朝阳区新荣家园的居民近日向本报反映，小区内部停车困难，地下车库本已十分有限，物业竟然还拿出一部分对外出租，没地儿停的车主只能将车停在地下车库的坡道上。居民们为了对物业进行监督，维护自身的合法权益，决心要成立业委会。可万万没想到，成立过程一波三折，筹备近两年仍无突破。业委会成立究竟遭遇哪些阻力？记者前往该小区进行调查。

决心成立业委会

停车资源紧张车库还对外出租

“别处你见过吗？车库斜坡上停这么多车！”近日，记者跟随居民刘先生来到新荣家园的地下车库。令人惊讶的是，数十米长的车库坡道一侧停放着一溜儿十来辆车。“尤其到了晚上视线不好，很容易出现剐蹭。”刘先生说。

走下坡道来到地下车库，记者发现车库共有两层，每一层都有一条十分狭长的通道，两侧规划的车位上都停得满满当当，甚至犄角旮旯也都被划上了车位。即便如此，小区约590户，车位只有260多个，很多居民仍没地儿停车。

“别看这里写着‘地下车库’，其实有很大一块地儿都没用来停车。”刘先生说着，带记者走进一个仅容两人并排通行的狭长通道，走了十来米，通道的另一头“别有洞天”，这里铺着瓷砖，灯光明亮，有众多隔间，都安装着防盗门，不少门上还张贴着春联和福字。过道里晾晒着衣物和床单，让人感觉仿佛走进了居民楼内。

据了解，该地下车库是小区的人防工程用地，车库入口处挂着人防工程使用监督公示牌。依据相关规定，非居住用途地下空间禁止用于居住，人防工程内不应设置宿舍居室。

“事实上这些隔间大部分被出租了，一些被用作仓库，一些则有人长期居住。”刘先生低声解释。记者看到其中一个房门贴着崭新的“福”字，门口放置着一个摆满鞋的鞋架，房门虚掩着，里边露出一张上下铺，不时有说话声从门缝里传出。

记者了解到，地下车库的出租等问题一直是居民们心里的一个疙瘩。越来越多的业主意识到，“要维护自己的权益，对物业进行监督和约束，就一定要成立业委会。”

筹备陷入泥潭

开发商“失踪”拒不提供面积数据

在几名热心业主的张罗下，2019年9月24日，业主们向属地街道和居委会递交了《新荣家园小区成立业主大会申请书》和相关申请资料。

新荣家园的业主王女士是筹备组成员之一，她介绍说，申请通过后，街道指定了居委会一名工作人员担任筹备组组长，协助指导业主大会召开和业委会成立相关事宜。2020年10月26日，业委会筹备组正式成立。

“我们几个都是第一次接触成立业委会的工作，具体应该怎么干，只能摸着石头过河。当得知召开业主大会需要业主名册、业主专有部分面积、建筑物总面积等材料时，我们就联系了开发商，可开发商却一拖再拖，最后竟然‘失踪’了。”王女士说，筹备组成立后，开发商代表连续换了三次。他们最初还加入了筹备组微信群，出席过讨论会，后来换人后不仅退了群、不参会，连提供的电话也打不通。

在筹备组成员们的催促下，筹备组组长先后两次向开发商致函索要相关材料，几经辗转，业主名册只拿到了一部分，但与面积相关的材料始终没有着落。

“我们要了解小区的面积情况，还因为大家想搞清楚小区的人防工程到底是什么情况，很多业主都对小区人防工程的结构感到困惑。”王女士说。

记者探访发现，不论是通过乘坐电梯，还是走车辆行驶的坡道，地下车库都只有两层，但如果走楼梯，地下建筑竟然多出了一层，共有三层，这一层也被建成了多个隔间。业主们很纳闷儿：“设计上只有两层，那这个夹层到底是怎么回事，它的面积和权属又当如何？”要摸清这些情况，就需要开发商提供小区的原始设计规划材料。

筹备组被解散

申请延期召开业主大会被拒

更让居民们没想到的是，正当筹备组为开发商“失踪”一筹莫展的时候，今年1月14日，筹备组组长突然通知组员们：“筹备组解散了！”

得知这一消息，居民们都蒙了。查询《北京市物业管理条例》相关规定才注意到，筹备组应当自成立之日起六十日内组织召开首次业主大会会议。2020年10月26日筹备组公示了成员名单，相当于筹备工作进入了倒计时，至2021年1月14日已有80天，按照相关规定，筹备组已过期。筹备组组长表示，业主如果还想要成立业委会，就要重启申请流程，重新组建筹备组。

筹备组成员们觉得十分郁闷：“并非我们拖延时间，而是开发商拒不配合提供材料，才导致筹备工作无法继续开展。”筹备组成员们多次和街道协商，希望能延期召开业主大会，但街道的指导意见始终是无法延期，只能重启。

让筹备组成员们更发愁的是，面积是问题的关键，如果此事得不到解决，即便是重启，依然会陷入死循环。

刨根问底

求小区面积还有其他解吗

《北京市物业管理条例》规定，首次业主大会会议召开前，筹备组需要对业主人数、业主专有部分面积等进行公示。此外首次业主大会应当通过管理规约、业主大会议事规则，这两项文件中也涉及到了小区面积。这就使筹备组成员不得不在业主大会召开前，先取得相关数据。

但如果开发商不提供小区面积，小区业委会就无法成立了吗？业主们在心里打了个问号：是否能够通过其他渠道获得小区面积的相关资料？

解法1

业主APP上的数据难获认可

2020年11月，新荣家园业委会筹备组的组长曾提供了北京业主APP上的小区总建筑面积，数据约为8.7万平方米，但这一数据筹备组成员们并不认可：“从第三方APP上得到的数据是否具有法律效力？”筹备组成员陈女士说，没过几天，小区其他几名业主也在APP上查询到小区的总建筑面积，发现数据变成了8.8万平方米。“这个数据竟然还会变，更让我们难以相信它的真实性。”此外，业主们还表示，从物业管理合同以及其他途径曾看到小区面积有好几个不同的版本，“到底哪个数据才是真实的？”

“不仅如此，北京业主APP上只有总建筑面积，并没有业主专有部分面积，数据也是不完整的。”业主们认为使用APP上的面积数据并不合理。

解法2

挨家挨户面积求和难度大

“对于业主专有部分面积，街道也向我们提出过一个建议，就是挨家挨户询问每一户的建筑面积，再做加法。”但筹备组成员们认为，这个办法不仅操作难度大，也无法保证准确性。

陈女士告诉记者，小区一共约590户，逐个上门统计会花费大量时间，而且有些业主也很难立刻提供准确数据。“我们也曾咨询过街道相关部门，我们自己得到的面积数据是否有效，工作人员回复说可以使用，不过如果有小区业主对这个数据提出质疑，而筹备组无法确保它的真实有效，则不能采信。”

解法3

向相关部门申请信息公开

开发商拒不提供数据该咋办？3月22日，记者就此事咨询了北京市易行律师事务所律师刘凝。

刘凝分析认为，《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》明确规定了建设单位在业主大会会议筹备活动中应当履行以下义务：自筹备组成立起7日内向筹备组提供业主名册、业主专有部分面积、建筑物总面积等资料，资料的相关数据信息应更新至筹备组成立之日。“建设单位拒不履行协助筹备成立业主大会相关义务的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正，违反法律、法规、规章的，可以依法处罚。”

刘凝表示，从具体操作上来说，向开发商索要面积本身是为了更加方便快捷，因为开发商手中的面积数据比较全，操作也比较简单。但如果从开发商处无法获取相关数据，业主则可以向住建委等相关部门提出信息公开的申请。“一方面，开发商提供的数据都在住建委等相关部门留有备案，小区建筑面积并不是一个秘密数据，是可以向业主公开的；另一方面，开发商并不是随便提供一个数据都可以使用，也要经过相关部门的审核。”

节外生枝

业委会筹备中突然另起物管会

《北京市物业管理条例》规定，街道办事处、乡镇人民政府应当在接到成立业主大会书面申请后三十日内，对提出申请的业主身份和申请进行审核，对符合业主大会成立条件的，指定居民委员会、村民委员会工作人员担任筹备组组长。新荣家园业主早在2019年9月24日就向街道提出了申请，却在2020年10月26日才正式成立筹备组。为何拖了整整一年之久？筹备组成员说，这都是一份会议纪要“惹的祸”。

原来，2019年底街道确实通过了业主们的申请，并召集居委会和业主开了一次业主沟通会。会上，街道宣布新荣家园符合成立业委会的条件，可以成立业委会，但随后又就小区是否要成立业委会进行了讨论，讨论中有部分业主提出了反对，因此会议最终没有形成统一意见。会议形成的会议纪要有部分业主不认可，没有进行签字。

“没有工作人员告诉我们这份会议纪要会影响业委会的成立进度。我们一直以为只是开个会大家讨论一下，并没有意识到这次讨论的意义。”陈女士说，后来又赶上新冠疫情，大家也暂缓了筹备的脚步，直到2020年7月，业主们突然看到楼道里贴出一张通知——新荣家园要成立物管会，要进行物管会委员招募。

业主们一下子“蒙圈”了。按照《北京市物业管理条例》的规定，不具备成立业主大会条件、具备成立业主大会条件但是确有困难未成立、业主大会成立后，未能选举产生业主委员会的情况下，可以由街道办事处、乡镇人民政府负责组建物业管理委员会。但新荣家园的业委会还在筹备中，怎么突然就成立起了物管会？

困惑不解的业主们赶紧联系了街道，得知由于沟通会的会议纪要显示业主未能达成共识，因此小区业主并未明确是否要成立业委会，街道就开始组织成立物管会。

业主们和街道进行了几次沟通，街道终于表示，物管会只是一个过渡，既然业主们认为还要继续成立业委会，那么就暂停物管会，重新启动业主大会相关工作。

业主们反映，他们是第一次接触业委会组建等工作，“很多程序方面的事情，我们也不清楚该怎么办，希望得到街道的有效指导”。但在调查走访中记者发现，有关部门和业主间缺乏有效沟通，就像筹备组成员所说的：“如果不是看到了楼道里贴出物管会的招募公告，我们都还蒙在鼓里，根本不知道工作进展到哪一步了。”

记者截稿前，北京市住建委颁布了《物管会组建办法》。《北京市住宅区管理规约》和《北京市住宅区临时管理规约》完成了社会征求意见，也即将发布。北京市住建委表示，这些配套政策完善之后，物管会或业委会的组建筹备方向会更加明确，流程会更加清晰。