在受到疫情冲击的一年，居民购房、租房需求发生了哪些变化？近日，贝壳研究院发布《2020年盒区房报告》，报告显示，居民对“居住便利”的需求大大提升。盒区房比其他社区便利性指数高50%，关注度、平均交易周期更优，购、租房者对宜居性的偏好更加凸显。

如今，以盒区房为代表的生活便利型社区，正在成为新型刚需。分析认为，“房住不炒”依然为全社会的主基调，而疫情加速了这一进程。随着上半年在家办公、上网课的倡议，居民对购房需求的理解也更加理性，社区配套设施和生活成本成为最受关注要素。

居住便利性指数高5成，生活效率高3成，盒区房升级成社区新配套

盒区房原指盒马鲜生门店的配送范围内的楼盘小区，近年盒马又孵化盒小马、x会员店等多种业态，多盒区房概念应运而生。贝壳找房通过分析全国23个城市发现，除考虑到商业分布外，盒马门店分布与小区的空间分布表现较强一致性，上海覆盖率最高、西安弯道超车深圳成为全国第二，而武汉、长沙、南京、杭州、成都等新一线城市在城市创新，产业结构等软实力发展迅猛，近年来盒区覆盖率显著提高。

找房关注层面，年轻人找房倾向找“离地铁近”、“生鲜外卖触手可得”等便利性高的房源。因盒区房选取地段、多品类商品与服务的及时配送等因素，与非盒区相比，盒区房便利性指数均值为58.01，非盒区房为38.54，盒区房便利性指数高五成，生活效率提升约三成。上海、北京、深圳、杭州、广州的综合便利指数跻身前五，自住体验更好。

房住不炒效果凸显，盒区房居住消费偏好更为明显

通过大数据测算，2020年盒马的平均交易周期和关注度依然延续2019年的大趋势，更为抢手。但对比地铁、教育等因素，盒区房的溢价效应却不明显。贝壳找房表示，用户在选房时会更注重盒区房的“居住价值”，自住体验的权重逐渐上升。贝壳研究院高级分析师闫金强表示，“在宏观政策影响下，房住不炒的理念已深入人心，在市场平稳的预期影响下，我们预计住房消费行为正逐步向理性回归，便捷、高质量的居住环境更受青睐。”

未来上海盒区房“边界消失”二三线城市入驻或将迎来爆发

盒马在“诞生之城”发展迅速，无论在覆盖广度还是覆盖交叉深度方面，上海盒区房扩张趋势非常明显，且不断孵化多种业态。上海市中心城区覆盖率可达93.2%，居全国首位，环比去年增幅97%，假定趋势无显著变化，未来上海的“盒区边界”会消失。而上海作为样本城市，也代表了未来盒马在全国的发展趋势。

贝壳研究院通过分析盒马的进驻城市，发现开城与人口、经济发展、产业结构和城市创新能力等多种因素相关。因此推测未来入驻排名前十的城市为天津、郑州、济南、哈尔滨、合肥、厦门、沈阳、珠海、福州及南宁等。

有业内专家认为，盒区房受关注的背后，意味着房子本身居住价值的回归，和对异化的抗拒。以生活的便利度来定义房子，而不是“炒”的价值，人们对美好生活的追求逐步升高。