“活下去”是万科2018年秋季例会上提出的口号，这一口号的提出令大众哗然，甚至当时还形成了一小波舆论风波。但今天看来，这可能是中国房地产历史上最接近准确的预测之一。2022年3月31日上午，万科召开2021年业绩推介会。万科董事会主席郁亮表示，2021年全国商品房销售额达到18万亿元，这或许就是房地产开发行业的天花板。根据国家统计局数据显示，2021年全国商品房销售面积179433万平方米，比上年增长1.9%；商品房销售额181930亿元，增长4.8%。

房地产作为一个拥有庞大现金流的行业，企业现金流稳定极为重要。可以说现金流稳定，房企必然稳定。长期的财务自律、现金流充沛，是房企掌握主动权的核心因素，时刻保持审慎财务管理，是抵抗周期风险的根本。而保证企业现金流稳定的前提必然是企业销售与融资。

压力下房企运营的优先级：销售与融资

房企销售环节的成果在一定程度上决定着企业的发展动力与规模，但2022年的房企销售环节不可避免的受到了疫情与环境的双重影响。根据CREIS中指数据显示： 今年1-5 月，前100房企销售额均值273.9亿元，累计同比下降50.7%；销售额破千亿房企3家，较去年同期减少12家；超百亿房企70家，较去年同期减少48家。5月销售额环比小幅回升，基于中指研究院的销售排行榜数据，筛选40家房企的1-4月累计销售同比增速中仅有大唐地产、首开两家房企销售同比增速为正。整个房地行业预计三季度销售有望逐步企稳。

融资端在同一时间段也受到了企业债务问题的影响。Wind数据显示：2022年4月，共计19家房地产企业发行境内信用债36只，合计发行规模为409.95亿元，净融资额为100.33亿元。从净融资额来看，4月净融资额为100.33亿元，已连续3个月回正，并较3月增加58.49亿元。

今年《政府工作报告》明确提出，完善民营企业债券融资支持机制。5月，交易所债券市场正式推出民营企业债券融资专项支持计划，由中证金融公司运用自有资金负责实施，通过与债券承销机构合作创设信用保护工具等方式，增信支持有市场、有前景、有技术竞争力并符合国家产业政策和战略方向的民营企业债券融资。

近期部分企业融资情况汇总

债务压力尚存 融资曙光初现

2022年伊始，三大评级机构惠誉、标普、穆迪分别对2022年的房地产行业发布了信用展望。除销售规模和利润下降外，三大评级机构信用评级依旧以下调为主，2022年房企的境内外融资环境依然严峻。公开数据显示，2022年房企到期的海外债约3560亿元，其中上半年到期的规模为1967亿元，占比超过55%。克而瑞也曾在对外公开数据中显示：据不完全统计，100家典型房企2022年的境外债权融资到期主要集中在上半年，3月、4月、6月、7月均为境外债权融资的偿债小高峰。这意味着，2022年房企海外债将迎来四次兑付高峰，压力可见一斑。

5月16日，深交所表示：市场首单民营房企信用保护凭证业务今天落地，由中证金融运用自有资金与中信证券联合创设，将支持以重庆龙湖作为核心企业的供应链ABS发行。众多业内人士认为，探索市场化的信用保护工具，有助于引导市场修复对民企债券的投资信心，改善民营企业融资环境，助力民营企业健康发展。此外，创设机构将同时发行包括信用违约掉期（私募CDS）或信用风险缓释凭证（CRMW）在内的信用保护工具，以帮助民营地产商逐步恢复公开市场的融资功能。

近期，部分企业获得了更多的融资支持。碧桂园、龙湖、美的置业、新城、旭辉5家民营房企被选为示范房企，并在5月27日上交所组织的公司债权投资对接会上进行融资宣讲；龙湖、碧桂园及美的已分别完成5亿、5亿、10亿公司债发行，新城在5月24日公告发行10亿中期票据。旭辉控股集团首席财务官杨欣公开表示：只要市场有窗口，公司一定会积极去捕捉机会。企业会结合市场情况，抓住窗口机会安排融资发行工作。

房企年内到期境内及美元债存量（亿元）

在更多企业寻求融资渠道拓宽的同时，也有部分企业通过提前偿还债务、足额支付利息、发行绿色债券等形式保障企业融资渠道平稳畅通：

2022年4月，远洋集团成功发行2亿美元高级无抵押绿色债券——该笔债券发行年期为3年，票面利率仅为为3.8%，也进一步有效优化了远洋集团的债务结构和平均融资利率水平。4月末，远洋集团提前偿还了一笔即将到期的5亿美元债。下一笔美元债到期为2024年下半年，近两年内无美元债到期压力。

5月12日，港龙中国地产发布公告，公司发行的1.58亿美元新票据利息支付，该公司已将足够资金存入指定的银行账户以作支付半年度应付利息，并已于2022年5月12日支付。

5月25日国务院召开全国稳住经济大盘电视电话会议，释放强烈的支撑地产信号。一方面房地产行业从去杠杆到稳杠杆，适当提高宏观杠杆率，居民家庭部门稳杠杆。另一方面全面落实政治局会议的两个“支持”：支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。截止2022年5月底，今年地方性政策出台城市达134个，326次出台政策，其中5月79个城市出台放松政策，出台次数高达149次，占全年政策出台次数的46%，比4月66个城市多出13个城市，地方调控政策呈井喷态势。

行业阵痛危机出清 房企发展寻求新常态

众所周知，2021年下半年开始房地产行业的发展逐步减缓。一方面与行业自身达到发展瓶颈有关，另一方面也是进入行业阵痛与危机出清的一个新周期。企业在积极的财务管理前提下必然会对行业未来的发展产生新的理解与判断。

1、企业发展从“大者生存”逐步调整为“适者生存”

在“房住不炒”为主题的行业发展规律下，行业已悄然进入新的历史发展阶段，房地产企业在行业危机出清后清醒的认识到一味追求规模发展带来的隐患与阵痛，将逐步调整企业发展目标。企业进入平稳发展期。可以预料的是，未来房企将更注重资金成本管理，减少高杠杆融资冲动，建立日常资金支出防火墙，避免资金链断裂风险。在价格层面以更贴近购买力的标准向市场贴近。

2、企业发展回归本质：回归主业 创造价值

回归主业必然围绕“土地价值”进行展开，实际上在接下来很长一段时间，住宅开发市场仍然具有巨大空间。到了2030年以后，城市化进度基本完成，国内房地产存量会超过400亿平方米。按照建筑使用年限50年来折旧2%，年开发量将等同于折旧量8亿平方米，形成正常循环。同时，提高产品质量、保障购房人权益等一系列发展问题也将得到很大程度的解决。未来，伴随商业空间、产业园区、租赁市场围绕的业务将会进一步深化。

3、终结房企“携资本以令诸侯”的发展心态

房地产行业快速发展的时代，房企作为重资本企业，除在主营业务发力外，也进行了跨行业的业务探索和发展，但并未尊重其他行业的发展规律，依然以“快周转“的心态看待新兴业务，不惜重金投入，但并未取得预期效果。在本阶段行业发展调整过后，相信房企将会回归市场视角，以新姿态、新投入拥抱其他业务发展。

2022年4月29日召开的中共中央政治局会议提出：要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。2021年，我国房地产业增加值占GDP比重为6.8%。房地产业规模大、链条长、涉及面广，对国民经济发挥着举足轻重的作用。

经济飞速发展，时代的底层逻辑也在快速改变，行业发展理念也需与时俱进。房地产行业作为国民经济支柱产业之一，其发展的底层逻辑也已重构，在“房住不炒”主基调下，回归居住本质与实体经济本源，走高质量、可持续发展之路已然成为众多规模房企的共识。同时，在绿色发展、“双碳”战略、科技创新、共同富裕等国家发展大局下，房企也需要积极贯彻新发展理念。