降负债、控支出,“三道红线”下房企争绿

来源:新京报 2021-11-11 10:16:40

从去年8月20日至今,房企监管新规“三道红线”已经推行一年有余。在此期间,降杠杆、控风险成为房地产行业“重头戏”,房企纷纷“减肥瘦身”,部分房企成效明显,成功实现晋级。

截至目前,万科雅居乐佳兆业、荣盛发展成功转绿,晋升为“绿档”房企;祥生控股通过降一档进入“黄档”房企;绿地控股、中国恒大、华发股份、华远地产等通过降一档达到“橙档”房企要求。

新京报记者通过采访上述晋级成功的房企总结出“瘦身”秘诀,包括控制有息负债规模、优化融资渠道、紧抓销售回款、多元化拿地……通过房企综合的“降血脂”动作,房地产行业逐步“挤出泡沫”。

降负债、抓回款,万科绿地晋级

2020年8月,央行、银保监会等机构针对房地产企业提出“三道红线”,即剔除预收款项后资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比大于1。在这三个指标之上,将房企划为四档,踩中三条红线的房企归入“红档”,踩中两条红线的归入“橙档”,踩中一条红线的归入“黄档”,三条全没踩中的归入“绿档”。

据新京报记者统计,今年上半年,50强(以销售排行榜为基础)房企中,21家房企位列“绿档”,占比42%;22家房企为“黄档”,占比44%;5家房企为“橙档”,2家房企为“红档”。

在晋级之路上,万科雅居乐佳兆业、荣盛发展成功晋级绿档房企,保利世茂龙湖、招商蛇口、华润、金茂等房企继续维持“绿档”。以万科为例,在今年一季度末,万科成功将剔除预收款项的资产负债率降低为69.5%,转为绿档。

作为上半年唯一一家从“橙档”晋级“黄档”的房企,祥生控股狠下了一番苦功。祥生控股相关负责人告诉新京报记者:“一方面,祥生控股控制有息负债的规模;另外一方面,持续加大回款力度,进一步改善现金流。从具体举措来看,包括加大合作开发力度、优化融资渠道等。未来,随着财务结构会不断优化,有望在1-2年时间使得‘三道红线’全部绿色达标。”

截至2021年6月30日,祥生控股净负债率和现金短债两项指标达到要求,净负债率从2020年底136.4%显著下降了40个百分点;现金短债比从2020年1.1倍稳步提升到2021年的1.2倍,剔除预收账款资产负债率下降3个百分点。

此外,在晋级房企中,绿地控股、中国恒大、华发股份、华远地产等通过降一档达到“橙档”房企要求。以绿地控股为例,其晋级“橙档”房企背后是大力度推进降负债的结果。

据新京报记者了解,绿地控股董事长、总裁张玉良亲自推动降负债的总体任务,并且制定了“三步走”的降负债路线图和时间表,即从2020年6月30日起,一年降一档,到2023年6月30日前,全面完成“三道红线”转绿目标。

今年2月,绿地集团现金短债比达到央行监管要求,一条红线转绿。根据三季报显示,绿地集团有息负债余额2573亿元,较去年8月已累计下降约1309亿元,净负债率已累计下降约80个百分点,第二条红线即将转绿。

赎回美元债,削减拿地支出

去年以来,美元债违约成为部分高危房企爆雷的焦点,加之美元债与境内债集中到期或付息,多个房企短期流动性压力陡增。为了降低风险,部分房企采取提早赎回境外美元债,优化融资结构的举措。

仅是10月份,就有海伦堡、鑫苑置业、弘阳地产、禹洲集团、中梁控股、融信集团、正荣地产、奥园集团、金辉控股、朗诗地产等十多家房企纷纷对即将到期的美元债进行密集回购。

易居克而瑞不完全统计,2021年下半年以来,18家房企陆续实行境外债回购举动,回购次数超过100次。但从赎回数额来看,房企累计回购境外债券及票据涉及资金合计15.6亿美元,仅占初始发行金额4.07%。

除了调整融资结构外,降低融资成本也成为房企的共识。据亿翰智库监测的50家典型上市房企研究结果显示,从中报已公布融资成本的41家房企排行榜来看,今年上半年平均融资成本降至6%以下,有37家房企融资成本同比下降,占比超过90%。

据中国指数研究院的数据显示,今年1-6月,房企信用债发行总规模3282亿元,同比基本持平,平均利率为4.3%,同比下降1.2个百分点。

另一方面,多数房企削减了拿地计划。据中国指数研究院统计数据显示,今年1-10月,TOP100企业拿地总额22549亿元,同比下降13.1%。

“增肌降脂”,房企财务变得更健康

在行业的“冬天”来临的时候,中小型房企努力“活下去”,大型房企也放慢了扩张的脚步。

经过一年多的主动调整,房企在财务方面变得更加健康,房地产行业回归“房住不炒”,房价趋于稳定,整个行业变得更加健康、绿色。

最为明显的变化是,房企的总负债规模增速大幅下降。据中国指数研究院统计数据显示,2021年中期,100家上市房企平均总负债增速9%,为2017年后首次增速出现个位数。

不仅是负债规模下降,新增发债规模也有明显收缩。以往,房企在债券市场融资多属于债务性融资,即借新还旧。据贝壳研究院数据,在“三道红线”出台后,即2020年9月开始到2021年7月,房企到期债务规模已连续11个月高于新增发债规模,不断收缩的新增发债规模导致今年前7个月房企境内外债券融资累计约6428亿元,较2020年同期下降13%,累计增速达2018年后最低点。

贝壳研究院点评称:“此轮三线四档的房地产金融调控效果显著,未来将长期坚持并不断完善,调控的力度不会放松。对于过往依赖高融资、高负债、高周转的‘三高型’房企,调控犹如黑云翻墨;而对于资金充裕、财务稳健的房企,则是水波不兴。”

(责任编辑:王永超)
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