从链式衰退到良性循环 贝壳研究院发布《2022年房地产市场展望报告》

来源:中国网地产 2021-12-27 14:24:51

近日,贝壳研究院以“从链式衰退到良性循环”为主题,发布《2022年房地产市场展望报告》(以下简称为《报告》)。

《报告》首先回顾了2021年房地产市场的走势。从成交数据上看,2021年市场下行趋势明显:全国二手房成交规模、新房销售规模同比增速、房地产开发投资增速、土地成交规模均创近年来新低。而在半年内,各项数据从历史高位快速下降到低位,节奏失衡成为2021年市场最明显的特点。

贝壳研究院认为,影响2022年市场走势的核心变量是政策环境、市场供给以及信贷投放量。《报告》在展望2022年时预测,市场成交量将在一季度完成筑底,二季度实现成交价格止跌,从全年时间序列上看,2022年市场将呈现出前低后高的走势。随着政策的调整、纠偏,以及新一年信贷额度的“重置”,市场有望经历修复阶段重回稳定状态,进而向“良性循环”过度。

此外,《报告》还以专题的形式,对2021年房地产政策、土地市场、企业以及住房租赁市场进行了回顾、分析与展望。

2021年市场下行五大特点

2021年房地产市场充满了跌宕起伏:上半年市场热情高涨,住建部约谈城市,各地不断加大调控力度;进入下半年,市场突然转向陷入低迷,行业风险暴露。贝壳研究院通过数据分析,总结了2021年房地产市场呈现出来的五大特点。

第一,二手房各项成交数据均创近年来新低。

自2017年以来,国内二手房交易规模(GMV)始终保持增长趋势,但在今年二手房交易规模第一次出现了同比下降。据测算,2021年全国二手房成交金额约7.0万亿元,同比下降约6%;二手房成交套数约393万套,同比下降约9%;成交面积约3.6亿平方米,同比下降9%。2021年全国二手住宅成交均价1.9万元/平,同比上涨3%,涨幅比去年回落6个百分点。放长周期看,2021年全国二手房成交面积创2015年以来的最低值。

第二,2021年新房和土地市场也全面降温,形成了全链降温。

其中,新房销售面积和销售金额的同比增速均为2015年以来最低增速。依据国家统计局数据测算,预计2021年全国新建商品住宅销售面积约15.7亿平方米,同比增长1.5%;全国新建商品住宅销售金额约16.4万亿,同比增长约5.9%。

房地产开发投资增速降至2017年以来历史低位。根据国家统计局数据,2021年1-11月全国新建商品住宅开发投资完成额为10.36万亿元,同比增长8.1%。2021年1-11月全国新建商品住宅新开工面积为13.50亿平方米,同比下降8.4%。

土地成交规模2019年以来首次同比大幅下降。2021年1-11月,全国351城住宅用地的累计成交金额为4.98万亿元,同比下滑11.15%;累计成交规划建筑面积为13.43万亿平米,同比下滑30.12%。

第三,市场在年内从历史高位快速下降到历史低位,节奏失衡成为2021年房地产市场最明显的特点。

从3月到9月,二手房市场在半年之内从峰值跌到谷底,成交量萎缩超过六成。3月贝壳50城二手房成交套数创2019年以来历史新高,4月起成交量持续下降,9月创2019年以来的历史单月最低值(除疫情、春节等特殊时点外)。

从6月到10月,新房成交量从2016年以来的同期最高到同期最低。上半年全国新建商品住宅销售面积保持增长,6月单月创2016年以来历史同期最高水平,7月销售面积单月同比增长转负,8月起单月规模低于2019年同期,至11月单月规模为2016年以来同期最低。

不到半年,土地市场经历了从抢地到史无前例的大面积流拍。二季度的第一次集中供地,房企拿地积极,平均成交率高达95%,溢价率15.0%。而到第二批集中供地时,房企拿地积极性全面降低,出现大面积流拍,平均成交率降为69%,综合溢价率降至4.0%。

第四,房地产市场在下行中分化加深,市场的信用分层更加凸显,城市、区域、产品等方面的分化均在扩大。

在本轮市场下行中,刚需房源价格回调幅度更大,刚需市场与改善市场的分化加大。贝壳二手房数据显示,在下半年以来,低总价房源价格下跌幅度大于高总价房源,小户型房源价格累计跌幅明显大于大户型房源,楼龄越老的房子价格下跌幅度越大。究其原因,是在信贷收紧的环境下,对信贷依赖度更高的刚需客群受影响更大。

在区域上,五大城市群今年市场“南弱北强”的周期特征更为明显,成交增速表现出由北向南递减的特点。不同能级的城市市场也出现了周期特征,一线城市表现弱于重点二线城市。

第五,与以往市场下行不同,今年的市场迅速降温与房企信用紧密关联,即肇始于房企,也进一步影响房企。

随着“三线四档”对房企有息负债规模增速进行管控,以及房地产贷款集中度管理进一步收紧房地产企业开发贷款,导致房企融资规模明显下降。融资收紧下,房企经营更加依赖销售回款。而信贷收紧导致购房者贷款难度加大,房企销售进一步减慢。加上多地收紧预售资金监管,让可用于经营的现金流雪上加霜,进一步导致房企信用违约频发。

债务违约叠加资产减值预期导致房企信用下降,引发评级机构密集下调房企评级。同时由于市场流通性受到抑制,风险房企靠变卖资产自救的方式难以实现。在今年,出现暴雷的房企从位列TOP50、到千亿房企、再到龙头房企。

总的来看,2021年的市场波动打破了“房价不会下跌、房地产永远高收益”的迷信,也打破了房企“大而不倒”的信仰。房地产市场将逐步告别过去高增长、高杠杆、高风险的发展模式。

过快降杠杆导致链式降温

贝壳研究院分析发现,年内市场出现了链式降温导致的“过山车式”下降。其传到过程为:3月份贝壳二手房景气指数首先回调,4月份二手房成交量持续下跌,6月份起二手房价格接近止涨,紧接着贝壳新房带看指数下行,7月起新房成交量开始回落,土地流拍率大幅上升,8月起新房价格转跌。

《报告》认为,今年市场出现链式反应的直接原因是多重金融紧缩政策叠加,降杠杆过快。与历史周期不同,本轮房地产去杠杆是全方位的,对银行、房企、居民三端同步采取信贷管控收紧措施,并采取了贷款集中度管控、二手房指导价等直接干预政策。在不到一年的时间里,房地产金融长效机制全面落地,多项政策叠加实施,让市场出现信用危机。

对于今年而言,信贷投放与市场节奏错配导致市场过快降杠杆。粗略测算,一季度市场高热,居民部门新增中长期贷款1.98万亿,创历史单季度新高。如果全年居民中长期贷款投放量与去年相当约6万亿,上半年信贷额度消耗量占到全年的57%,超过过去三年47%-50%的区间。上半年信贷投放量较大程度上挤占了下半年信贷资源,三季度居民部门新增中长期贷款仅1.29万亿,创下2016年以来同期新低。

这次与历史上均不相同的是,由于市场流通性受到抑制,风险房企靠变卖资产自救的方式难以实现。历次调控中,对于价格的管控主要集中在新房市场,通过设定备案价管控房企定价。本轮调控增加了对二手房市场价格的管控。二手房指导价除了降低买房人贷款成数外,更使得短期内市场观望,全市场流通困难。

对于房屋流通的担忧进一步恶化购房者的悲观预期,购房者同时面临房价下跌、延期交房、房屋质量下降甚至烂尾的风险,购房意愿降低。债务违约增加和资产减值预期加重银行对房地产的避险情绪,促使银行主动放贷行为更加审慎,反过来加剧信贷紧缩。各方预期与行为共振,全市场陷入了前所未有的“交易阻滞-预期恶化”负循环。

2022年展望:市场走势前低后高

贝壳研究院认为,影响2022市场走势的核心变量是政策环境、市场供给以及信贷投放量。

四季度以来,高层释放维稳信号,政策环境已经有利于市场恢复。经过一系列调整,前期过紧的融资政策已有所纠偏,房企融资环境有所改善。11月起,房企融资规模回升,多家房企多笔到期境内外债券成功获得展期,同时房企股权、资产等交易活跃,房企短期流动性有所修复。总体来看,房企系统风险可控,市场供应能够保证。

《报告》预测,2022年市场走势将出现前低后高。预计一季度成交量能够完成筑底,二季度成交价格实现止跌。在市场链条上,将从二手房市场率先启动,带动市场链式修复;从购房人群上看,刚需市场率先修复。在区域上,深莞惠市场率先底部修复。而在城市量级划分上,一二线城市率先修复,三四线城市下行压力仍大。

总体上看,《报告》对明年市场持乐观态度,认为2022年房地产市场将会逐步修复,修复需要时间,修复过程可能有短暂波动,但最终将回归平稳均衡。

附:2021年房地产市场回顾系列专题

2021年回顾之政策篇:

从全面管控到适度纠偏 “房住不炒”不变

2021年今年全国商品房成交量呈现先高后低走势,政策也随着市场热度以及阶段性问题而进行了调整。

一季度,为挤出房地产市场违规资金,多地出台严查房地产市场资金来源的政策,平稳市场量价涨幅。同时,多地首提“二手房参考价”,引导价格预期,抑制投资需求。

由于上半年商品房成交量价持续高位运行,二季度调控政策主要从限购、限价以及限售等方面入手,多为前期住建部约谈城市的政策落地及升级,强化“房住不炒”定位。

三季度开始,随着房企资金链断裂等问题的不断发酵,保障按时、按质交房受到广泛关注。这一时期的调控政策主要针对预售证发放标准、预售资金监管两方面,保在障购房人合法权权益的同时,也让融资渠道多元化、信贷良好的房企更利于市场生存。

四季度,市场购房预期迅速下滑、房企取地意愿进一步减弱,为保证合理的资金需求得到满足,融资、调控政策适度纠偏,信贷环境得到改善。

贝壳研究院预计,未来随着各项利好因素的逐渐传导,市场预期将平稳恢复,行业走向良性循环。

2021年回顾之土地篇:

市场高开低走 成交三年最低

2021年1-11月,全国351城住宅用地的累计成交金额为4.98万亿元,同比下滑11.15%;累计成交规划建筑面积为13.43万亿平米,同比下滑30.12%。从月度数据上看,7月份可视为土地市场从热情变为理性的分水岭。上半年累计成交金额同比增长10.3%,随着8月土拍新规实施,叠加三线四档调控与贷款集中度管理的影响,宗地溢价率与成交率从8月开始明显回落。

1-11月,一线城市累计成交金额与面积分别同比增长12.4%与17.4%,二线城市分别同比下滑6.6%与23.3%,三四线城市同比降幅为24.8%和34.5%。从宗地成交率来看,一二线城市的月度成交率始终高于三四线城市10至20个百分点。在市场下行的情况下,不同线级城市的分化现象明显,城市量级越靠前稳健度越高。

集中供地是今年土地市场的一大改变,截至12月12日,已有12城完成全年三批次集中供地,回顾今年各城市集中供地表现,可谓“先热后冷”。首批次的宗地成交率与综合溢价率均是年内高点,二批次集中供地在规则上明显升级,整体溢价率从首批次16.1%降至二批次的3.4%,整体成交率则从首批次的94.4%降为69.1%。三批次拍地规则在二批次基础上“严中有宽”,宗地成交率从二批次的68.8%提升至三批次的79.4%。

从房企拿地情况来看,表明在目前竞争压力较小的条件下,更有利于稳健型房企获取性价比更高的土地资源。

2021年回顾之企业篇:

信用危机爆发是必然   房企需做颠覆性转变

    今年下半年,行业信用危机爆发,房企遭遇至暗时刻,这是2021年房地产行业最为关注的热点事件。贝壳研究院认为,此轮房企信用危机,是房企高负债模式与周转骤然降速的必然结果。

近十年来,在房地产行业快速发展中,房企对高负债的依赖程度愈演愈烈,为危机的爆发埋下潜在隐患。自2016年末中央提出“房住不炒”定位后,我国房地产行业进入调整期,一些抵御风险能力较差的房企陆续暴露出问题,2019年到2020年两年之间,两家百强房企爆发危机,千亿销售规模未能成为他们抵御风险的屏障。

与以往相比,2021年这一轮调控政策严格程度史无前例,是资金需求端和资金供应端的双重调控,是从单一金融渠道到相关金融渠道的多维监管。多渠道政策叠加实施,结合行业发展所处的下行周期,多种因素结合加速了房企信用危机暴露。

随着政府不断释放的积极信号提振市场信心,以及房企采用多种方式开展的自救行动,目前已经让降至冰点的行业预期初见修复。《报告》认为,此轮行业风险出清后,房企的经营逻辑将继续发生转变,而后房地产行业将会进入新一轮的稳定发展周期。

贝壳研究院预测,房地产市场这一轮复苏路径为:政策 → 金融 → 预期 → 市场 → 房企。预计明年一季度房企融资额度恢复,从而提升行业预期,二季度开始新房市场逐渐回暖,房企资金流动性得到实质性缓解。

《报告》还认为,过去20多年房地产行业的快速发展周期已经不再,高负债高周转模式也已经走到末路。结合市场趋势与行业发展,未来房企需要从商业模式和业务结构两个方面着手,做颠覆性的转变。

2021年回顾之租赁市场:

租赁市场明显回暖VS租赁企业蓄势待发

虽然租赁市场在2021年明显回暖,但整体租金比疫情之前仍下跌9%,其中超过六成城市的租金低于疫情前,客源成交周期也仍高于疫情前。

从租金水平来看,今年全国重点40城平均月租金为38.8元/平米,同比微涨1.3%,相比于2019年仍下跌8.8%;其中,超8成城市租金同比微涨,仍有超6成城市租金低于疫情前水平。

根据贝壳研究院数据,2021年全国重点40城房源成交周期为50.1天,同比缩短2.4天,相比于2019年延长9.9天;客源成交周期为9.7天,同比基本持平,相比于2019年延长1.9天。

数据显示,2021年一线城市租赁成交房龄在21年及以上的房屋占比超过4成。全国重点40城中,上海、北京、天津租赁成交房屋的平均房龄最高,已经超过20年。由于高房龄租赁房屋大多交通便捷、配套完善,在疫情冲击后,套均月租金表现更稳。对比疫情前,各能级城市16-20年、21年及以上房龄的租赁房屋套均月租金都出现了微涨。

由于房价收入比较高或部分城市的限购、限贷政策,城市居民购房计划推迟。一线及多数新一线城市平均购房年龄走高,租客的租赁年限或超过10年。根据贝壳研究院数据,今年一线城市平均购房年龄在36-38岁,相比于2018年推迟2-3年,大部分新一线城市平均购房年龄为33-36岁,相比于2018年最高推迟3年。由于购房计划延迟,家庭型租赁群体增加,全国重点40城大户型成交占比增加3个百分点。

对比疫情前,市场还表现出小户型房屋套均月租金跌幅较小、地铁房套均月租金高出非地铁房超30%、装修房套均月租金高出简装及毛坯房超30%等几个特征。

此外,贝壳研究院报告还盘点了2021年租赁企业的数量、分布、融资、模式等方面的突出变化,并预判未来的行业趋势。

2021年住房租赁企业数量规模已经达到2万家左右,规模创历史新高。其中超过8成的成立时间集中在2020年和2021年。在区域分布上,超6成的租赁企业分布在长三角、东南沿海及环渤海地区,企业数量TOP5的城市为广州、重庆、上海、苏州和天津。

在经历了去年集中爆雷事件后,租赁企业融资难度加大。因此,租赁企业在经营模式上出现了分化,资金实力较弱的企业开始由包租转向轻资产模式,资金实力较强的企业从包租转向自持模式,从而转向重资产运营。    贝壳研究院认为,租赁市场发展将走向成熟化发展,租赁房源机构化比例继续提升。此外,报告还预计明年会有租赁REITs产品的推出,将有效解决重资产模式退出难题,租赁企业将再次迎来模式的创新。

(责任编辑:李彤)
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