从链式衰退到良性循环 ——贝壳研究院发布房地产市场年度回顾与展望

来源:中国网地产 2021-12-27 14:23:21

2021年的房地产市场在特殊的背景下经历了大起大落,时至年尾出现了明显的走稳倾向。短期来看,房地产行业面临的是流动性和信心的问题,1927年经济学家在讨论经济周期时候的曾认为“乐观主义的错误造成了随后悲观主义的错误”,今年的房地产行业正如此。

近日,贝壳研究院以“从链式衰退到良性循环”为主题,发布《2022年房地产市场展望报告》(以下简称为《报告》)。

《报告》首先回顾了2021年房地产市场的走势。从成交数据上看,2021年市场下行趋势明显:全国二手房成交规模、新房销售规模同比增速、房地产开发投资增速、土地成交规模均创近年来新低。而在半年内,各项数据从历史高位快速下降到低位,让节奏失衡成为2021年市场最明显的特点。

贝壳研究院认为,影响2022市场走势的核心变量是政策环境、市场供给以及信贷投放量。《报告》在展望2022年时预测,市场成交量将在一季度完成筑底,二季度实现成交价格止跌,从全年时间序列上看,2022年市场将呈现出前低后高的走势。随着政策的调整、纠偏,以及新一年信贷额度的“重置”,市场有望经历修复阶段重回稳定状态,进而向“良性循环”过度。

二手房、新房、土地成交全链降温

2021年,二手房、新房和土地市场依次从历史高位快速下降到历史低位,形成了全链降温,节奏失衡成为2021年房地产市场最明显的特点。

2021年房地产市场的降温首先出现在二手房市场。

从3月到9月,二手房市场在半年之内从峰值跌到谷底,成交量萎缩超过六成。3月贝壳50城二手房成交套数创近2019年以来历史新高,4月起成交量持续下降,9月创2019年以来的历史单月最低值(除疫情、春节等特殊时点外)。

自2017年以来,国内二手房交易规模(GMV)始终保持增长趋势,但在今年二手房交易规模第一次出现了同比下降。据测算,2021年全国二手房成交金额约7.0万亿,同比下降约6%;二手房成交套数约393万套,同比下降约9%;成交面积约3.6亿平方米,同比下降9%。其中,2021年全国二手房成交面积创2015年以来的最低值,为七年新低。

随后,新房市场开始降温。

从6月到10月,新房成交量从2016年以来的同期最高到同期最低。上半年全国新建商品住宅销售面积保持增长,6月单月创2016年以来历史同期最高水平,7月销售面积单月同比增长转负,8月起单月规模低于2019年同期,至11月单月规模为2016年以来同期最低。

2021年,新房销售面积和销售金额的同比增速均为2015年以来最低增速。依据国家统计局数据测算,预计2021年全国新建商品住宅销售面积约15.7亿平方米,同比增长1.5%;全国新建商品住宅销售金额约16.4万亿,同比增长约5.9%。

今年房地产开发投资增速降至2017年以来历史低位。根据国家统计局数据,2021年1-11月全国新建商品住宅开发投资完成额为10.36万亿元,同比增长8.1%。2021年1-11月全国新建商品住宅新开工面积为13.50亿平方米,同比下降8.4%。

接着,土地市场经历了从抢地到史无前例的大面积流拍。

二季度的第一次集中供地,房企拿地积极,平均成交率高达95%,溢价率15.0%。而到三季度第二批集中供地时,房企拿地积极性全面降低,出现大面积流拍,平均成交率降为69%,综合溢价率降至4.0%。

土地成交规模2019年以来首次同比大幅下降。2021年1-11月,全国351城住宅用地的累计成交金额为4.98万亿元,同比下滑11.15%;累计成交规划建筑面积为13.43万亿平米,同比下滑30.12%。

市场分化加深  房企信用违约频发

房地产市场在下行中分化加深,市场的信用分层更加凸显,城市、区域、产品等方面的分化均在扩大。

在本轮市场下行中,刚需房源价格回调幅度更大,刚需市场与改善市场的分化加大。贝壳二手房数据显示,在下半年以来,低总价房源价格下跌幅度大于高总价房源,小户型房源价格累计跌幅明显大于大户型房源;楼龄越老的房子价格下跌幅度越大。究其原因,是在信贷收紧的环境下,对信贷依赖度更高的刚需客群受影响更大。

在区域上,五大城市群今年市场“南弱北强”的周期特征更为明显,成交增速表现出由北向南递减的特点。不同能级的城市市场也出现了周期特征,一线城市表现弱于重点二线城市。

与以往市场下行不同,今年的市场迅速降温与房企信用紧密关联,即肇始于房企,也进一步影响房企。

随着“三线四档”对房企有息负债规模增速进行管控,以及房地产贷款集中度管理进一步收紧房地产企业开发贷款,导致房企融资规模明显下降。融资收紧下,房企经营更加依赖销售回款。而信贷收紧导致购房者贷款难度加大,房企销售进一步减慢。加上多地收紧预售资金监管,让可用于经营的现金流雪上加霜,进一步导致房企信用违约频发。

债务违约叠加资产减值预期导致房企信用下降,引发评级机构密集下调房企评级。同时由于市场流通性受到抑制,风险房企靠变卖资产自救的方式难以实现。在今年,出现爆雷的房企从位列TOP50、到千亿房企、再到龙头房企。

总的来看,2021年的市场波动打破了“房价不会下跌、房地产永远高收益”的迷信,也打破了房企“大而不倒”的信仰。房地产市场将逐步告别过去高增长、高杠杆、高风险的发展模式。

过快降杠杆导致链式降温

贝壳研究院分析发现,年内市场出现了链式降温导致的“过山车式”下降。其传到过程为:3月份贝壳二手房景气指数首先回调,4月份二手房成交量持续下跌,6月份起二手房价格接近止涨,紧接着贝壳新房带看指数下行,7月起新房成交量开始回落,土地流拍率大幅上升,8月起新房价格转跌。

《报告》认为,今年市场出现链式反应的直接原因是多重金融紧缩政策叠加,降杠杆过快。与历史周期不同,本轮房地产去杠杆是全方位的,对银行、房企、居民三端同步采取信贷管控收紧措施,并采取了贷款集中度管控、二手房指导价等直接干预政策。在不到一年的时间里,房地产金融长效机制全面落地,多项政策叠加实施,让市场出现信用危机。

对于今年而言,信贷投放与市场节奏错配导致市场过快降杠杆。粗略测算,一季度市场高热,居民部门新增中长期贷款1.98万亿,创历史单季度新高。如果全年居民中长期贷款投放量与去年相当约6万亿,上半年信贷额度消耗量占到全年的57%,超过过去三年47%-50%的区间。上半年信贷投放量较大程度上挤占了下半年信贷资源,三季度居民部门新增中长期贷款仅1.29万亿,创下2016年以来同期新低。

这次与历史上均不相同的是,由于市场流通性受到抑制,风险房企靠变卖资产自救的方式难以实现。历次调控中,对于价格的管控主要集中在新房市场,通过设定备案价管控房企定价。本轮调控增加了对二手房市场价格的管控。二手房指导价除了降低买房人贷款成数外,更使得短期内市场观望,全市场流通困难。

对于房屋流通的担忧进一步恶化购房者的悲观预期,购房者同时面临房价下跌、延期交房、房屋质量下降甚至烂尾的风险,购房意愿降低。债务违约增加和资产减值预期加重银行对房地产的避险情绪,促使银行主动放贷行为更加审慎,反过来加剧信贷紧缩。各方预期与行为共振,全市场陷入了前所未有的“交易阻滞-预期恶化”负循环。

2022年展望:市场走势前低后高

贝壳研究院认为,影响2022年市场走势的核心变量是政策环境、市场供给以及信贷投放量。

四季度以来,高层释放维稳信号,政策环境已经有利于市场恢复。经过一系列调整,前期过紧的融资政策已有所纠偏,房企融资环境有所改善。11月起,房企融资规模回升,多家房企多笔到期境内外债券成功获得展期,同时房企股权、资产等交易活跃,房企短期流动性有所修复。总体来看,房企系统风险可控,市场供应能够保证。

《报告》预测,2022年市场走势将出现前低后高。预计一季度成交量能够完成筑底,二季度成交价格实现止跌。在市场链条上,将从二手房市场率先启动,带动市场链式修复;从购房人群上看,刚需市场率先修复。而在区域上,深莞惠市场率先底部修复。而在城市量级划分上,一二线城市率先修复,三四线城市下行压力仍大。

总体上看,《报告》对明年市场持乐观态度,认为此轮行业风险出清后,房企的经营逻辑将继续发生转变,而后房地产行业将会进入新一轮的稳定发展周期。2022年房地产市场将会逐步修复,修复需要时间,修复过程可能有短暂波动,但最终将回归平稳均衡。

从长期来看,“九八房改”至今房地产行业还在成熟和发展的过程中,而发展的过程往往是螺旋上升的。未来新房每年17万亿左右的大盘子短时间不会大幅变化,区域间的发展不平衡让房地产行业依然有一定的发展空间,城市更新、资产运营、租赁保障、养老地产等方面的商业模式都还有很大的探索空间,在告别了高增长预期、放下包袱后,行业将进入新的发展阶段。

(责任编辑:李彤)
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