中国网地产讯  7月7日，联合评级国际有限公司将金辉集团股份有限公司的国际长期发行人评级从‘BB-’上调至‘BB’，展望稳定。

联合国际同时将由金辉的全资子公司金辉资本投资有限公司发行并由金辉担保的高级无抵押美元票据的国际长期发行债务评级从‘BB-’上调至 ‘BB’。

该发行人评级上调至‘BB’反映了金辉的市场地位和财务杠杆有所改善，还考虑了在预期的IPO之后，公司的透明度和公司治理能力将得到提升。金辉在二线和核心三线城市的持续扩张，特别是在西部地区，或为其增长提供动力。然而，金辉的评级受限于其适度的经营规模、有限的可见业绩记录、有所改善但仍然较高的财务杠杆率以及低于同级别发行人的利息覆盖率。

展望稳定反映了联合国际预期金辉将补充其土地储备，扩大其在二三线城市的经营规模，同时审慎管理其债务增长，并将其信用状况维持在与‘BB’类发行人相当的水平。

庞大而多元化的土地储备支持合约销售的持续增长：金辉在中国五个主要地区开展业务，土地储备规模庞大且多元化。截至2019年末，金辉土地储备总建筑面积为3,090万平方米(权益土地储备2670万平方米)，规模足以支持金辉未来三到四年的合约销售。同时，金辉庞大而多元化的土地储备有助于保持其合约销售的增长。金辉在2019年实现的合约销售额使其跻身中国40大房地产开发商之列。

财务杠杆保持稳定：金辉是金辉控股(集团)有限公司的营运子公司。预计在此次IPO之后，上市公司拟将净募集资金用于偿还债务，为现有项目融资，一般公司用途。因此，预计上市公司将利用IPO募集的资金来补充现金，以维持甚至改善其财务杠杆。相信该公司没有任何土地补充压力，因此，它很可能使其债务增长与合同销售增长保持同步。

截至2019年末，公司持有非受限现金128亿元加上近400亿元的授信余额，足以偿还一年内到期的债务172.5亿元。同时加强的现金回收也有助于为公司的资本支出提供稳定的资金来源。

改善的透明度 ，公司治理和融资渠道：金辉预期的IPO不仅从财务杠杆的角度，而且从信息透明度和公司治理角度，都对公司的信用有正面影响。在完成本次IPO之后，上市公司必须遵守上市规则，包括披露更多的财务信息以及重大交易事项。此外，上市公司可能会遵循自愿披露定期运营数据的行业惯例，这将提高其运营透明度。作为上市公司，它还可以在需要时发行更多股票以补充资金。

利润率承压 ：随着土地成本的增加以及金辉在中国范围内的扩张，金辉的盈利能力可能会受到压力。公司在过去几年中表现出高于同行的盈利能力，2017年至2018年的毛利率(不包括折旧和摊销)表现强劲，落于33%到36%的范围内。然而公司在2019年的毛利率仅为23.7%，这主要是因为土地成本上升。该公司过去受益于低成本的土地，但随着规模的扩大，该公司以更高的溢价收购土地，这给其盈利能力带来了压力。我们认为该公司将在未来12到24个月内将利润率维持在20%-25%的水平。