中国网地产讯 近期，贝壳研究院发布10月份全国租赁市场月报。报告表明，租赁市场已回归传统市场周期，全国重点40城租赁市场在7、8月达到年内市场热度高峰，9月进入传统租赁市场淡季，10月保持缓慢降温的趋势。根据贝壳研究院数据，9月市场成交量环比减少超20%，10月继续环比减少近10%。

从租金水平来看，全国重点40城租金水平1-10月较为平稳，8月达到年内峰值后，9、10月保持稳中微跌趋势，10月租金指数环比下跌0.9%，同比稳中微涨，但相比于2019年同期仍下跌3.7%。

图：2021年1月-10月贝壳平台全国重点40城租赁市场月度成交量走势

图：2018年11月-2021年10月贝壳平台全国重点40城租金指数走势

10月超9成城市租赁市场降温，北京、上海、厦门市场热度环比呈现短暂回温趋势。全国重点40城租赁市场均处于传统淡季，根据贝壳研究院数据，今年10月一线城市广州、深圳，新一线城市成都、杭州、西安以及其他二线城市大连、合肥等37个城市租赁市场活跃度均环比降低，租赁市场降温显著，其中哈尔滨、呼和浩特、兰州、南京、长沙环比降温幅度超过20%。北京、上海、厦门租赁市场呈现小幅回温，其中由于厦门市9月疫情反弹，疫情好转后，9月受抑制的租赁需求在10月集中释放所致，北京、上海则是由于9、10月租金回落，部分对租金价格敏感的租客租赁意愿提升。

图： 2021年10月贝壳平台全国重点40城成交量及变化

10月超8成城市租金水平环比下跌，仍有超6成城市租金低于疫情前同期。根据贝壳研究院数据，10月全国重点40城中杭州、佛山、南通、沈阳、苏州、太原及中山市等7个城市租金水平环比基本持平或微涨，北上广深以及其余29个城市的租金水平环比稳中回落。

从同比来看，一线城市北上广深均同比稳中微涨，新一线城市除了东莞、宁波、沈阳及郑州外，其余11个城市同比微涨，其他二线城市除了惠州、南昌、石家庄、太原及烟台外其余13个城市同比稳中微涨，三线城市中呼和浩特、芜湖租金同比微涨。相比于2019年同期，一线城市各城市租金水平稳中微涨，三线城市各城市均低于疫情前水平，二线城市中成都、杭州、南京、西安、长沙、福州、合肥、南通、厦门、无锡、徐州等11个城市租金稳中微涨，仍有超6成城市低于疫情前水平。

图：2021年10月贝壳平台全国重点40城租金变化情况

房源挂牌均价环比基本持平，同比稳中微涨趋势。根据贝壳研究院数据，10月全国重点40城房源挂牌均价环比基本持平，同比稳中微涨，相比于2019年上涨2.3%。从环比来看，今年4-7月挂牌均价连续4个月环比微涨，8、9月环比连续保持下跌，10月基本持平；从同比来看，今年有赖于有效的疫情防控措施，今年4月开始房源挂牌均价同比稳中止跌微涨，9、10月保持略高于2019年同期。

由此，今年以来租赁市场保持活跃，连迎两个租赁旺季，业主的出租信心持续得到强化，高于疫情前水平，但整体业主出租信心呈现弱化趋势。

图：2019年1月-2021年10月贝壳平台全国重点40城房源挂牌均价走势

房客源成交周期环比延长，同比仍呈现分化趋势。去年房客源成交周期高位运行，今年以来房源成交周期呈现缩短后延长的趋势，客源成交周期则持续平稳延长。根据贝壳研究院数据，10月全国重点40城房源成交周期环比延长2.3天，同比缩短6.1天，客源成交周期环比延长2.2天，同比延长4.4天。由于处于租赁市场淡季，房源出租难度略微有提升。客源成交周期保持延长趋势，经历过疫情后，租客在租房的选择上保持审慎理性，除了对房屋品质、区位外，在租金支付、合同签订等流程中考量的时间更长，以降低租赁过程中的风险。

图：2019年1月至2021年10月贝壳平台全国重点40城房客源成交周期走势

预计11月租赁市场热度保持低温，局部地区疫情反弹或加速当地市场降温，但对整体租赁市场的影响范围有限。今年有赖于有效的疫情防控措施，租赁市场回归传统周期，全国租赁市场在9月进入传统租赁市场淡季，10月全国租赁市场保持降温，重点40城中超9成城市保持降温，预计11月降温趋势将延续，租金水平保持稳中回落。

此外，由于自10月中下旬以来，局部地区出现疫情反弹，或将加速局部地区租赁市场降温，但在整体有效的疫情防控下，对全国整体租赁市场影响范围有限。