房东欠费 物业限制搭乘电梯 租客无奈爬19层楼谁之过?

来源:北京日报 2021-10-19 07:59:36

我按时交纳租金,一分钱都没欠,却不得不爬19层楼回家。”说起和室友有电梯不能坐、不得不爬楼的经历,租客小李满肚子委屈。

交纳物业费,是法律规定的商品房业主必须履行的义务,然而,在小李所租住的小区,物业却以房东欠费为由,限制租客正常使用电梯,想以此为手段催交物业费。面对房东、物业和中介的推诿,忍无可忍的小李近日已经提前解约另寻住所。但在鱼龙混杂的租房市场,类似纠纷并非个案,租房人的权益难以得到保障。

租房一个月电梯卡就“失效”

今年6月,小李和同学通过北京中天置地房地产经纪公司合租了宋家庄附近某小区的一套房子,但是刚搬来没多久,小李就发现电梯卡突然不能用了。“那天我从外地回来,只好带着行李箱爬上了19楼。”

好好的电梯卡为何会失效?去物业询问后,小李才得知原来房东已经五年没有交物业费。在物业出示的催费单中,一共有物业费、车位费、中水费三项,累计欠交费用总额为28847元。

物业工作人员表示,业主一次充半年的电梯卡,租客只能充三个月的电梯卡,而对于不交物业费的情况一次只能充一个月。经再三协商,物业只给开通一个月的电梯使用权限,并让小李催房东交物业费。

“我们交了半年房租却碰到这样的事情,一点办法没有。”小李说,当初签署合同时,中介并未告知房东欠交物业费的情况,自己和室友成了物业费纠纷的牺牲品。

互相推诿的五年物业费

五年没交物业费,究竟谁该对此负责?

多家知名房产中介向记者介绍,一般租房合同中都会约定物业费等费用由谁来承担,按北京租房市场的惯例,绝大部分是由房东承担。

在小李和北京中天置地房地产经纪公司签署的北京市房屋租赁合同上,第五条明确约定,租赁期内的物业管理费和供暖费由甲方(北京中天置地房地产经纪有限公司)承担。然而,当小李联系中天置地中介的房管时,房管却告诉小李,这个物业费是由房东来交。

小李随后又联系房东,房东承认物业费确实应该由自己来交,但是由于小区物业费过高,部分业主对此有争议,存在普遍不交物业费的情况。当小李告诉房东自己不能使用电梯的情况后,房东回复道:“你们的合同是和中介公司签订的,你们找中介公司沟通。”

房东质疑物业费不合理拒交,中介也不履行租房合同补交物业费。万般无奈下,小李去和物业商量,工作人员却态度强硬地告诉小李:“物业费不交就是会影响电梯使用,我们都是按规矩来的。”

让小李气愤的是,出租这套位于19层的房子时,中介对无法正常搭乘电梯的情况不知情吗?存在欠费纠纷的房源,中介是否应该提前了解并告知租客相关风险?这也恰恰是北京租房市场当前的一大漏洞。记者了解到,本市二手房交易中,一些中介会要求房主提供一笔“物业保证金”,如果后期发现房东未交纳相关费用,会直接从中扣除,从而保护买家权益;但在租房市场,则鲜见类似保证金等保护租户的举措,经纪人一般也不会对房屋情况做详细了解。

物业中介把问题甩给租户

物业人员能否以业主欠交物业费为由而限制租客正常使用电梯?中国物业管理协会法律政策工作委员会委员、北京市盛廷律师事务所专职律师王兵分析,物业公司限制乘梯违反了《民法典》,侵害了业主和承租人的权利。

《民法典》明确,物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。“业主违反约定逾期不支付物业费的,物业公司可以催告业主在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的,物业公司可以提起诉讼或者申请仲裁。”王兵直言,像小李遇到的情况,物业以业主欠交物业费为由而限制租客正常使用电梯,明显侵害了承租人的权利。

小李的租房风波中,中介也难辞其咎。一般而言,房屋租赁合同是由房东和租户签订,但小李却是与中介公司签订。记者调查发现,这其实是租房市场的经纪机构转租服务,也就是中介从房主手中租来房子,再租给租户,在这过程中发生了两次租赁行为。但今年8月公布的《北京市住房租赁条例》(征求意见稿)中明确,房地产经纪机构不得提供转租服务,可以提供居间、代理服务;住房租赁企业可以提供转租服务。

“经纪机构提供转租服务属于混业经营,此前已经出现过很多市场乱象,比如赚取差价、跑路等,最终损害房东或租户的合法权益。”北京市房地产中介行业协会相关负责人解释,以小李的租房案例来看,既然经纪机构转租托管了房屋,就应该承担出租人的责任,不能因为房东过去欠了5年的物业费来影响现在承租人的权益,更不能把问题甩给租户,“中介可以先垫付、再找房东追偿。”

(责任编辑:王永超)
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