才房票奖励、购房价款的一定比例补贴等,补贴对象包括农民工、新市民、人才、多孩家庭等。

举例来看,玉林发放新市民购房补贴,购买90平方米(含)以下首套新建商品住房,每套补贴6000元;购买90平方米以上首套新建商品住房,每套补贴1万元。苏州常熟针对人才以定率标准进行补贴,新建商品房按购房发票价(不含增值税)的1%进行补贴,存量房按购房网签备案价的1%给予补贴。绵阳对二孩、三孩家庭购买新建商品住房按建筑面积给予每平方米200元补贴,单户财政补贴最高不超过2万元。

优化预售资金监管,从信贷融资上对房企纾困

4月29日中央政治局会议上明确提出优化预售资金监管。土拍监管优化包含土地保证金比例的降低,土地款付款方式的优化,且从土地供应的源头上进行调整,如供应总量、供应结构、供地节奏优化,个别地方还出台了根据住房库存量来调节供地供应。

2022年以来,烟台、南平、佛山、南京、常德等十余城相继调整预售资金监管办法,分别从加快审批效率、解控资金监管比例、银行保函等额替换等方式提高预售资金使用效率,同时降低房企重点监管资金沉淀压力。

其中南京、徐州等城市试点商品房预售监管资金使用银行保函方式,南京企业凭银行出具保函可等额替换监管账户的监管资金,但对房企有要求申请前的两年内无违规使用商品房预售监管资金受到行政处罚,无司法冻结、违规资金划扣、拖欠工程款和拖欠农民工工资等情况。山西也在5月出台了商品房预售资金监管遵循“专户专存、专款专用、全程监管、节点控制”的原则,最大程度保障商品房交易双方的合法权益。

中指研究院内部人士指出,今年稳经济大盘一揽子政策举措出台,有利于稳定经济预期和市场信心,也对稳房地产市场形成支撑,预计6月地方政府将继续加快推进因城施策。从政策手段来看,除了多数城市房贷利率向全国下限回归外,限购政策也将进一步优化,预计更多二线城市将对亲属投靠和多孩家庭增加限购套数、非户籍家庭通过缩短社保或个税年限激活需求;同时,首套房贷比例、二套认定标准等也有望进一步松动。

(责任编辑:孙悦)
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