“连环套”局面怎解?昆明“别样幸福城”烂尾项目调查

来源:中国证券报 2020-08-19 08:51:37

苦等复工交房

“距离我买房已6年多,希望项目能尽快复工交房。”别样幸福城4号地块业主张悦(化名)告诉中国证券报记者。

别样幸福城项目位于昆明市官渡区上苜蓿村,属于官渡区上苜蓿村城中村改造项目。该项目地处昆明市南市区巫家坝CBD核心区,规划用地约390亩,共有8个地块。目前,1-3号地块已完工并交付使用,但尚未办理不动产权证;5号地块也已基本完工并交付使用;6、7、8号地块尚未开发。4号地块主体已全部封顶断水,但尚未交房。

“为了做婚房,2014年我购买了4号地块的房子,合同约定是2015年7月交房。第二年听到项目烂尾了,我返回昆明和其他业主一起向街道办、官渡区人民政府反馈,希望政府部门能出面有力协调,尽快推动施工单位复工。”张悦说,“6年了,我都有两个孩子了,大的都要上小学了,可房子还在烂尾!”

记者日前探访4号地块项目,走进项目处,正对大门的是业主拉起的“欢迎4号地业主回家”的红底白字横幅。其中一栋入住业主较多,窗户位置多用布、纸板遮挡。一楼处,业主将木板一头衔接在窗户边,一头对着台阶做“楼梯”。通过该木板可从窗户直入客厅,屋子中散落着些许生活物品。

由于项目已烂尾多年,楼栋四周野草丛生,院子中散落着砖块、水槽、水管,地上随处可见裂缝。

“谁愿意搬进来?都是无奈。”多位业主称,受疫情影响,旅游业惨淡,收入无法承担房租和生活费用,无奈之下,退了租的房子搬了进来。最近几日,昆明市雨天较多,雨水漫进了项目处业主居住的屋子,甚至有锅碗等漂在水中。

有业主希望政府能够继续积极协商推动复工交房,也有业主称,如果中铁建愿意垫资建设,也可以避免烂尾,实现业主“居者有其家”愿望。

争执意见不一

中国证券报记者实地探访过程中获悉到的云南省高级人民法院(简称“云南高院”)判决书显示,别样幸福城4号地块原约定计划开工日期是2013年2月,实际开工时间约2013年5月。2013年12月,中铁建第一次停工,2015年8月全面停工。

记者了解到,虽然项目距离全面停工已5年之久,但业主对停工原因却不全面知情。

有知情人士表示,2012年12月,晓安公司和中铁建签订了4号地块的施工合同,约定按照工程进度付款。2013年12月,中铁建将月度工程进度汇报给晓安公司并要求后者支付对应款项,晓安公司以施工进度尚未达到合同约定可以付款的条件为由,拒绝了中铁建的要求。后来,在2014年春节前,晓安公司支付了部分工程款。

该知情人士称,2014年4月,监理单位和相关方面发现已施工工程存在质量问题,向中铁建方面反馈希望就此加固、修复,中铁建没有加固、修复,继续施工并于一段时间后提出月付工程款请求,晓安公司则主张合同约定内容,拒绝再以月度方式支付工程款。2015年8月,中铁建全面停工。

相关人士称,在中铁建停工后,晓安公司曾支付部分款项希望中铁建能够复工,但双方未达成一致。

对此,记者求证中铁建方面别样幸福城项目负责人。该负责人表示,停工原因是晓安公司未支付工程款。对于上述知情人士提及的付款细节,该负责人并未作出回复。

该知情人士称,因为工程款纠纷,中铁建将晓安公司起诉至云南高院,并申请查封了4号地块未出售房源和地下车位,该部分货值约5.2亿元。

上述知情人士称,晓安公司支付给中铁建的工程款来自卖4号地块房子的钱,查封后资金来源也就断了。晓安公司方面曾抵押不动产融资,但资金远远不够,中铁建拒绝先垫资施工、解封,局面的僵持导致项目烂尾。

判决书显示,一审中,晓安公司反诉中铁建,要求中铁建继续履行合同,并对不合格工程进行加固、修复。中铁建则主张对工程进度款、是否享有对4号地块的优先受偿权确认等请求。

对于晓安公司主张的工程质量问题,云南高院认定的结果为,确认施工已完成无法修复的工程造价约为303.99万元,因工程质量问题需要加固修复的评估费用约为5803.54万元。

判决书显示,云南高院要求双方继续履行合同约定;晓安公司支付中铁建约8538.58万元的剩余工程进度款;中铁建对不合格工程加固、修复等,并达到合格要求后立即全面复工。

之后,中铁建向最高人民法院提起上诉,而晓安公司也未支付剩余工程款。中国证券报记者获悉,目前该案正在审理当中。

质量问题或源自分包

判决书显示,晓安公司除提及中铁建已施工工程存质量问题外,还提及中铁建未经其同意,以劳务分包名义,存在违法分包的行为。

云南高院庭审曾要求中铁建提供相关的劳务分包合同,但中铁建并未提供合同,云南高院认定该部分的违约金为200万元。

记者获悉到多份中铁建和第三方公司签订的劳务分包合同,但其分包内容却不仅限于劳务,部分合同范围包括基础垫底、基础及基础梁等。

其中,一份中铁建和重庆中博建筑劳务有限公司(简称“重庆中博公司”)签订的名为“4号地块主体结构二标段劳务分包合同”称,中铁建同意将“昆明官渡区上苜蓿村‘城中村’改造项4#地块主体结构劳务分包工程(4-4、4-5、4-6、4-7号楼及对应地下室)工程主体劳务分包给重庆中博公司施工。”合同范围包括:基础垫层、基地清槽、基础及基础梁、塔吊基础等。工程质量标准为确保昆明市“春城杯”优质工程奖质量标准。承包方式包括包工、包辅料、包中小型机具等。工程内容包括合同范围内的采购供应、施工、试验、保护、维修及相关工作。

北京金诉律师事务所主任王玉臣告诉中国证券报记者,结合多份合同模板和内容来看,项目可能存在肢解项目工程进行分包的行为。

王玉臣表示,住建部发布的《建筑工程施工发包与承包违法行为认定查处管理办法的通知》中关于违法分包认定范围就包括“施工总承包单位将施工总承包合同范围内工程主体结构的施工分包给其他单位的,钢结构工程除外。”

中国证券报记者获悉的另一份民事判决书显示,中铁建分包的其中一家劳务公司曾将工作内容分包给个人,个人又分包给个人。

项目烂尾至今,也有不少业主对4号地块的开发建设资金去向提出质疑。记者从相关部门了解到,2007年,晓安公司曾和一单位达成定向开发合作协议,由晓安公司用上苜蓿村150亩自有完善用地为该单位建设安置房。2009年,按照相关部门城中村改造要求,该项目开发规模由150亩扩大到约390亩。

后在土地挂牌组价审计中,原150万元/亩的地价上调至580万元/亩,加上其他费用,项目开发成本增至6800元/平方米,上述安置房源则执行4200元/平方米的协议售价。

另一知情人士透露,在调控政策背景下,晓安公司原本融资额度减少,为推进项目建设,其通过高成本的途径融资,增加了相关费用支出。

也有业主质疑晓安公司可能将别样幸福城的开发资金挪用到了阳宗海项目,导致资金缺乏。也有业主说,阳宗海项目是2007年拿的地,比别样幸福城早好多年。

最大债权人希望各方能协商

记者获悉,中国信达云南公司目前是晓安公司最大的债权方。晓安公司早前融资时曾将1、2、3、4、5号地块抵押给中国信达云南公司,后者享有对上述地块优先受偿权。同时,中国信达云南公司从相关公司处接过晓安公司债务,并于2018年对6、7、8号地块申请了首轮查封,后和晓安公司达成和解,对债权有条件延期。

“2018年6月,我们牵头云南保利和晓安公司多次谈判,后同意由晓安公司设立新公司,将6、7、8号地块转让至新公司名下,由云南保利收购新公司全部股权。6、7、8号地块的货值约6.29亿元,若云南保利完成收购,可从中拿出1亿元交由官渡区人民政府统管,专项用于别样幸福城1-5号地块的恢复施工;另外拿出1亿元用于缴纳6号地块规划调整的土地出让金、滞纳金等费用。”中国信达云南公司负责人表示,如果资金不够,中国信达云南公司愿拿出4号地块一半的货值给到工程款,以盘活别样幸福城整个项目。

“但问题在于,2019年8月,别样幸福城项目1、2、3、5号地块的施工单位江苏中兴公司以晓安公司未按时支付项目工程款为由,对6、7、8号地块申请了轮候查封。在官渡区人民政府的协调下,我们多次和江苏中兴公司协商,希望能解除查封,由云南保利完成收购,但一直未果。同时,中铁建的查封无法解除,晓安公司没法出售房屋和车库,也就没钱支付给江苏中兴公司工程款。”上述负责人表示。

该负责人进一步表示,中国信达云南公司愿意解除对别样幸福城所有地块的查封,只要江苏中兴公司能解除对6、7、8号地块的轮候查封,且拟申请查封6、7、8号地块的债权人能够缓一步,先让云南保利完成对6、7、8号地块的收购,让资金介入。同时,中铁建解除对4号地块可售房源和车库的查封,将这部分出售款用于偿还中铁建、江苏中兴公司工程款和其他债权人资金及工程资金需求,就能盘活整个别样幸福城。

该负责人称,这并不是不还债权人的钱,只是希望大家能为别样幸福城5000户业主考虑,先解决业主住房问题,再主张债权,“昆明市盘活的几个烂尾项目,和债权方的退让不无关系。”

昆明市近来连日降雨,让30多户入住别样幸福城4号地块烂尾项目业主的生活物品泡在了水中,多位业主希望政府能督促各方复工交房。

知情人士告诉中国证券报记者,项目烂尾是因为施工单位要求支付工程款被开发商以施工进度未达到约定工程进度为由拒绝,且发现施工工程存在质量问题;施工单位则因未拿到工程款而停工,项目搁置导致烂尾至今。

看似“连环套”无解的局面,实则存在解决方案。中国证券报记者采访当事各方了解到,只要各方愿意协商,项目就能盘活,4号地块业主就能实现“居者有其家”。

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