调控再度升级 房企拿地面临“限购”

来源:中国网地产 2021-07-29 12:18:19

房地产调控再度升级,这次监管层或将目光瞄准到了土地端。

7月26日,据市场报道,被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企,已被监管部门要求买地金额不得超过年销售金额的40%。

这一比例限制不仅包括房企在公开市场拿地,还包括通过收并购方式获地的支出。上述消息被一些房企确认。

多位业内人士认为,如果严格执行此“定量政策”,对于行业而言,无疑是一项重大利空,以往凭借高杠杆、高周转发展的房企们的“七寸”将被摁住。

消息放出四天前的7月22日,中共中央政治局常委、国务院副总理韩正指出,“要牢牢抓住房地产金融这个关键,严格房地产企业‘三线四档’融资管理和金融机构房地产贷款集中度管理。” 当日,住建部相关领导亦表态,“下一步还将加强房地产金融管控,完善房地产企业三线四档融资管理规则”“加强住房、土地和金融信贷政策协调”。

四天后,市场很快有了响应。

 告别“滚雪球”模式

“房企“滚雪球”式的发展模式将在行业内没有生存空间。”针对上述消息,一位上市房企的观察人士表示。

事实上,早在2020年8月20日,住建部、央行在北京召开重点房地产企业座谈会指出,为进一步落实房地产长效机制,实施好房地产金融审慎管理制度,央行、住建部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上,形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。具体内容包括剔除预收款后的资产负债率大于70%;净负债率大于100%;现金短债比小于1等规则。这一规则被房地产人士称为“三道红线四档两观察”。

彼时,拿地销售比是“两个观察”指标之一,如果近一年拿地销售比高于40%或连续三年经营性现金流为负,房企需要对拿地资金来源做解释。而此次直接要求房企拿地销售比不得超过40%,预示着“两观察”指标或将正式登上历史舞台。

40%拿地金额占比上限,在IPG中国区首席经济学家柏文喜看来,大大限制了房企运用财务杠杆和高周转来做大规模回转空间,对于地方政府土地出让金收入的负面影响也是必然的,但总体而言有利于房企财务运行与现金流回归到安全稳健区间。

另一位房地产金融人士表示,这一监管政策的设置,短期内无疑于直接抓住了房企融资的“七寸”。根据“三道红线四档两观察”政策,房企的有息负债增速与金融稳定评价结果相结合,从控规模、降杠杆等方面发力,将有效防范化解房地产企业风险,增强行业发展韧性。

不难发现,“三道红线四档两观察”政策,除了拿地销售比政策外,其他都是财务要求、对房企现金流与负债安全的保证。而只有拿地销售比这条是堵住房企发展的快速路,意味着开发商不能高杠杆、快周转,以规模效应撬动房企“大跃进“。

房企已嗅到变化

这或是对房企们的一次集体“限速”。最先嗅到政策变动的是房企,房企拿地销售比在上半年已经发生了变化。

中国指数研究院的数据显示,2021年上半年50家代表企业拿地销售比均值降至29.3%,低于40%红线。2021年上半年50家代表企业拿地销售比均值为29.3%,较去年同期下降12.3个百分点,拿地强度明显下降。当然,并不是所有房企都放缓了拿地速度。更准确地讲,上半年房企拿地规模变动开始逐渐分化。  来自亿翰智库的数据亦能佐证这一变化。亿翰智库统计15家公布数据的房企显示,15家房企中,越秀地产、招商蛇口、华润置地保利发展4家拿地销售比超过40%,分别为103%、62%、54%、42%。

4家房企的共同点是截至2020年底其“三道红线”均处于“绿档”,且国企央企的属性让其在融资端具备优势。   亿翰智库研究机构分析指出,买地金额不得超年度销售额40%的限制条件,短期内无疑于限制了房企的扩张速度与拿地热情,但长期来看可以建立起房企更健康更有序的发展机制,并辅助“房住不炒”基调的平稳运行。上述政策一旦落地,势必对整个房地产行业,特别是房企的拿地策略产生影响。

如何降低拿地销售比,房企在规则内拿更多地?一位研究机构人士分析,一是部分房企可能会继续下沉潜力三四线,因为受行业政策调控影响,一二线城市土拍市场热度较高,整体拿地成本较高。而三四线城市地价则相对较低,利润空间显著更大。 二是采取政企合作模式,B2G模式将是未来房地产行业的一大发展方向。一方面,房企直接与地方政府接洽,以勾地等方式获取项目开发资格,能够有效的控制拿地成本,拿到更便宜的地,提升项目毛利率,有利于直接降低拿地与销售比。

“但无论如何,高杠杆、高周转的发展模式在房地产行业里越来越行不通了。未来,要想在行业内立足,还是要回归到产品本位。”上述上市房企的观察人士表示。

(责任编辑:秦龙)
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