8月24日晚间，旭辉永升服务（1995.HK）发布2021年上半年业绩公告。公告显示，2021年上半年旭辉永升服务实现营业收入20.58亿元，同比增53.1%；合约建筑面积约为2.19亿平方米，合约项目数量1265个，分别较去年同期增长约53.4%及60.5%。

营收稳步增长 规模逐渐扩张

报告显示，旭辉永升服务2021年上半年实现营业收入约20.59亿元，同比增长53.1%；毛利约6.16亿元，同比增49.4%；归属股东净利润2.83亿元，同比增65.3%。整体来看，旭辉永升服务营收仍然快速稳定上涨。

具体来看，物业管理服务仍然是旭辉永升服务最大收入来源，报告期内收入达11.47亿元，占整体收入的55.7%。社区增值服务营收保持快速上涨，占比不断提升。2021年上半年，旭辉永升服务社区增值服务实现营收5.20亿元，较2020年同期增长约99.5%，在整体营收中占比约为25.2%。非业主增值服务营收占比出现下滑，从2020年同期的21.0%下降至2021年上半年的19.1%。

这背后是旭辉永升服务不断增长的在管面积。

截至2021年6月30日，旭辉永升服务合约建筑面积约为2.19亿平方米，合约项目数量1265个，分别较去年同期增长约53.4%及60.5%；在管建筑面积达到了约1.3亿平方米，在管项目数量为784个，分别较去年同期增长约68.4%及57.7%。

区域高度聚焦 全国化仍无期

虽然在管面积与合约面积均快速增长，但旭辉永升服务的全国化布局似乎仍然遥遥无期，在管面积也呈现出高度集中的特点。

截至2021年6月30日，旭辉永升服务东部地区在管面积为0.83亿平方米，占整体在管面积的64.0%；北部地区在管面积为0.13亿平方米，占整体在管面积的10.0%；中南地区在管面积为0.16亿平方米，占整体在管面积的12.1%；西部地区在管面积为0.14亿平方米，占整体在管面积的10.6%；东北地区在管面积为423.4万平方米，占整体在管面积的3.3%。

东部地区仍然是旭辉永升服务生存与发展的主战场。

营收方面更是如此，在2021年上半年，旭辉永升服务东部地区物业服务业务实现营收7.95亿元，在物业服务整体营收中占比69.3%，较去年同期上升2.4个百分点，与东部地区在管面积占比不断下降的趋势相背离。

而在管面积与对应物业服务营收增速的差距也从侧面反映出旭辉永升服务的全国化困局。

在2021年上半年，旭辉永升服务在上述五大区域在管面积增速分别为62.6%、86.4%、50.6%、153.5%、34.9%，对应的物业服务营收增速分别为48.2%、41.1%、21.3%、76.1%、-28.5%，增速差距分别为14.4%、45.3%、29.2%、77.4%、63.4%，这也意味着在上述所有区域内，旭辉永升服务的在管面积增速都大幅领先于物业服务营收增速，增规模不增收益的现象十分突出。

来源：企业公告

报告期内，旭辉永升服务在管面积与物业服务整体营收的增速差距为25.5%，这也意味着，当前仅有东部地区的表现优于整体的数据。如果上述趋势不得到改善，旭辉永升服务未来将会愈发依赖东部地区。

市场化大发展 多指标不理想

报告显示，旭辉永升服务在管建筑面积达到了约1.30亿平方米，在管项目数量为784个，分别较去年同期增长约68.4%及57.7%。其中，来自旭辉集团的在管面积为0.24亿平方米，占比18.5%，占比较去年同期下降5.4个百分点，同比增长30.9%；来自第三方的在管面积为1.06亿平方米，占比81.5%，同比增长80.1%。

不难发现，旭辉永升服务的第三方在管面积大幅增长，且增速遥遥领先于来自关联方的在管面积增速，表明旭辉永升服务在市场化拓展方面不断发力且取得了一定的效果。

但面积的增长却并没有带来收益的同比增长，部分数据与指标并不理性。

报告显示，截至2021年6月30日，旭辉永升服务非住宅物业占在管建筑面积的32.7%，去年同期则为23.8%。但从营收贡献来看，非住宅物业的营收占比却从去年同期的40.1%降至40.0%，面积与营收的背离趋势非常严重，这说明旭辉永升服务在拓展质量及非住宅物业业态选择方面存在一定的问题。

以旭辉永升服务东北地区为例，2021年上半年在管面积同比增长34.9%，对应的物业服务营收却同比下降28.5%，呈现出规模上市但营收下滑的现象。

细分业态与营收的背离也影响了旭辉永升服务的细分业务营收构成和盈利表现。报告显示，2021年上半年旭辉永升服务物业管理服务实现营收11.47亿元，在整体营收中占比55.7%，较去年同期下降3.9个百分点。在2021年上半年，旭辉永升服务整体毛利率为29.9%，较去年同期的30.7%下降0.8个百分点。其中，物业管理服务和社区增值服务毛利率双双下滑，分别较去年同期下降1.3个百分点和7.3个百分点。

虽然规模的扩张特别是市场化的深入发展会对物业公司的盈利表现产生影响，但基于业态和数据的相关分析及对比，旭辉永升服务仍然需要不断提高拓展质量及经营表现，为未来发展打下更好的基础。